Tường thuật Diễn đàn 'Siêu đô thị, Siêu cơ hội"

Quy tụ các chuyên gia đầu ngành, diễn đàn được kỳ vọng trở thành cầu nối giữa tầm nhìn quy hoạch và thực tiễn thị trường, qua đó giải mã những xu hướng mới, nhận diện các cực tăng trưởng và định hình lại khẩu vị đầu tư trong một chu kỳ phát triển chưa từng có của TP.HCM.

Đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM bước vào một không gian phát triển hoàn toàn mới sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ ngày 1/7/2025, TP.HCM chính thức trở thành “siêu đô thị” đầu tiên của Việt Nam, đồng thời trở thành đô thị lớn thứ tư Đông Nam Á về dân số, sau Bangkok, Jakarta và Metro Manila.

Không chỉ mở rộng về quy mô, sự hợp nhất còn làm thay đổi căn bản cấu trúc kinh tế của TP.HCM. Tỷ trọng dịch vụ từ mức hơn 65% GRDP trước đây giảm còn khoảng 51,8%, trong khi công nghiệp - xây dựng tăng lên 35%, nhờ bổ sung nền tảng công nghiệp của Bình Dương cùng hệ thống cảng biển, logistics của Bà Rịa - Vũng Tàu.

Tuy nhiên, quy mô kinh tế của TP.HCM mới vẫn còn khoảng cách đáng kể so với các vùng siêu đô thị lớn trong khu vực, khi GRDP hiện chỉ tương đương khoảng 64% Bangkok Metropolitan Region và 47% Jakarta Metropolitan Area.

Khoảng cách này cũng chính là dư địa để TP.HCM mở rộng không gian tăng trưởng, tái tổ chức các cực phát triển và kết nối trực tiếp hơn với khu vực, thế giới. Mục tiêu đặt ra cho giai đoạn 2035 - 2045 là trở thành đô thị thu nhập cao hàng đầu châu Á, nằm trong top 30 trung tâm tài chính và top 50 thành phố thông minh, đáng sống nhất thế giới.

Trong bối cảnh đó, bài toán của TP.HCM không còn đơn thuần là quản lý một đô thị lớn hơn, mà là tổ chức một hệ sinh thái siêu đô thị, nơi dòng người, dòng vốn, việc làm, hàng hóa và tri thức có thể lưu chuyển thông suốt giữa các cực phát triển.

Tầm vóc của bài toán càng được đẩy lên khi TP.HCM vừa chính thức phê duyệt Đề cương Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm. Đây không còn là vấn đề điều chỉnh một vài tuyến đường, mở rộng một vài khu đô thị hay xác định thêm một số khu vực phát triển mà là cả quá trình định hình cấu trúc của một siêu đô thị với tầm nhìn kéo dài qua nhiều thế hệ.

Mục tiêu đặt ra cho TP.HCM giai đoạn 2035 - 2045 là trở thành đô thị thu nhập cao hàng đầu châu Á. Ảnh: Hoàng Anh.

Vì vậy, cần phải có những kiến giải mới, những góc nhìn đa chiều và các giải pháp mang tính chiến lược để trả lời những câu hỏi lớn: TP.HCM sẽ phát triển theo mô hình nào trong kỷ nguyên siêu đô thị? Đâu là những cực tăng trưởng mới có khả năng dẫn dắt nền kinh tế? Làm thế nào để tối ưu hóa lợi thế về công nghiệp, logistics, tài chính, công nghệ và nguồn nhân lực nhằm nâng cao vị thế cạnh tranh trong khu vực?

Đây không chỉ là câu chuyện của quy hoạch không gian, mà còn là bài toán về năng lực quản trị đô thị, khả năng thu hút dòng vốn chất lượng cao và xây dựng một hệ sinh thái phát triển bền vững. Một TP.HCM mở rộng về địa giới nhưng thiếu sự kết nối về hạ tầng, dữ liệu, giao thông và chuỗi giá trị sẽ khó phát huy được toàn bộ tiềm năng của mô hình siêu đô thị.

Ngược lại, nếu được tổ chức theo hướng đa cực, liên kết chặt chẽ giữa các trung tâm tài chính - dịch vụ tại khu vực lõi, các vùng công nghiệp công nghệ cao tại Bình Dương, hệ thống cảng biển - logistics tại Bà Rịa - Vũng Tàu cùng các không gian đô thị mới, TP.HCM có thể hình thành một cấu trúc phát triển cân bằng, giảm áp lực cho khu vực trung tâm và mở rộng động lực tăng trưởng ra toàn vùng.

Trong giai đoạn chuyển mình này, thị trường bất động sản, hạ tầng, công nghiệp, thương mại và dịch vụ sẽ chịu tác động sâu sắc từ những thay đổi trong quy hoạch và định hướng phát triển. Những khu vực từng được xem là vùng ven có thể trở thành các cực tăng trưởng mới; những lĩnh vực đầu tư truyền thống cũng sẽ phải thích ứng với khẩu vị mới của dòng vốn, hướng tới tính kết nối, bền vững và giá trị dài hạn.

Chính vì vậy, diễn đàn không chỉ là nơi trao đổi các quan điểm chuyên môn, mà còn là không gian để các nhà quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư cùng nhìn nhận lại cơ hội, thách thức và những động lực phát triển mới của TP.HCM trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Thông qua những phân tích chuyên sâu về quy hoạch, kinh tế, hạ tầng và thị trường, diễn đàn kỳ vọng sẽ góp phần phác họa bức tranh toàn diện về tương lai của TP.HCM – một siêu đô thị đang đứng trước thời điểm lịch sử để tái định vị vai trò trong mạng lưới đô thị khu vực và hướng tới vị thế trung tâm kinh tế hàng đầu châu Á.

Diễn đàn bao gồm 02 phiên.

Phiên 1: Các tham luận chính

+) Tham luận 1: "Tầm nhìn mới, cơ hội mới: Gợi mở những định hướng phát triển mới của TP.HCM theo quy hoạch 25 năm và tầm nhìn 100 năm" - PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

+) Tham luận 2: "TP.HCM tầm nhìn 100 năm: Góc nhìn quy hoạch từ kinh nghiệm siêu đô thị thế giới" - Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity

+) Tham luận 3: "Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên siêu đô thị" -Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Phiên 2: Tọa đàm "Siêu đô thị, Siêu cơ hội"

+) PGS.TS Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

+) Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc enCity

+) Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam

+) KTS. Võ Kim Cương – Nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM

+) Ông Kiều Xuân Phan – Đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông

+) Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Phát biểu khai mạc của GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam

Diễn đàn “Siêu đô thị, Siêu cơ hội” diễn ra trong bối cảnh TP.HCM đang đứng trước một bước ngoặt mang tính chiến lược, một cuộc chuyển mình không chỉ về quy mô địa lý hay dân số, mà sâu sắc hơn là sự tái cấu trúc mô hình tăng trưởng, tổ chức lại không gian phát triển và định vị lại vai trò của mình trong mạng lưới các đô thị lớn của châu Á và thế giới.

Đây là thời điểm TP.HCM không chỉ thay đổi về hình hài, mà đang chuẩn bị thay đổi về tầm vóc: Từ một đô thị lớn đến khát vọng siêu đô thị toàn cầu.

Sự tích hợp không gian phát triển giữa TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu đã hình thành một không gian đô thị mới rộng khoảng 6.700 km², với quy mô dân số hơn 14 triệu người.

Điều đáng nói không phải chỉ là những con số mà quan trọng hơn là lần đầu tiên Việt Nam sở hữu một không gian phát triển có khả năng hội tụ đồng thời nhiều lợi thế chiến lược: trung tâm công nghiệp và sản xuất công nghệ cao, cảng biển nước sâu, hệ thống logistics quốc tế, trung tâm tài chính – dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận - Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam phát biểu khai mạc.

Đó là nền tảng để TP.HCM trở thành cửa ngõ giao thương quốc tế của toàn khu vực phía Nam, đồng thời từng bước khẳng định vị thế cạnh tranh với các siêu đô thị hàng đầu châu Á.

Song, một siêu đô thị không được tạo nên chỉ bằng việc ghép ba địa phương thành một không gian lớn hơn mà được tạo nên bởi khả năng kết nối các nguồn lực ấy thành một chỉnh thể phát triển thống nhất, nơi giá trị tạo ra lớn hơn rất nhiều so với phép cộng của từng địa phương riêng lẻ.

Cùng với sự mở rộng không gian là một bước chuyển quan trọng về thể chế.

Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị đã xác lập một định hướng rất rõ ràng: đến năm 2045, xây dựng TP.HCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, văn hóa, khoa học – công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á; một đô thị văn minh, hiện đại, hội nhập sâu rộng và có chất lượng sống hàng đầu; và đến năm 2075 trở thành đô thị toàn cầu, thông minh, hiện đại…

Đó không chỉ là một mục tiêu phát triển, mà là sự thay đổi căn bản trong tư duy quản trị đô thị.

Các cơ chế mới đang được xây dựng, đặc biệt là Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua và các chính sách đột phá, sẽ tạo ra không gian thể chế để TP.HCM chuyển từ tư duy “đô thị lớn” sang tư duy “siêu đô thị toàn cầu”; từ quản lý hành chính sang quản trị phát triển; từ tăng trưởng dựa vào đất đai và lao động giá rẻ sang tăng trưởng dựa trên tri thức, công nghệ, dữ liệu và chất lượng sống.

Diễn đàn hôm nay càng có ý nghĩa khi TP.HCM đang xây dựng quy hoạch giai đoạn 2025-2050, với tầm nhìn 100 năm.

Quy hoạch là thiết kế quỹ đạo phát triển của thành phố; là xác lập cấu trúc kinh tế, mạng lưới hạ tầng, các cực tăng trưởng và những dòng lưu chuyển của con người, hàng hóa, tri thức và vốn trong nhiều thập kỷ tới.

Tầm nhìn 100 năm đòi hỏi chúng ta phải vượt ra khỏi tư duy nhiệm kỳ và chu kỳ thị trường ngắn hạn. Những quyết định được đưa ra hôm nay sẽ định hình diện mạo TP.HCM của nhiều thế hệ mai sau.

Chính vì vậy, chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” đặt ra một câu hỏi rất căn bản: TP.HCM mới đã thực sự hội tụ đủ điều kiện để trở thành một siêu đô thị tầm cỡ châu Á, hay mới chỉ là một đô thị có quy mô lớn hơn?

Câu trả lời không nằm ở diện tích hay số dân.

Tầm vóc của một siêu đô thị phải được đo bằng bốn tiêu chí cốt lõi: thực lực kinh tế, năng lực cạnh tranh quốc tế, khả năng kết nối hạ tầng và chất lượng sống của người dân.

Nếu không gian phát triển vẫn bị chia cắt, hạ tầng thiếu đồng bộ và chất lượng sống không được cải thiện tương xứng, quy mô lớn có thể trở thành áp lực.

Ngược lại, khi hạ tầng, nguồn lực và các cực kinh tế được tổ chức thành một hệ sinh thái liên kết, sức mạnh của toàn đô thị sẽ vượt xa tổng giá trị của từng thành phần.

Để hiện thực hóa khát vọng đó, theo tôi, TP.HCM cần giải quyết ba bài toán cấu trúc.

Thứ nhất, tổ chức không gian đa cực, đa trung tâm.

Một siêu đô thị không thể phát triển theo mô hình “một trung tâm – nhiều vùng ven”.

Thành phố cần xác định rõ vai trò của từng cực phát triển: trung tâm tài chính, trung tâm công nghiệp, trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm logistics, trung tâm cảng biển hay các trung tâm du lịch.

Điều quan trọng là tạo ra sự liên kết và cộng hưởng giữa các cực tăng trưởng, thay vì cạnh tranh hoặc phát triển phân mảnh.

Thứ hai, phát triển đô thị dựa trên hạ tầng.

Metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay… là hệ tuần hoàn của siêu đô thị.

Nhưng xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần.

Điều kiện đủ là tổ chức không gian đô thị xoay quanh hạ tầng; phát triển theo mô hình TOD để mỗi nhà ga, mỗi đầu mối giao thông trở thành trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng.

Nói cách khác, hạ tầng không chỉ phục vụ đô thị; hạ tầng kiến tạo nên đô thị.

Thứ ba, quản trị thông minh và thích ứng bền vững.

Một siêu đô thị phải có năng lực chống chịu trước biến đổi khí hậu, dịch chuyển chuỗi cung ứng và những biến động toàn cầu.

Quản trị đô thị vì thế phải chuyển từ tư duy “ứng phó” sang tư duy “thích ứng”; từ giải quyết vấn đề sau khi phát sinh sang dự báo, điều phối và tự điều chỉnh bằng dữ liệu, công nghệ và quản trị hiện đại.

Nhìn ở tầm vĩ mô, khi các điều kiện này được hiện thực hóa, cấu trúc đô thị sẽ thay đổi, kéo theo đó là cấu trúc kinh tế cũng thay đổi.

Những tuyến metro mở ra những trung tâm thương mại mới. Những vành đai và cao tốc tạo nên các hành lang công nghiệp – logistics mới. Những cực đổi mới sáng tạo hình thành những thị trường lao động và hệ sinh thái doanh nghiệp mới.

Đó chính là nguồn gốc của “siêu cơ hội”.

Nhưng siêu cơ hội không phải là những cơn sốt đất hay những chu kỳ đầu cơ ngắn hạn.

Cơ hội bền vững chỉ đến với những người có khả năng đọc quy hoạch như đọc bản đồ của dòng vốn, của tri thức, của hạ tầng và của giá trị kinh tế tương lai.

Một quy hoạch có tầm nhìn 100 năm không thể được tiếp cận bằng tư duy của một chu kỳ bất động sản.

Doanh nghiệp cần nâng cao năng lực đọc quy hoạch, hiểu mối quan hệ giữa hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế; chuẩn bị năng lực tài chính, quản trị và phát triển dự án đủ dài hạn để đồng hành cùng quá trình kiến tạo đô thị.

Nhà đầu tư cũng cần chuyển từ câu hỏi “đâu là điểm nóng hôm nay?” sang câu hỏi “đâu sẽ là trung tâm tạo giá trị của ngày mai?”

Bởi vậy, siêu đô thị có thể tạo ra siêu cơ hội, nhưng cơ hội sẽ không chia đều cho tất cả.

Cơ hội sẽ thuộc về những doanh nghiệp nhìn thấy sự dịch chuyển trước khi nó trở thành xu hướng; những nhà đầu tư nhận ra giá trị trước khi thị trường gọi tên giá trị đó.

Tôi tin rằng cộng đồng doanh nghiệp Việt Nam có vai trò đặc biệt quan trọng trong hành trình này.

Doanh nghiệp không chỉ là người hưởng lợi từ quy hoạch hay tìm kiếm cơ hội đầu tư.

Doanh nghiệp là chủ thể trực tiếp tạo ra việc làm, kiến tạo các trung tâm kinh tế mới, phát triển hạ tầng, dịch vụ và biến những định hướng quy hoạch thành giá trị cụ thể cho nền kinh tế và xã hội.

Nói cách khác, siêu đô thị không chỉ được xây dựng bằng chính sách hay ngân sách công; siêu đô thị được kiến tạo bởi sự đồng hành giữa Nhà nước, chuyên gia, doanh nghiệp và toàn xã hội.

Tham luận 1: "Tầm nhìn mới, cơ hội mới: Gợi mở những định hướng phát triển mới của TP.HCM theo quy hoạch 25 năm và tầm nhìn 100 năm" - PGS.TS Trần Đình Thiên

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam: Cụm từ “Siêu đô thị” gợi lên một sức hấp dẫn rất lớn đối với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh trong tương lai. Thế nhưng, đi cùng với “siêu đô thị”, “siêu cơ hội” cũng sẽ có nhiều thách thức.

“Siêu cơ hội” cần phải đặt nó tương đương với một khái niệm khác, đó là những thách thức rất lớn, về tài chính, năng lực, chứ không chỉ đơn thuần là siêu cơ hội. Thách thức này đi liền với một câu hỏi: Các cá nhân, doanh nghiệp và cả một nền kinh tế sẽ chuyển cơ hội đó thành hiện thực như thế nào? Chính vì vậy, để biến thành siêu cơ hội thực sự, chúng ta cần phải có “siêu năng lực”.

Và bài toán đặt ra để chuyển hóa cơ hội thành lợi ích phát triển chính là vấn đề đặt ra cho TP. Hồ Chí Minh hiện nay. Với tinh thần đó, còn những vấn đề quá lớn để giải quyết, tái suy ngẫm một cách đầy đủ. Tôi xin chia sẻ một số gợi ý để chúng ta có thêm một góc nhìn vào bài toán này, từ đó có cách ứng xử phù hợp hơn, đúng đắn hơn.

Đầu tiên là cơ hội mà một siêu đô thị đang mở ra cho TP. Hồ Chí Minh. Đó phải là một siêu đô thị với một sứ mệnh đặc biệt, không chỉ là việc giải quyết vấn đề phát triển của thành phố, mà còn cho cả đất nước.

Thứ hai, tầm nhìn 100 năm là một khoảng thời gian rất dài. Tuy nhiên, không thể chỉ bàn về những vấn đề dài hạn, chúng ta cần phải bàn cả những vấn đề mang tính ngắn hạn.

Trước hết là nói về dài hạn. Mới đây, Luật Phát triển Đô thị đã được thông qua, đây là một bước chuyển rất quan trọng, một bước phát triển rất lớn cho cả nước. Luật Phát triển Đô thị không đơn thuần là một đạo luật về đô thị, nó cho phép TP. Hồ Chí Minh có nhiều quyền hạn hơn, qua đó tạo ra sự phù hợp giữa không gian phát triển và quyền chủ động của thành phố.

Sau khi Hà Nội thông qua Luật Thủ đô, Luật Phát triển Đô thị mang một ý nghĩa đặc biệt, tạo ra một hệ sinh thái phát triển mới cho những đô thị đặc biệt. Đầu tiên là Hà Nội và bây giờ là TP. Hồ Chí Minh. Đó là tạo ra một thể chế lớn, trao quyền chủ động, sáng tạo hơn cho các thành phố. Từ đó, mở ra một không gian phát triển mới, với năng lực mới cho các đô thị này.

Thứ hai là điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, quy hoạch TP. Hồ Chí Minh với tầm nhìn 100 năm đang từng bước được hiện thực hóa. Cùng với Luật phát triển Đô thị, Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh tầm nhìn 100 năm giống như hai tuyến mở cho sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Nếu chúng ta coi quy hoạch là việc mở rộng, định hình một không gian phát triển mới cho thành phố, thì Luật Phát triển đô thị lại đưa đến cơ chế để thực hiện không gian phát triển đó. Hai yếu tố đó là một cặp đi liền với nhau. Vì vậy, khi nói về tương lai của TP. Hồ Chí Minh, tôi cho rằng đó chính là sự "đồng nhìn, đồng hướng, đồng tâm" trong phát triển.

Do đó, các doanh nghiệp, nếu muốn nhận diện đúng cơ hội, nhận diện đúng cả những rủi ro, thì phải nhìn trong một tổng thể kết hợp giữa Luật Phát triển Đô thị và quy hoạch mới của TP. Hồ Chí Minh.

Hai yếu tố mấu chốt trong ngắn hạn. Thứ nhất, khi nói về siêu đô thị, siêu cơ hội, áp lực tăng trưởng 10% trở lên đang tạo ra một sức ép rất lớn đối với từng cá nhân, doanh nghiệp và đặc biệt là đối với các cán bộ quản lý. Áp lực đó là câu chuyện ngắn hạn. Mặc dù chúng ta nói rằng mục tiêu tăng trưởng 10% trở lên là một mục tiêu có tính đường dài, tuy nhiên, thực chất, mục tiêu ấy lại được đặt ra ngay trong năm nay. Đây là năm đầu tiên mà trước đó, từ những năm 2025 trở về trước, Việt Nam chưa bao giờ đạt tới, hay thậm chí tiệm cận mức tăng trưởng 10%.

Do đó, một áp lực rất lớn đang được đặt ra trong ngắn hạn. Yếu tố ngắn hạn thứ hai liên quan đến động lực phát triển của Việt Nam. Chúng ta đặt mục tiêu rất cao, nhưng thực lực của doanh nghiệp Việt Nam đang khá yếu và đang gặp rất nhiều khó khăn. Môi trường kinh doanh hiện cũng đang còn nhiều vướng mắc.

Đó là hai vấn đề ngắn hạn, cũng là hai bài toán đặt ra: làm sao để bứt phá nhanh? Chính vì vậy, khi nhìn về tương lai phát triển của thành phố, chúng ta phải bàn cả tầm nhìn dài hạn, đồng thời phải bàn cả một tầm nhìn ngắn hạn để giải quyết những vấn đề trước mắt. Nếu không, chúng ta sẽ chỉ thấy toàn những màu hồng xa xôi mà không nhìn thấy dưới chân mình đang có những khó khăn rất lớn.

Yếu tố ngắn hạn thứ ba là vấn đề làm thế nào để hoá giải các thách thức. Câu chuyện về Luật Phát triển Đô thị, thực chất, là trao quyền cho địa phương, và đặc biệt trực tiếp ở đây là TP. Hồ Chí Minh. Có trao quyền thì mới có thể đẩy mạnh đổi mới sáng tạo cho phát triển. Đây là mong muốn, cũng chính là đề xuất của TP. Hồ Chí Minh từ lâu nay.

Tuy nhiên, quá trình định hình một cấu trúc quyền lực mới, tức là quá trình trao quyền, không thể diễn ra trong ngày một ngày hai. Cơ chế để thực thi những quyền được trao như vậy chắc chắn phải cần có một quá trình.

Bên cạnh đó là năng lực của bộ máy và sự đồng thuận của người dân khi những quyền đó được thực hiện. Theo ý nghĩa đó, tôi cho rằng, dù có cơ chế đặc thù, mở ra cơ hội rất lớn, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi nỗ lực rất cao của TP. Hồ Chí Minh. Thời gian vừa qua, có thể thấy, TP. Hồ Chí Minh đã ở trong tư thế sẵn sàng để khi có Luật thì vận dụng ngay.

Đây là tín hiệu rất tích cực. Với Quy hoạch TP. Hồ Chí Minh tầm nhìn 100 năm, có rất nhiều nội dung mở ra những khả năng mới. Nếu thực hiện được, TP. Hồ Chí Minh sẽ mở ra nhiều cơ hội và đạt được một tầm vóc mới, mang tính toàn cầu, chứ không chỉ là một trung tâm lớn nhất của Việt Nam.

Theo đó, TP. Hồ Chí Minh được định hình trên cơ sở những lợi thế của tổ hợp ba trung tâm lớn, gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Ba phân vùng chức năng lớn, ba trung tâm phát triển lớn được tổ hợp lại thành một thế lực phát triển có sức mạnh vượt trội. Đến bây giờ, cấu trúc đó đã được định hình thông qua ba trung tâm chức năng lớn.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh gắn với trung tâm dịch vụ cao cấp, điển hình nhất là trung tâm tài chính quốc tế, tiếp sau đó là trung tâm đổi mới sáng tạo. Và trung tâm dịch vụ quốc tế gắn với đổi mới sáng tạo. Còn Bình Dương là trung tâm công nghiệp công nghệ cao, gắn với đổi mới sáng tạo. Bà Rịa - Vũng Tàu, có khu thương mại tự do, có cảng biển nước sâu quốc tế, sẽ là trung tâm liên quan đến logistics, trung tâm hàng hải và du lịch.

Mặt khác, điều quan trọng nhất là tính kết nối. Khi tổ hợp sức mạnh của ba trung tâm này lại, nó không phải là phép cộng mà sẽ là phép nhân, tạo thành một không gian phát triển mở rộng, một cấu trúc có tầm vóc quốc gia được định hình. Siêu cơ hội đi cùng "siêu thách thức".

Tuy nhiên đi cùng với cơ hội là những thách thức rất lớn.

Thứ nhất, tôi muốn nhấn mạnh vào vấn đề hạ tầng. TP. Hồ Chí Minh nằm trong một khu vực có tình trạng sụt lún, một vùng có nguy cơ ngập và "chìm xuống" do biến đổi khí hậu toàn cầu. Đây là một vấn đề mà trong quy hoạch đã có đề cập, nhưng có lẽ mức độ khó khăn và những thách thức nghiêm trọng của tình trạng sụt lún vẫn cần phải được nhìn nhận đầy đủ hơn.

Điểm thứ hai, trực diện hơn, là lực lượng doanh nghiệp. Lực lượng doanh nghiệp của chúng ta đang phải đối mặt với những lo ngại nhất định như lực lượng sản xuất chưa thực sự mạnh, thiếu vắng lực lượng lớn các doanh nghiệp lớn, dẫn dắt sự phát triển. Mặt khác. TP. Hồ Chí Minh có một chuỗi, một mạng lưới doanh nghiệp, nhưng những doanh nghiệp này chưa hình thành được những chuỗi sản phẩm, những ứng dụng Việt, do người Việt làm chủ, do đó, sản phẩm của Việt Nam còn khó cạnh tranh trên thị trường.

Vì vậy, thách thức đặt ra là chúng ta phải hình thành một lực lượng doanh nghiệp Việt Nam thật mạnh, thật xuất sắc và có khả năng phát triển không chỉ tại khu vực TP. Hồ Chí Minh mà trên cả nước. Trong đó, phải thu hút và phát huy được nguồn lực của người Việt. Đây là vấn đề mà TP. Hồ Chí Minh có thể đi đầu.

Một điểm nữa mà trong quy hoạch này, các doanh nghiệp cũng rất nên chú ý, đó là TP. Hồ Chí Minh đang đặt vấn đề chuyển đổi mô hình tăng trưởng, từ thâm dụng lao động sang thâm dụng công nghệ cao, sang dịch vụ chất lượng cao. Đây là vấn đề hoàn toàn đúng. Nhưng khi đặt ra phương án phát triển như vậy, nhu cầu vốn sẽ rất lớn, thậm chí cần nhiều vốn hơn trước trong ít nhất 10 năm tới. Gần đây chúng ta nói về một nền kinh tế “thừa tiền nhưng thiếu vốn”. Doanh nghiệp nhìn thấy tiền, nhìn thấy nguồn vốn, nhưng lại không thể giải ngân, không thể sử dụng được.

Trong thời gian tới, chúng ta còn cần vốn nhiều hơn thế để thay đổi cả một cấu trúc phát triển. Vậy nhu cầu vốn sẽ được giải quyết như thế nào, cùng với đó là các vấn đề về quản trị, đổi mới sáng tạo... để các doanh nghiệp phát triển và kết nối thành một tổ hợp sức mạnh và có khả năng dẫn dắt nền kinh tế, không chỉ tại TP. Hồ Chí Minh mà còn trên phạm vi cả đất nước. Nếu làm được như vậy, bài toán “siêu đô thị, siêu cơ hội” sẽ có thể chuyển hóa thành “siêu năng lực”. Và từ đó, chúng ta mới có thể vượt qua được “siêu thách thức” trong phát triển.

tham luận 2: "Hạ tầng mới thực sự dẫn dắt sự phát triển đô thị TP.HCM" - Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity

Theo ông Dũng, quy hoạch chỉ là một phần của quá trình phát triển đô thị. Trong thực tế, hạ tầng mới là yếu tố có khả năng dẫn dắt, tái định hình không gian đô thị và phân bổ lại giá trị bất động sản.

Nhìn lại khoảng 20 năm phát triển của TP.HCM, ông chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý. Các đồ án quy hoạch năm 1993 và 1998 từng định hướng thành phố phát triển mạnh về phía Nam và phía Đông, nhưng thực tế đô thị hóa lại diễn ra mạnh hơn về phía Bắc và Đông Bắc. Nguyên nhân quan trọng nằm ở sự khác biệt về khả năng kết nối hạ tầng.

Xa lộ Hà Nội trở thành một trong những trục phát triển chính, kết nối khu vực trung tâm với Biên Hòa, rồi tiếp tục mở rộng về phía Bình Dương - nơi có nền đất cao, hạ tầng công nghiệp được đầu tư mạnh và khu vực Biên Hòa.

"Quy hoạch là một phần, nhưng hạ tầng mới thực sự là yếu tố dẫn dắt sự phát triển đô thị", ông Dũng nhấn mạnh.

Chi phí đô thị đang bào mòn lợi thế của TP.HCM

Theo ông Dũng, thách thức lớn của TP.HCM hiện nay không chỉ nằm ở ùn tắc, ngập nước hay ô nhiễm, mà sâu xa hơn là chi phí ngày càng lớn mà người dân và doanh nghiệp phải gánh chịu. Theo ông, một trong những khoản chi phí đáng kể là logistics. Thiệt hại do ùn tắc giao thông tại TP.HCM được ông Dũng dẫn lại ở mức khoảng 6 tỷ USD mỗi năm.

“Chi phí này cuối cùng trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, làm giảm hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của nền kinh tế”, ông nói.

Bên cạnh đó là chi phí nhà ở. Hiện, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập hộ gia đình tại TP.HCM được đề cập ở mức hơn 30 lần, trong khi ngưỡng được xem là lành mạnh tại các nước phát triển thường dưới 4 lần. Trong khi ngay tại khu vực Đông Nam Á, Singapore chỉ ở khoảng 4-5 lần.

Theo ông, giá nhà cao có thể tạo ra lợi nhuận đáng kể cho ngành bất động sản, nhưng xét trên bình diện rộng, lại trở thành lực cản đối với khả năng tiếp cận đô thị của người dân. Đây cũng là nguyên nhân khiến lợi thế về năng suất của các đô thị lớn có nguy cơ bị thu hẹp.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc enCity

“Hiệu ứng tập trung, vốn là lợi thế quan trọng của các thành phố lớn, chỉ phát huy khi người dân và doanh nghiệp có thể tiếp cận việc làm, nhà ở và các dịch vụ với chi phí hợp lý”, ông nhận định.

Nhưng khi chi phí nhà ở và đi lại quá cao, doanh nghiệp có thể không còn nhận được lợi thế vượt trội khi đặt văn phòng hay cơ sở sản xuất tại đô thị lớn thay vì các địa phương lân cận.

Vì vậy, vị chuyên gia này đề cập đến một hướng tiếp cận quy hoạch không nên chỉ bắt đầu từ những vấn đề như ùn tắc, ngập lụt hay ô nhiễm. Muốn phát triển bền vững, thành phố phải nhận diện và phát huy những lợi thế vốn có.

Dẫn chứng câu chuyện, ông Dũng cho hay, trong quá trình lập quy hoạch, nhóm nghiên cứu của ông đã so sánh TP.HCM với Kuala Lumpur, Singapore, Bangkok và Jakarta trên 40 chỉ số về năng lực cạnh tranh kinh tế. Mục tiêu không chỉ là xác định thành phố đang đứng ở đâu, mà còn phải nhìn vào xu hướng: yếu tố nào đang cải thiện, yếu tố nào suy giảm và đâu là lợi thế cần tiếp tục phát huy.

Kết quả nghiên cứu cho thấy lợi thế nổi bật của TP.HCM vẫn nằm ở con người. Việt Nam có quy mô dân số, lực lượng lao động và tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động thuộc nhóm dẫn đầu Đông Nam Á. Chất lượng y tế, giáo dục còn dư địa cải thiện nhưng đang có xu hướng tích cực.

Ngược lại, những lĩnh vực cần sự dẫn dắt của khu vực công, đặc biệt là thể chế, hạ tầng và năng lực cung cấp dịch vụ công, vẫn là điểm yếu.

Một nghịch lý đáng chú ý là dù hạ tầng giao thông của Việt Nam thuộc nhóm thấp trong khu vực Đông Nam Á, thời gian di chuyển hằng ngày của người dân lại tương đối ngắn, gần với Singapore.

Ông Dũng lý giải điều này một phần đến từ khả năng thích ứng của người Việt, trong đó xe máy và mô hình cư trú trong các khu dân cư, hẻm phố giúp người dân có thể di chuyển theo kiểu "door-to-door" (từ cửa đến cửa). Đồng thời, khoảng 95% doanh nghiệp tại TP.HCM có không quá 50 lao động và khoảng 90% có dưới 10 lao động, tạo điều kiện để nơi ở và nơi làm việc nằm tương đối gần nhau.

Từ góc độ quy hoạch, mục tiêu quan trọng là giảm chi phí đi lại và mở rộng thị trường lao động. Đây cũng là lý do metro không chỉ được nhìn như một hệ thống giao thông, mà còn là công cụ mở rộng cơ hội việc làm và nhà ở.

Nhà ở vừa túi tiền phải đi cùng hạ tầng

Theo ông Dũng, giải bài toán hạ tầng nhưng bỏ qua nhà ở sẽ chưa đủ để giữ chân nguồn nhân lực cho TP.HCM.

Nếu muốn duy trì sức hấp dẫn của thị trường lao động, thành phố phải bảo đảm người lao động có thể tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp. Vì vậy, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được phát triển mạnh hơn để người lao động có thể tiếp tục sinh sống, làm việc và đóng góp cho nền kinh tế đô thị.

Từ đó, vị chuyên gia đề cập tới bốn nhóm hạ tầng chiến lược sẽ tác động lớn đến diện mạo TP.HCM trong những năm tới.

Thứ nhất là mở rộng mạng lưới metro. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 nâng chiều dài mạng lưới từ hơn 10km lên khoảng 200km.  Đây là một mục tiêu rất tham vọng.

Tuy nhiên, theo ông, giá trị lớn nhất của metro không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian đi lại mà còn ở khả năng mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở.

Thứ hai là sân bay quốc tế Long Thành, được kỳ vọng nâng năng lực kết nối quốc tế của toàn vùng và hỗ trợ TP.HCM tiến gần hơn tới vị thế một đô thị toàn cầu.

Thứ ba là vành đai 3, vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng, nhằm giải bài toán logistics. Hiện nay, sự phân bố giữa khu vực sản xuất phía Bắc với cảng biển và sân bay ở phía Nam, Đông Nam khiến một lượng lớn hàng hóa phải đi qua khu vực lõi đô thị.

Việc hình thành các hành lang Bắc - Nam và Đông - Tây sẽ giúp hàng hóa di chuyển giữa Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và các khu vực sản xuất, cảng biển mà không phải xuyên qua lõi đô thị.

Thứ tư là không gian Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, khu vực mà ông Dũng cho rằng cần được nhìn nhận như một không gian phát triển thống nhất để hình thành trung tâm kinh tế biển có tầm vóc khu vực.

Theo ông Dũng, vị trí địa lý của Cần Giờ - Gành Rái từng đóng vai trò quan trọng trong lịch sử hình thành Sài Gòn. Khu vực này có lợi thế của một vùng vịnh kín, kết nối với biển thông qua hệ thống sông ngòi và đường thủy, từng giúp Sài Gòn trở thành một điểm trung chuyển trong mạng lưới giao thương khu vực.

Trong quá khứ, ranh giới hành chính giữa Cần Giờ và Bà Rịa - Vũng Tàu khiến việc xây dựng một chiến lược tích hợp gặp nhiều hạn chế. Việc điều chỉnh không gian quy hoạch hiện nay, theo ông Dũng, mở ra cơ hội nhìn toàn bộ khu vực như một không gian lãnh thổ thống nhất.

Tuy nhiên, đi cùng tham vọng phát triển kinh tế biển là yêu cầu quản trị không gian biển chặt chẽ hơn.

Theo ông, không gian Cần Giờ - Gành Rái nhỏ hơn đáng kể so với Vịnh Tokyo, Vịnh San Francisco hay eo biển Singapore, trong khi lượng hàng hóa dự kiến đi qua khu vực này ngày càng lớn, với Cái Mép - Thị Vải, Cái Mép Hạ và cảng trung chuyển Cần Giờ.

Từ đó, ông Dũng cảnh báo không gian biển, dù nhìn trên bản đồ có vẻ rộng, thực tế là nguồn lực hữu hạn. Vì vậy, việc xây dựng các công trình như cầu vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cần được tính toán đồng thời với nhu cầu hàng hải trong tương lai, đặc biệt khi quy mô tàu và nhu cầu vận tải ngày càng tăng.

"Chúng ta cần quy hoạch không gian biển một cách bài bản và chi tiết như quy hoạch không gian đô thị trên đất liền", ông nói.

Vành đai 3 có thể trở thành "bản đồ cơ hội" mới

Từ góc nhìn đầu tư, ông Dũng nhận diện ba trọng tâm phát triển lớn của TP.HCM và vùng đô thị mở rộng gồm lõi trung tâm TP.HCM; khu vực sản xuất phía Bắc, thuộc vùng Bình Dương và Cần Giờ - Cái Mép - Vũng Tàu, với vai trò ngày càng lớn của kinh tế biển.

Trong đó, Vành đai 3 được ông đánh giá là một trong những khu vực có tiềm năng đáng chú ý.

Theo ông, Vành đai 3 dần trở thành một ranh giới tự nhiên của quá trình phát triển đô thị, đồng thời tạo kết nối trực tiếp với hệ thống cao tốc và có khả năng liên kết với các tuyến metro.

Khi metro xuất hiện, những khu vực từng được xem là cách xa trung tâm 10-15km có thể thay đổi hoàn toàn vị trí địa kinh tế. Đặc biệt, các khu vực quanh ga cuối metro có khả năng trở thành những điểm phát triển bất động sản mới.

Ông Dũng cho rằng tác động của metro sẽ thể hiện rõ nhất ở hai nhóm khu vực: lõi đô thị và vùng rìa nằm trong khoảng 30-45 phút di chuyển từ trung tâm. Trong đó, Vành đai 3 là một trong những vị trí chiến lược nhất.

Dẫu vậy, nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, ông Dũng cho rằng hạ tầng không nhất thiết nâng giá trị toàn bộ thị trường bất động sản, mà có khả năng chọn lọc và tái phân bổ giá trị.

Tokyo là ví dụ điển hình. Thành phố này mất khoảng 63 năm để xây dựng khoảng 200km metro, nhưng sự phát triển đô thị liên tục lan tỏa từ lõi trung tâm theo các tuyến đường sắt. TOD trở thành một trong những nền tảng quan trọng tạo giá trị bất động sản.

Với Bangkok, thành phố này có tốc độ phát triển metro nhanh hơn, chỉ khoảng 22 năm để đạt 200km, nhưng mạng lưới chưa hoàn chỉnh và mức độ tích hợp thấp hơn Tokyo. Vì vậy, tác động mạnh nhất tập trung tại khu vực lõi và CBD.

Trong khi đó, Thượng Hải thì chỉ mất khoảng 14 năm để đạt 200km metro nhưng hạ tầng được đầu tư tương đối đồng đều trên diện rộng. Điều này khiến giá trị bất động sản được phân bổ rộng hơn và metro không tạo ra những cú nhảy giá quá lớn tại một số điểm riêng lẻ.

Từ ba trường hợp này, ông Dũng cho rằng TP.HCM có thể nằm ở đâu đó giữa Tokyo, Bangkok và Thượng Hải.

“Với vai trò lớn của Nhà nước trong phát triển hạ tầng, giải phóng mặt bằng và tổ chức các dự án, TP.HCM có điều kiện để hình thành những dự án quy mô lớn, tích hợp và đa chức năng”, ông nói.

Nhưng theo ông, metro sẽ không làm tăng giá trị của toàn bộ thị trường một cách đồng đều. Thay vào đó, metro sẽ tái phân bổ giá trị, tập trung nhiều hơn vào những điểm TOD quan trọng.

Đáng chú ý, chuyên gia này cũng đặc biệt nhấn mạnh khu vực trung tâm và những vùng xa trung tâm nhưng nằm gần Vành đai 3, nơi còn quỹ đất lớn, có khả năng kết nối giao thông và tiềm năng hình thành các khu đô thị quy mô lớn.

Nhìn rộng hơn, bài học từ thị trường bất động sản cho thấy hạ tầng tốt hơn, kết nối thuận lợi hơn và hệ thống tiện ích đồng bộ đang tạo ra lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ cho các dự án mới so với những khu đô thị cũ.

Vì vậy, theo ông Dũng, câu chuyện của TP.HCM trong chu kỳ phát triển mới không đơn thuần là xây thêm đường, metro hay cảng biển. Quan trọng hơn là dùng hạ tầng để mở rộng thị trường lao động, giảm chi phí đô thị, tái cấu trúc không gian phát triển và từ đó tạo ra những cực tăng trưởng mới.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam

Tham luận 3: "Nhận diện cơ hội đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên siêu đô thị" - Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Trong phần trình bày của mình, tôi sẽ tập trung nhiều hơn vào góc nhìn của thị trường bất động sản, cụ thể là những tác động của mô hình phát triển đô thị mới đối với nguồn cung, nhu cầu, dòng vốn đầu tư cũng như cơ hội dành cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.

Khi được hỏi đâu là những phân khúc trên thị trường sẽ được hưởng lợi nhiều nhất từ những thay đổi tích cực trong mô hình phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh, câu trả lời của chúng tôi là bất động sản sẽ là một trong những lĩnh vực chịu tác động rõ nét nhất.

Thị trường bất động sản TP.HCM tái định vị sau sáp nhập

Từ tháng 7/2025, khi TP.HCM mở rộng không gian phát triển với sự sáp nhập của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô thị trường đã được mở rộng rất lớn. Sự thay đổi này tạo ra những tác động tích cực tới nhiều phân khúc bất động sản.

Tuy nhiên, theo đánh giá của chúng tôi, hai nhóm bất động sản chịu ảnh hưởng rõ nét nhất chính là bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở.

Đối với bất động sản công nghiệp, sự mở rộng về quy mô là điều rất dễ nhận thấy. Trước đây, Bình Dương vốn đã là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của khu vực phía Nam và cả nước. Khi kết hợp thêm với không gian phát triển mới của Thành phố Hồ Chí Minh và Bà Rịa - Vũng Tàu, quy mô quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các loại hình bất động sản phục vụ sản xuất đã tăng lên đáng kể.

Điều này không chỉ tạo ra sự gia tăng về quy mô mà còn mở rộng sự lựa chọn cho các nhà đầu tư. Nếu trước đây thị trường chủ yếu tập trung vào khu vực lõi của Thành phố Hồ Chí Minh với mức giá thuê đất rất cao, thì hiện nay nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn ở các khu vực mở rộng với mức chi phí hợp lý hơn.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, một lĩnh vực khác chịu tác động rất lớn chính là bất động sản nhà ở.

Trong khoảng một thập kỷ trở lại đây, chúng ta có thể thấy rõ sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư cá nhân cũng như người mua ở thực từ khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh sang các khu vực vùng ven, đặc biệt là Bình Dương.

Trước đây, TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ của toàn khu vực phía Nam, trong khi Bình Dương chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn. Tuy nhiên, trong nửa đầu năm 2026, sau quá trình mở rộng thị trường, nguồn cung căn hộ mới đã có sự thay đổi rất rõ rệt, trong đó khu vực Bình Dương đóng vai trò ngày càng quan trọng.

Điều này cho thấy khi không gian đô thị được mở rộng, người mua nhà và nhà đầu tư có thêm nhiều lựa chọn hơn, không chỉ về số lượng sản phẩm mà còn về mức giá phù hợp với khả năng tài chính.

Đây là một trong những tác động tích cực lớn nhất của quá trình mở rộng Thành phố Hồ Chí Minh đối với thị trường bất động sản.

Trong thời gian vừa qua, chúng ta có thể thấy mức giá trên thị trường có sự điều chỉnh nhất định. Nếu so sánh giữa TP.HCM trước khi mở rộng và TP.HCM sau khi mở rộng, sự khác biệt về mặt bằng giá là khá rõ ràng.

Hiện nay, đối với thị trường sơ cấp, mức giá căn hộ trung bình của TP.HCM mới đã có sự điều chỉnh theo hướng phù hợp hơn khi có thêm sự tham gia của các khu vực mở rộng.

Cụ thể, trước khi mở rộng, mức giá trung bình trên thị trường sơ cấp của thành phố ở mức khoảng 92 triệu đồng/m². Sau khi có sự tham gia của khu vực Bình Dương, mặt bằng giá trung bình giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m².

Đây là một mức giá dễ tiếp cận hơn đối với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là những người có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Nếu nhìn vào thị trường thứ cấp, tức là các sản phẩm được mua đi bán lại, mặt bằng giá còn ở mức thấp hơn, hiện khoảng 62 triệu đồng/m² trên toàn TP.HCM mở rộng.

Tất nhiên, chúng ta cũng nhận thấy rằng trong thời gian vừa qua, tốc độ tăng giá trên thị trường đã có sự chững lại. Điều này đến từ một số nguyên nhân.

Thứ nhất, thị trường hiện nay đã mở rộng hơn rất nhiều. Nếu trước đây các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực lõi TP.HCM, thì hiện nay nguồn cung đã lan tỏa ra các khu vực mới như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và nhiều khu vực khác. Khi nguồn cung được mở rộng, mặt bằng giá cũng trở nên cân bằng hơn.

Thứ hai, mặt bằng lãi suất hiện nay vẫn ở mức tương đối cao. Điều này ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của người mua, đồng thời khiến tâm lý đầu tư trên thị trường có sự thận trọng hơn.

Tuy nhiên, với việc thị trường tiếp tục được mở rộng, nguồn cung trở nên dồi dào hơn và mặt bằng giá có sự điều chỉnh hợp lý hơn, chúng tôi nhận định rằng trong ba năm tới, thị trường bất động sản TP.HCM mở rộng vẫn sẽ tiếp tục được hưởng lợi.

Nếu nhìn lại giai đoạn 2023 - 2024, chúng ta thấy rằng thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng tại thành phố gặp rất nhiều khó khăn do nguồn cung mới rất hạn chế.

Đối với các chủ đầu tư phát triển dự án cũng như những người mua để đầu tư, đây là giai đoạn đặc biệt thách thức bởi gần như không có nhiều sản phẩm mới để lựa chọn.

Tuy nhiên, từ năm 2025, khi các vấn đề về pháp lý từng bước được tháo gỡ, thị trường bắt đầu đón nhận thêm nhiều dự án mới.

Bước sang năm 2026, với sự tham gia của các khu vực mở rộng bên cạnh thị trường lõi của Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ dự kiến sẽ tăng mạnh.

Theo dự báo của chúng tôi, nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tiếp tục tăng lên khoảng 31.000 căn trong năm 2027 và khoảng 48.000 căn trong năm 2028.

Một điểm đáng chú ý khác là về xu hướng giá.

Trong một thời gian dài, chúng ta luôn chứng kiến giá bất động sản tại TP.HCM tăng trưởng liên tục và gần như không có sự dừng lại rõ rệt. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, chúng tôi dự báo rằng cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn.

Cụ thể, đối với thị trường sơ cấp, mức giá trung bình hiện nay khoảng 68 triệu đồng/m² và dự kiến đến năm 2028 sẽ điều chỉnh về khoảng 62 - 63 triệu đồng/m².

Đối với thị trường thứ cấp, giá cũng sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ nhẹ hơn so với giai đoạn trước.

Điều này không có nghĩa là thị trường kém tích cực, mà phản ánh sự cân bằng hơn giữa cung và cầu khi TP.HCM tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ các khu vực mở rộng.

Vì vậy, tôi muốn nhấn mạnh rằng việc mở rộng TP.HCM sẽ tạo ra một tác động rất tích cực đối với thị trường bất động sản, bởi chúng ta có thêm nhiều sản phẩm hơn, nhiều lựa chọn hơn và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.

Với góc nhìn của người kinh doanh bất động sản, việc thị trường có thêm nhiều dự án, nhiều phân khúc và nhiều lựa chọn khác nhau là điều mà chúng ta đều mong muốn.

Sự hình thành mô hình đô thị đa cực

Rõ ràng, nếu nhìn xa hơn vào mô hình phát triển đô thị trong dài hạn, chúng ta có thể thấy rằng quá trình chuyển đổi của TP.HCM sẽ tiếp tục tạo ra những tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản.

Theo định hướng phát triển trong 100 năm, thành phố xác định 5 trụ cột, cũng như những động lực tăng trưởng quan trọng để đưa TP.HCM trở thành một đô thị có vị thế cao hơn trong khu vực. Tuy nhiên, để tạo được điều này, TP.HCM cần một mô hình phát triển mới để nâng cao năng suất, thu hút đầu tư và tạo ra giá trị kinh tế lớn hơn.

Theo mục tiêu đặt ra, đến năm 2035, Thành phố Hồ Chí Minh được kỳ vọng sẽ nâng GDP bình quân đầu người lên khoảng 25.000 USD, với quy mô dân số khoảng 17 - 18 triệu người.   Xa hơn nữa, đến năm 2050, với mục tiêu GDP bình quân đầu người khoảng 75.000 USD và dân số khoảng 20 - 22 triệu người, Thành phố Hồ Chí Minh được kỳ vọng đạt quy mô tương đương với các đô thị hàng đầu thế giới như Tokyo hiện nay.

Đây là những mục tiêu rất thách thức bởi khi TP.HCM phát triển, các đô thị khác trong khu vực cũng không dừng lại mà liên tục thay đổi và vươn lên. Vì vậy, đây là một cuộc cạnh tranh về năng lực phát triển đô thị, khả năng thu hút nguồn lực và xây dựng một hệ sinh thái kinh tế đủ mạnh.

Ở đây, một trong những động lực quan trọng trong mô hình phát triển mới chính là việc hình thành các trung tâm tài chính, thương mại và các trung tâm kinh tế quốc tế. Đây cũng là yếu tố có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản thương mại.

Nếu như sau quá trình mở rộng, chúng ta nhìn thấy sự tác động rõ nét nhất ở bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở, thì trong mô hình phát triển dài hạn, bất động sản thương mại sẽ là một nhóm sản phẩm được hưởng lợi rất lớn.

Trong đó bao gồm các loại hình như văn phòng, bán lẻ, dịch vụ thương mại và các sản phẩm phục vụ cho sự phát triển của một đô thị hiện đại.  Khi các trung tâm mới được hình thành, khả năng thu hút doanh nghiệp, nguồn nhân lực chất lượng cao và dòng vốn đầu tư sẽ tạo ra những động lực mới cho thị trường bất động sản.

Ở góc độ khác, một điểm khác biệt rất quan trọng trong mô hình phát triển mới của TP.HCM chính là định hướng phát triển theo mô hình đa trung tâm, đa cực. Tuy nhiên, để mô hình đa trung tâm, đa cực có thể phát huy hiệu quả, yếu tố quan trọng nhất chính là khả năng kết nối. Đó là sự kết nối thông qua hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro; kết nối bằng đường bộ, đường cao tốc; kết nối thông qua hệ thống cảng biển, logistics và các hạ tầng thương mại quan trọng.

Khi mạng lưới kết nối được hoàn thiện, khoảng cách giữa các khu vực sẽ được rút ngắn, từ đó tạo điều kiện để các trung tâm phát triển mới hình thành và vận hành hiệu quả.

Bên cạnh câu chuyện về hạ tầng và mô hình phát triển đô thị, có một yếu tố khác mà chúng tôi muốn chia sẻ, đó là sự thay đổi rất rõ rệt trong mô hình nhà ở cũng như hành vi của người mua nhà trong khoảng một thập kỷ qua.

So với trước đây, khi tốc độ đô thị hóa tăng lên, cơ sở hạ tầng được cải thiện và chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, hành vi của người mua nhà cũng thay đổi. Người mua nhà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống, thay vì chỉ quan tâm đến một sản phẩm bất động sản để ở.

Điều này thể hiện rõ trong giai đoạn từ khoảng năm 2018 đến 2025 chứng kiến sự phát triển mạnh của mô hình các khu đô thị tích hợp. Những dự án này không còn đơn thuần chỉ là một tòa chung cư hay một khu nhà ở, mà được phát triển đồng bộ với nhiều tiện ích đi kèm như không gian xanh, khu vui chơi, dịch vụ thương mại, các tiện ích phục vụ cư dân.

Với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh và mô hình đa trung tâm, đa cực, những mô hình "tất cả trong một" sẽ tạo ra những không gian sống mới, nơi người dân không còn bắt buộc phải di chuyển hàng ngày vào khu vực trung tâm để làm việc và sinh hoạt.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư

Qua những phân tích trên, chúng tôi nhận thấy rằng định hướng phát triển dài hạn của Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tạo ra rất nhiều cơ hội đầu tư mới.

Nếu nhìn vào các trụ tăng trưởng chiến lược trong trung hạn và dài hạn, chúng ta có thể thấy một số khu vực phát triển chính.

Thứ nhất là khu vực trung tâm hiện hữu. Đây vẫn sẽ là khu vực giữ vai trò quan trọng, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, thương mại, ngân hàng, dịch vụ chuyên môn và các hoạt động kinh doanh có giá trị cao.

Thứ hai là khu vực phát triển hướng Đông, bao gồm khu vực thành phố phía Đông và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là một cực phát triển quan trọng về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.

Thứ ba là khu vực phía Nam, bao gồm Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực kết nối với hệ thống cảng biển. Đây được định hướng trở thành khu vực phát triển về logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ gắn với biển.

Thứ tư là khu vực phía Bắc và Tây Bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương. Đây sẽ là không gian phát triển các khu công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.

Với sự phân bổ các cực phát triển như vậy, khẩu vị đầu tư trên thị trường bất động sản cũng sẽ trở nên đa dạng hơn.

Nhà đầu tư không chỉ còn lựa chọn bất động sản nhà ở tại khu vực trung tâm, mà có thể tham gia vào nhiều nhóm sản phẩm khác nhau như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và kinh tế biển.

Sự đa dạng này sẽ đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm nhà đầu tư khác nhau, từ nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức lớn.

Tuy vậy, vẫn cần lưu ý rằng, dù những cơ hội rất lớn mà quá trình phát triển đô thị mang lại nhưng chúng ta cũng cần nhìn nhận rõ những thách thức đặt ra đối với thị trường bất động sản. Theo quan sát của chúng tôi, có ba nhóm vấn đề quan trọng mà không chỉ các nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý, mà cả các doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức cũng cần quan tâm.

Thứ nhất là câu chuyện về hạ tầng, khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, các khu vực phát triển mới sẽ có điều kiện hình thành và gia tăng giá trị. Tuy nhiên, nếu hạ tầng không phát triển đúng như kỳ vọng hoặc tiến độ triển khai chậm hơn so với kế hoạch, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng của các khu vực bất động sản.

Thứ hai là vấn đề pháp lý, những chính sách mới mở ra nhiều cơ hội cho việc hình thành các mô hình đô thị mới, các khu đô thị tích hợp và các định hướng phát triển dài hạn. Tuy nhiên, điều quan trọng là những chính sách đó cần được triển khai hiệu quả trên thực tế.

Nếu những định hướng, cơ chế hỗ trợ chỉ dừng lại ở chủ trương nhưng chưa được thực thi đầy đủ, thị trường sẽ vẫn đối mặt với những khó khăn như dự án chậm triển khai, kéo dài thời gian hoàn thiện pháp lý hoặc ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao sản phẩm.

Vì vậy, khi tham gia thị trường, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tránh đầu tư chỉ dựa trên những kỳ vọng hoặc những thông tin chưa được kiểm chứng.

phiên tọa đàm

Nhà báo Trần Ngọc Sơn - Phó tổng biên tập Tạp chí TheLEADER điều phối phiên tọa đàm.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn:Ông có ấn tượng gì với Quy hoạch TP. HCM tầm nhìn 100 năm? Với quy hoạch đó, theo ông các cực tăng trưởng của TP. HCM như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã hợp lý chưa và nút thắt nào đang cản trở TP. HCM trở thành một siêu đô thị đẳng cấp quốc tế?

Ông Võ Kim Cương - Nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM

Câu hỏi này chính là một bài toán lớn cho phát triển. Phát triển đô thị là một quá trình liên tục. Các đồ án có những góc nhìn khác nhau, nhưng có một đặc điểm chung mà tôi nhận thấy, đó là tất cả những tầm nhìn, các giải pháp, đều rất hay. Nhưng dường như vấn đề nằm ở chỗ, đó mới chỉ là hệ thống các mục tiêu, theo ý đồ, theo ước nguyện.

Còn một chuỗi vấn đề tiếp theo là thực hiện nó như thế nào, tính khả thi ra sao, lại là một việc rất, rất khó. Bởi từ thời bao cấp đến thời kỳ nền kinh tế bắt đầu mở cửa, chuyển sang kinh tế thị trường và hiện nay, cơ chế thị trường đã làm thay đổi rất nhiều cách thức vận hành. Vì vậy, hệ thống quy hoạch của chúng ta cũng phải chuyển đổi.

Cho nên, có thể nói rằng, các định hướng của thành phố thì không có gì để chê cả. Tôi rất hoan nghênh, bởi những định hướng này đã nắm được điều kiện thực tế của Việt Nam hiện nay.

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, căn cứ vào nhiều yếu tố như điều kiện của TP. Hồ Chí Minh mới sau khi sáp nhập, các mối quan hệ lịch sử và những nguồn lực thực tế... tất cả những yếu tố đó sẽ tạo nên những vấn đề mới và dẫn đến một đáp số cuối cùng phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

Song, tất cả những cố gắng đó đều phải bắt đầu từ định hướng đúng đắn từ thành phố, và những quyết tâm lớn của Chính phủ. Từ đó, trong quá trình triển khai sẽ tiếp tục nhìn nhận, đánh giá quá trình thực hiện có thực sự đúng như những tính toán ban đầu hay không để điều chỉnh cho phù hợp.

KTS. Võ Kim Cương – Nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đang trả lời tọa đàm

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Từng tham gia phát triển một số dự án bất động sản tại TP.HCM và hiểu khá rõ những cơ hội cũng như điểm nghẽn trong quá trình triển khai dự án, dựa trên những định hướng mới được các diễn giả chia sẻ, bà kỳ vọng quy hoạch TP.HCM trong giai đoạn mới sẽ giải quyết được những vấn đề gì, đặc biệt là những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đã gặp phải trong thời gian qua?

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam

Tôi rất ấn tượng với bài trình bày của PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam tại chương trình, trong đó diễn giả đã phác họa và chỉ ra những cơ hội, thách thức trong quá trình triển khai quy hoạch TP.HCM thời gian tới.

Tuy nhiên, theo tôi, trước khi đưa ra mục tiêu, cần hiểu rõ mình đang ở đâu, đồng thời so sánh thực trạng và một số chỉ tiêu của Việt Nam với các nước trong khu vực, cũng như nhận diện những điểm nghẽn hiện nay.

Thực tế, tôi đánh giá quy hoạch mới sẽ tạo ra những động lực tăng trưởng với quy mô mới. Việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tạo ra một động lực rất lớn, có thể giúp TP.HCM bứt phá trong quá trình thực hiện quy hoạch. Bên cạnh đó, việc hàng loạt công trình giao thông trọng điểm được khởi công trong thời gian gần đây, mở rộng hạ tầng ra các khu vực, cũng tạo cơ hội để doanh nghiệp bất động sản tiếp cận các trục tăng trưởng khác nhau.

Theo tôi, hiện TP.HCM có năm trục tăng trưởng như các diễn giả đã chia sẻ. Tuy nhiên, nếu điểm nghẽn về hạ tầng đang từng bước được giải quyết thì điểm nghẽn về thể chế cũng cần được tháo gỡ quyết liệt. Trong đó, việc thay đổi, cải thiện pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản và các cơ chế đặc thù dành cho TP.HCM sẽ là điều kiện thúc đẩy quá trình thực thi quy hoạch tốt hơn.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trả lời tọa đàm

Theo tôi, để các trục tăng trưởng được triển khai thuận lợi, các cấp quản lý, chính quyền cần đặt những trục này trong một mục tiêu phát triển rõ ràng. Tức là ngoài việc thực hiện quy hoạch, cần có thêm tầm nhìn và chiến lược phát triển, xác định rõ hiện trạng và kỳ vọng phát triển một “siêu thị toàn cầu” tại các khu vực tăng trưởng mới.

Chiến lược này sẽ giúp doanh nghiệp có môi trường và định hướng để phát triển thuận lợi hơn. Ngoài ra, cộng đồng doanh nghiệp cũng kỳ vọng quy hoạch mới sẽ góp phần tạo đột phá về diện mạo đô thị. TP.HCM hiện là một đại đô thị, một megacity, nên đang đối mặt với không ít vấn đề, thách thức và bất cập.

Việc chuyển dịch, giãn dân, giảm tải cho khu vực trung tâm sẽ góp phần tạo ra diện mạo đô thị mới cho TP.HCM, đồng thời hình thành các trung tâm mới tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Một vấn đề khác cũng cần được nhấn mạnh là cần tạo ra hệ sinh thái giá trị cho bất động sản.

Theo tôi, cùng với sự phát triển theo quy hoạch mới, thách thức đặt ra là doanh nghiệp không chỉ tạo dựng một dự án bất động sản mà phải xây dựng cả một hệ sinh thái, bảo đảm điều kiện để đời sống tại đó đáp ứng đầy đủ các nhu cầu thiết yếu.

Chúng ta không chỉ tạo dựng một dự án bất động sản mà phải tạo một hệ sinh thái, làm sao để sự sống ở đó có những điều kiện để đáp ứng đủ các nhu cầu cần thiết. Theo tôi, chỉ khi phát triển được các khu vực tăng trưởng mới, những trung tâm mới có khả năng thu hút người dân về sinh sống thì quy hoạch mới thực sự phát huy hiệu quả. Đây là chiến lược cần có giải pháp thực thi chi tiết, với sự tham gia của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương, doanh nghiệp đến người dân.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Thưa ông Kiều Xuân Phan, Nam Mekong quyết định đầu tư gần 4.000 tỷ đồng vào Mekong Grand Plaza khi Thủ Dầu Một còn là trung tâm hành chính của Bình Dương. Nay Bình Dương trở thành một phần của TP.HCM, Thủ Dầu Một không còn giữ vai trò trung tâm tỉnh như trước. Vậy lợi thế cũ có mất đi, hay khu vực này đang được trao một vai trò lớn hơn trong cấu trúc siêu đô thị? Nam Mekong nhìn thấy Thủ Dầu Một sẽ trở thành gì trong 10-20 năm tới: một đô thị vệ tinh, một cực tăng trưởng độc lập hay một phần của đại đô thị TP.HCM? Và nếu vai trò thay đổi, thị trường bất động sản khu vực này sẽ được tái định giá như thế nào?

Ông Kiều Xuân Phan – Đại diện Nam Mekong

Trước hết, chúng ta cần hiểu rằng siêu đô thị không chỉ đơn thuần là một đô thị có quy mô dân số lớn hay diện tích rộng. Ở nhiều quốc gia phát triển trên thế giới, khi nói đến một siêu đô thị, người ta thường nhắc đến một đô thị có khả năng tập trung nguồn lực, thu hút con người, doanh nghiệp, nhà đầu tư và tạo ra những động lực phát triển mới. Vậy tại sao các quốc gia, các thành phố lại hướng đến mô hình siêu đô thị?

Bởi vì khi một đô thị đạt đến một quy mô dân số lớn, chính quyền, nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ có xu hướng tập trung nhiều hơn vào việc giải quyết các nhu cầu của người dân. Đó là những nhu cầu rất cơ bản nhưng cũng rất quan trọng như an sinh xã hội, giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí, các dịch vụ phục vụ đời sống hằng ngày.

Chính sự tập trung này tạo nên sức hút và động lực phát triển cho đô thị. Đối với câu chuyện của TP.HCM trong giai đoạn mới, khi mở rộng không gian phát triển, chúng ta cần nhìn nhận đây không chỉ là câu chuyện về mở rộng địa giới hành chính mà là câu chuyện về tổ chức lại các cực phát triển trong một đô thị lớn.

Theo tôi, siêu đô thị phải là một đô thị đa trung tâm, trong đó mỗi khu vực có một vai trò, một chức năng kinh tế khác nhau. Các khu vực không nên phát triển theo hướng cạnh tranh hay lặp lại chức năng của nhau, mà cần bổ trợ để tạo thành một hệ sinh thái phát triển chung.

Liên quan đến Bình Dương, trước đây địa phương này đã có một quá trình phát triển rất mạnh, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, thu hút đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới. Khi Bình Dương cùng với Bà Rịa - Vũng Tàu trở thành một phần trong không gian phát triển mới của TP.HCM, chắc chắn sẽ có những thay đổi về chức năng, trong đó có câu chuyện về trung tâm hành chính.

Tuy nhiên, theo góc nhìn của tôi, việc thay đổi chức năng của trung tâm hành chính không nên được xem là một trở ngại cho sự phát triển của Bình Dương. Điều quan trọng hơn là chúng ta cần xác định lại vai trò của từng khu vực trong tổng thể một siêu đô thị. Một đô thị lớn cần có những cực tăng trưởng khác nhau.

Có nơi đóng vai trò là trung tâm tài chính, dịch vụ; có nơi phát triển về công nghiệp, công nghệ cao; có nơi tập trung về logistics, thương mại hoặc các chức năng khác. Khi các khu vực có sự phân công hợp lý thì toàn bộ đô thị sẽ phát triển bền vững hơn. Với Bình Dương, tôi cho rằng lợi thế về công nghiệp, công nghệ cao và khả năng thu hút đầu tư vẫn là những giá trị rất lớn.

Trong nhiều năm qua, Bình Dương đã tạo dựng được vị thế là một trong những địa phương có khả năng thu hút nhiều doanh nghiệp, tạo ra nhiều việc làm và hình thành một hệ sinh thái sản xuất mạnh. Vì vậy, ngay cả khi có sự thay đổi về chức năng hành chính, Bình Dương vẫn có thể tiếp tục giữ vai trò là một cực tăng trưởng quan trọng trong không gian phát triển mới của TP.HCM.

Ông Kiều Xuân Phan – Đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông

Khi chúng ta đã xác định được các khu vực kinh tế và chức năng riêng, điều quan trọng tiếp theo là phải nhìn từ góc độ người dân. Người dân sẽ sống ở đâu? Họ làm việc ở đâu? Họ cần những tiện ích gì để có một cuộc sống thuận tiện? Bởi vì cuối cùng, một thành phố phát triển không chỉ được đo bằng số lượng dự án đầu tư hay tốc độ tăng trưởng kinh tế, mà còn phải được đánh giá bằng chất lượng sống của người dân.

Từ góc nhìn của một nhà đầu tư, tôi cho rằng việc tái cấu trúc không gian phát triển của Bình Dương sẽ không phải là yếu tố cản trở. Ngược lại, đây có thể là cơ hội để Bình Dương tiếp tục phát huy thế mạnh riêng của mình, đồng thời kết nối chặt chẽ hơn với TP.HCM trong vai trò một trung tâm kinh tế lớn của khu vực.

TP.HCM có thể phát huy vai trò trung tâm tài chính, thương mại, đối ngoại và kết nối quốc tế. Trong khi đó, Bình Dương tiếp tục phát triển dựa trên nền tảng công nghiệp, công nghệ cao, sản xuất và khả năng tạo ra môi trường sống cho người lao động, chuyên gia và cộng đồng dân cư.

Tôi từng có cơ hội học tập ở nước ngoài và có một góc nhìn khá khác biệt về cách đánh giá một thành phố phát triển. Ở nhiều nơi, người dân không hỏi rằng khoảng cách từ nhà đến trung tâm thành phố là bao xa. Điều họ quan tâm nhiều hơn là thời gian di chuyển từ nhà đến nơi làm việc, đến nơi ăn uống, vui chơi, sinh hoạt hằng ngày mất bao lâu. Đó mới là yếu tố quyết định chất lượng sống của một đô thị hiện đại.

Vì vậy, trong quá trình phát triển các khu vực mới, bên cạnh việc tạo điều kiện cho nhà đầu tư, chúng ta cũng cần chú trọng đến hạ tầng giao thông, khả năng kết nối và các tiện ích phục vụ người dân. Tôi kỳ vọng rằng trong thời gian tới, với sự phát triển của hạ tầng và định hướng mới của chính quyền địa phương, chúng ta có thể nhìn thấy một mô hình đô thị kết nối tốt hơn.

Ví dụ, một người có thể làm việc tại Bình Dương nhưng vẫn dễ dàng di chuyển đến các khu vực khác, chỉ mất khoảng 5-10 phút để tiếp cận những tiện ích cơ bản như quán cà phê, không gian sinh hoạt, dịch vụ giải trí. Đó chính là tư duy phát triển của một đô thị hiện đại: không chỉ xây dựng nơi để đầu tư, mà xây dựng nơi để con người sinh sống, làm việc và tận hưởng cuộc sống.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Thưa ông Nguyễn Đỗ Dũng, ông từng tham gia quy hoạch khu vực Thành phố mới Bình Dương từ những ngày đầu, theo ông đâu là sức hấp dẫn nhất của bản quy hoạch này. Nhìn lại sau nhiều năm, nếu đặt một bên là “quy hoạch trên giấy” và một bên là “đô thị trong thực tế”, đâu là những kỳ vọng đã thành hiện thực, đâu là những điều chưa thành công và nguyên nhân thực sự nằm ở đâu: quy hoạch, hạ tầng, kinh tế hay thị trường? Khi Bình Dương đã trở thành một phần của TP.HCM, theo ông, Thành phố mới Bình Dương nên tiếp tục đi theo quy hoạch cũ hay cần được tái định vị?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc enCity

Cá nhân tôi có tham gia điều chỉnh quy hoạch cho thành phố mới Bình Dương. Tôi cho rằng về cơ bản, việc thực hiện quy hoạch diễn ra đúng như định hướng ban đầu. Becamex cũng rất nghiêm túc trong quá trình này, đồng thời lắng nghe các chuyên gia quốc tế để điều chỉnh, quản lý những vấn đề đó.

Điều này thể hiện một nỗ lực rất lớn. Với vai trò là một nhà quy hoạch, điều tôi thích làm nhất là công việc sau quy hoạch. Bởi vì tôi luôn nói với các nhân sự của mình rằng, làm một bản quy hoạch hay một dự án đã khó, nhưng biến nó thành hiện thực đúng như bản quy hoạch đó còn khó hơn rất nhiều.

Bản thân tôi rất muốn trở thành người đồng hành cùng các nhà đầu tư, các khách hàng của chúng tôi để đưa ra những lựa chọn đúng. Ở đây, điều quan trọng là chúng ta phải hiểu rằng phát triển một khu đô thị cũng giống như phát triển một sản phẩm kinh doanh. Nó phụ thuộc rất nhiều vào đặc tính, năng lực và cách tổ chức của đơn vị thực hiện. Tôi xin lấy hai ví dụ để thấy rõ sự khác biệt.

Tôi cũng là tác giả đồ án khu đô thị Ecopark ở Hưng Yên, Hà Nội. Đây là một dự án rất thành công ở miền Bắc. Một trong những điểm rất quan trọng trong đồ án Ecopark, ngoài câu chuyện quy hoạch tốt và tạo ra rất nhiều giá trị bất động sản – một bên là hồ nước lớn, mặt nước, một bên là sân golf, công viên lớn – chính là những người thực hiện dự án có rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực dịch vụ công cộng.

Điều đó đóng vai trò rất quan trọng trong việc tạo ra một không gian sống cực kỳ thân thiện và hấp dẫn đối với con người. Becamex thì con đường phát triển, hướng phát triển của họ lại rất khác.

Becamex là một tổ chức phát triển hạ tầng là chính. Họ rất giỏi trong việc phát triển hạ tầng, và chất lượng hạ tầng rất tốt. Các khu công nghiệp của họ có tỷ lệ lấp đầy cao, rất thành công, trở thành một trong những nhà phát triển công nghiệp hàng đầu Việt Nam.

Nhưng năng lực đó và năng lực phát triển đô thị lại là hai câu chuyện khác nhau. Do đó, khi triển khai các khu đô thị, họ gặp phải những thách thức nhất định. Và họ đã có những chiến lược để giải quyết. Cụ thể, trong các hợp tác, Becamex đã lựa chọn chiến lược đối tác, tức là làm việc với các đối tác, các nhà phát triển đô thị. Becamex đóng vai trò phát triển hạ tầng và cung cấp nguồn đất, còn các nhà phát triển này phát huy năng lực chuyên môn để phát triển dự án.

Một ví dụ khác, trong những giải pháp chúng tôi đã làm và tạo ra hiệu quả rất lớn ở mô hình khu đô thị Ecopark, ngoài câu chuyện về không gian xanh là sự kết hợp giữa nhà thấp tầng và cao tầng. Các dãy nhà phố xung quanh các cụm nhà, các khu chung cư tạo thành những sản phẩm rất dễ bán, đồng thời tạo ra tiện ích cho cư dân đô thị.

Cư dân đô thị cũng trở thành khách hàng trực tiếp của những căn nhà thấp tầng đó. Qua đó, tạo ra một không gian tương tác rất thân thiện trong đô thị. Nó vừa hấp dẫn về cảnh quan, không gian đô thị, vừa tạo ra những sản phẩm có giá trị cao, đồng thời hình thành một đô thị có tính tích hợp rất lớn. Điều đó có ý nghĩa về mặt thương mại, nhưng đồng thời cũng có ý nghĩa về mặt văn hóa.

Rất nhiều người trong chúng ta ở đây từng nghe nói đến Songdo, một đô thị rất nổi tiếng về đô thị thông minh ở Hàn Quốc, nằm gần sân bay Incheon. Nhưng bản chất Songdo là một dự án thất bại. Chủ đầu tư Songdo, Tập đoàn Gale và một số nhà đầu tư khác, đã phải bán tháo dự án với mức lỗ khoảng 50%. Dự án thất bại hoàn toàn về mặt tài chính.

Khi tôi đến đó, tôi nhận thấy ngay rằng cả thành phố được thiết kế bởi các nhà quy hoạch phương Tây nhưng chưa thực sự hiểu châu Á. Và nơi duy nhất trong thành phố Songdo hiện đại ấy còn có sức sống là một khu có Canal Street, tức là một khu vực có kênh đào, nơi họ tái tạo lại hình ảnh những lớp nhà nhấp nhô kiểu truyền thống như Việt Nam.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng - Tổng giám đốc enCity

Và đấy là khu duy nhất sống được, kinh doanh thương mại được. Chính vì vậy, chúng ta thực sự phải hiểu môi trường, hiểu về văn hóa để tạo ra những sản phẩm phù hợp nhất với nhu cầu đó. Đồng thời, chúng ta cũng phải hiểu chính các nhà đầu tư, những người thực hiện dự án. Khi làm tư vấn, tôi không muốn đứng ngoài mà muốn đi cùng với những người trong cuộc.

Tôi muốn hiểu thực sự những thách thức mà họ phải đối mặt, hiểu quan điểm và sự đồng thuận với chủ tịch, với những người đứng đầu. Bởi vì tất cả những điều đó là bài toán đường dài, tác động trực tiếp đến quá trình họ thực hiện và hiện thực hóa dự án.

Từ đó, chúng tôi sẽ cùng tìm ra giải pháp để xử lý nhu cầu của nhà đầu tư, cũng như những mong muốn của họ. Quay trở lại câu hỏi của anh Sơn, mỗi dự án phát triển đô thị, đặc biệt là các khu đô thị lớn, đều là một hành trình vô cùng khó khăn.

Trên thế giới, nếu tổng kết lại, phần lớn các dự án phát triển khu đô thị lớn đều thất bại. Có hẳn những nghiên cứu kinh tế của các giáo sư, các trường đại học hàng đầu, trong đó có Harvard, về phát triển đô thị cho thấy phần lớn các dự án gặp thất bại. Nguyên nhân cơ bản của thất bại ở đây trước hết là thất bại về tài chính.

Rất nhiều dự án, rất nhiều người ở đây, những founder, những người làm ra dự án từ đầu, cuối cùng đã phá sản hoặc phải bán lại dự án cho người khác. Bởi vì một trong những bài toán khó nhất của một dự án đô thị lớn là bài toán dòng tiền.

Một chu kỳ kinh tế thường kéo dài khoảng 10 năm. Nếu anh không thể triển khai một giai đoạn phát triển, từ khi bắt đầu phát triển dự án cho đến khi kết thúc bán hàng và thu hồi vốn trong vòng 10 năm, anh có thể sẽ gặp phải một chu kỳ suy thoái tiếp theo và dự án có nguy cơ thất bại. Thành ra, logic của chúng tôi trong các dự án, đối với những nhà phát triển như Ecopark, là một giai đoạn phải hoàn thành trong khoảng 4-5 năm.

Còn Vingroup thì lại là một trường hợp đặc biệt, bởi vì họ có một sức mạnh rất lớn. Và đó cũng là một trong những lý do tạo nên thành công của họ. Họ có khả năng nắm bắt và vượt qua đúng những chu kỳ đi xuống của thị trường. Khi chúng ta nói đến việc phát triển trong một chu kỳ 10 năm, điều đó dẫn đến câu hỏi: quy mô nào cho mỗi giai đoạn để đảm bảo việc phát triển? Rồi đến hiệu quả của việc vận hành.

Tất cả những chi tiết như vậy đều phải được tính toán để đảm bảo rằng dự án không chỉ đẹp, mà còn phải hiệu quả về kinh doanh, vận hành thành công và không rơi vào tình trạng khởi động dự án nhưng quy mô quá thấp, thiếu hệ sinh thái, từ đó biến toàn bộ khoản đầu tư thành một kết quả không hiệu quả.

Đó là cách chúng tôi tiếp cận vấn đề. Và đây cũng là một bài toán mang tính toàn cầu. Và câu chuyện của Bình Dương là một hành trình rất đáng học hỏi. Các nhà đầu tư, các liên danh gắn kết với năng lực hạ tầng của họ, đồng thời tạo ra năng lực cho người dân và doanh nghiệp, bởi vì phát triển đô thị không chỉ bắt đầu từ người dân.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Vừa rồi bà có đề cập đến nguồn cung bất động sản nhà ở trong thời gian qua tại TP.HCM mở rộng, trong đó tập trung khá nhiều ở Bình Dương. Theo bà, điều này có gì bất thường không? Sau khi Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM và không còn giữ vai trò trung tâm hành chính như trước, liệu dòng vốn có bị ảnh hưởng? Nhà đầu tư có tiếp tục đổ vốn vào Bình Dương hay sẽ dịch chuyển sang những cực phát triển mới trong quy hoạch TP.HCM mở rộng, như Cần Giờ hay Bà Rịa - Vũng Tàu? Theo bà, Bình Dương có những lợi thế và sức hấp dẫn nào khác biệt so với các khu vực này để tiếp tục thu hút dòng vốn bất động sản trong thời gian tới?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam:

Trong khoảng 10 năm qua, chúng ta luôn bám vào câu chuyện trung tâm thành phố mới Bình Dương để tạo sức hấp dẫn cho đầu tư.

Nhưng theo quan điểm của tôi và tôi cũng rất đồng tình với ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông, đây có thể lại là một điểm cộng cho Bình Dương. Bình Dương không còn trung tâm hành chính riêng, nhưng đã sáp nhập vào TP.HCM. Vì vậy, sức hấp dẫn của Bình Dương hiện nay không còn bó hẹp ở trung tâm thành phố mới hay những lợi thế của Bình Dương cũ, mà trở thành một phần trong sức hấp dẫn chung của TP.HCM.

Bình Dương có thể hưởng sự cộng hưởng từ TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và chính những lợi thế sẵn có của Bình Dương. Vì vậy, chúng tôi nhận định cơ hội đầu tư vào Bình Dương có thể tăng gấp ba so với trước đây, dù không còn trung tâm hành chính của thành phố mới.

Thứ hai, ngay cả trước khi sáp nhập, chúng tôi đã nhận thấy Bình Dương có rất nhiều tiềm năng. Đây là thủ phủ công nghiệp, là “thỏi nam châm” thu hút FDI và nằm trong nhóm ba khu vực thu hút FDI lớn nhất cả nước. Trước đây Bình Dương đã rất hấp dẫn và hiện nay vẫn vậy.

Nhưng sau khi sáp nhập vào TP.HCM, chỉ trong khoảng một năm qua, mặt bằng giá tại Bình Dương đã tăng khoảng 5-20%. Đây hoàn toàn là mức tăng dựa trên kỳ vọng. Bởi thực tế, sau khi sáp nhập, thị trường chưa có nhiều thay đổi về mặt vật chất: chưa có công trình mới nào đi vào hoạt động, các tuyến đường kết nối cũng chưa hoàn thiện, nhưng giá đã tăng 5%, 20%. Điều đó cho thấy đây mới là sự tăng trưởng về kỳ vọng, chưa phải tăng trưởng thực.

Chúng tôi tin rằng khi các yếu tố về hạ tầng như Vành đai 3, các tuyến metro và những tuyến cao tốc kết nối Bình Dương với TP.HCM được hoàn thiện, việc đi lại thuận lợi hơn thì mức tăng giá trị thực sẽ còn cao hơn rất nhiều.

Thứ ba là câu chuyện về những khu vực khác như Cần Giờ hay Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo tôi, đây là những câu chuyện phát triển hoàn toàn khác nhau.

Trong mô hình phát triển đến năm 2050, tầm nhìn 2075, với các trục và những khu vực phát triển chính, mỗi khu vực đều có định hướng, động lực và lợi thế riêng. Chính những thế mạnh đặc trưng đó sẽ trở thành lõi phát triển và thu hút đầu tư.

Với Bình Dương, thế mạnh nổi bật vẫn là công nghiệp. Đặc biệt, theo định hướng quy hoạch hiện nay, khu vực phía Bắc Bình Dương, gồm Bàu Bàng, Chơn Thành, được xác định là trọng tâm phát triển công nghiệp nặng. Trong khi đó, phía Nam Bình Dương sẽ phát triển công nghệ cao, thương mại, tài chính và các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho TP.HCM.

Do đó, giữa các khu vực sẽ không nhất thiết có sự cạnh tranh hay chồng lấn về đầu tư. Mỗi nhà đầu tư có một ưu tiên và khẩu vị khác nhau, từ đó lựa chọn những khu vực phù hợp.

Chẳng hạn, với những nhà đầu tư hướng tới đô thị sinh thái biển, các khu đô thị lấn biển, Cần Giờ sẽ là lựa chọn phù hợp. Với những dự án công nghiệp gắn với cảng nước sâu, hoặc các khu vực kết hợp công nghiệp với nghỉ dưỡng, du lịch biển, dòng vốn có thể hướng về Bà Rịa - Vũng Tàu, Hồ Tràm, Long Hải.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng giữa các khu vực không có sự chồng chéo về đầu tư. Mỗi nơi có một lợi thế, một động lực phát triển và một nhóm nhà đầu tư riêng.

Trong bức tranh đó, chúng tôi tin rằng Bình Dương sẽ tiếp tục là một trong những cực tăng trưởng và cực thu hút đầu tư lớn nhất của TP.HCM, ít nhất trong 10 năm tới.

PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam trả lời tọa đàm

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Một siêu đô thị đa trung tâm không thể vận hành nếu các cực tăng trưởng không được kết nối đủ nhanh và đủ hiệu quả. Nhưng nguồn lực đầu tư luôn hữu hạn. Nếu chỉ được ưu tiên một số ít “mạch máu” trong 20 năm tới, TP.HCM, theo ông Thiên, nên ưu tiên vào metro và đường sắt đô thị, vành đai – cao tốc liên vùng, cảng biển – logistics hay hạ tầng số? Lựa chọn hạ tầng nào sẽ quyết định trực tiếp vị thế của các cực đô thị và từ đó quyết định nơi dòng vốn bất động sản sẽ tìm đến?

PGS.TS Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

Trong không gian phát triển mới của Thành phố Hồ Chí Minh, tôi cho rằng vấn đề quan trọng nhất hiện nay là chúng ta cần có một cách tiếp cận mới về quy hoạch và phát triển hạ tầng. Thành phố không chỉ mở rộng về quy mô địa lý mà còn đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc lại không gian phát triển, kết nối các khu vực đô thị, công nghiệp, dịch vụ và các cực tăng trưởng mới.

Nếu nhìn vào hệ thống giao thông, đặc biệt là đường sắt đô thị, chúng ta có thể thấy đây không đơn thuần là một bài toán giao thông. Đây là một công cụ để tổ chức lại không gian đô thị, giúp kết nối các khu vực phát triển, giảm áp lực giao thông đường bộ và tạo ra những động lực tăng trưởng mới.

Trong thời gian tới, nhu cầu vốn đầu tư cho phát triển hạ tầng của thành phố là rất lớn. Chúng ta phải đầu tư cho các tuyến cao tốc, đường vành đai, các công trình kết nối vùng, kết nối với sân bay Long Thành, Đồng Nai và các khu vực kinh tế quan trọng khác.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra không chỉ là cần bao nhiêu vốn, mà quan trọng hơn là lựa chọn thứ tự ưu tiên như thế nào. Với góc nhìn của một nhà kinh tế, tôi cho rằng thành phố cần xác định rõ những loại hạ tầng nào tạo ra tác động lan tỏa lớn nhất, khu vực nào cần tập trung nguồn lực trước, tuyến giao thông nào có khả năng mở ra không gian phát triển mới.

Chúng ta không thể đầu tư dàn trải. Một dự án hạ tầng tốt không chỉ giải quyết nhu cầu đi lại trước mắt mà còn phải tạo ra khả năng thu hút đầu tư, hình thành các trung tâm kinh tế mới, các khu đô thị mới và nâng cao năng lực cạnh tranh của thành phố.

Trong quá trình phát triển đô thị, quy hoạch luôn phải được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn. Có những ý tưởng, những kế hoạch ban đầu được xây dựng trong một bối cảnh khác, nhưng khi thành phố phát triển nhanh hơn, nhu cầu của người dân thay đổi, công nghệ thay đổi thì quy hoạch cũng cần được cập nhật.

Một trong những vấn đề lớn nhất của TP.HCM hiện nay là bài toán ùn tắc giao thông và sự phát triển lan tỏa thiếu kiểm soát của đô thị. Vì vậy, giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống metro, cần được xem là một cấu phần chiến lược trong quá trình phát triển dài hạn.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các đô thị lớn muốn phát triển bền vững đều phải dựa trên hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn. Metro không chỉ giúp người dân di chuyển thuận lợi hơn mà còn tạo nền tảng cho mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), nơi các khu vực xung quanh nhà ga trở thành những trung tâm phát triển mới.

Đối với TP.HCM, việc phát triển mạng lưới metro trong tương lai không chỉ là xây dựng thêm các tuyến đường sắt đô thị, mà cần gắn với tư duy phát triển không gian. Khi một tuyến metro được hình thành, điều quan trọng là chúng ta khai thác được giá trị kinh tế, giá trị đất đai và khả năng hình thành các trung tâm dịch vụ, thương mại, giáo dục, nghiên cứu xung quanh đó.

Tôi cho rằng, bài toán lớn nhất của thành phố trong giai đoạn tới là làm sao nâng cao năng lực hấp thụ nguồn lực. Hạ tầng không chỉ là những công trình vật chất, mà còn là nền tảng để thu hút vốn đầu tư, thu hút nhân lực chất lượng cao và tạo ra những giá trị kinh tế mới.

Như anh Sơn đã đặt vấn đề, sự phát triển của thành phố xuất phát từ nhu cầu rất thực tế: người dân cần một môi trường sống tốt hơn, thuận tiện hơn, hiện đại hơn. Khi quy mô dân số tăng lên, khi yêu cầu về chất lượng sống thay đổi, thì cách tổ chức đô thị cũng phải thay đổi.

Trong khoảng 10 năm tới, bên cạnh hạ tầng giao thông, thành phố cũng cần đặc biệt quan tâm đến hạ tầng số. Đây sẽ là một nền tảng quan trọng để quản lý đô thị thông minh, nâng cao hiệu quả vận hành và hỗ trợ các hoạt động kinh tế - xã hội.

Một thành phố hiện đại không thể chỉ dựa vào đường xá, cầu cống hay các công trình vật lý, mà còn phải có hệ sinh thái dữ liệu, công nghệ và khả năng kết nối. Nếu thiếu hạ tầng số, quá trình phát triển đô thị, quản lý dân cư, cung cấp dịch vụ công và thúc đẩy kinh tế số sẽ gặp nhiều hạn chế.

Về câu chuyện ưu tiên đầu tư, tôi cho rằng không có một công thức cố định áp dụng cho mọi giai đoạn. Mỗi thời kỳ phát triển sẽ có những yêu cầu khác nhau. Có giai đoạn cần ưu tiên giải quyết điểm nghẽn giao thông; có giai đoạn cần ưu tiên kết nối vùng; có giai đoạn cần tạo nền tảng cho các ngành kinh tế mới.

Vì vậy, thành phố cần một chiến lược đầu tư có trọng tâm, dựa trên phân tích khoa học, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội và khả năng tạo động lực phát triển dài hạn.

Điều quan trọng nhất là chúng ta phải nhìn nhận hạ tầng như một khoản đầu tư cho tương lai, không chỉ giải quyết những vấn đề hiện tại mà còn chuẩn bị năng lực phát triển cho nhiều thập niên tiếp theo.

TP.HCM đang đứng trước một giai đoạn phát triển mới. Nếu có một chiến lược đúng về quy hoạch, hạ tầng giao thông, hạ tầng số và khả năng kết nối vùng, thành phố sẽ có cơ hội trở thành một trung tâm kinh tế lớn hơn, hiện đại hơn và có sức cạnh tranh cao hơn trong khu vực.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Trong Quy hoạch TP. HCM, theo quan điểm của ông, chúng ta nên ưu tiên việc đầu tư các hạ tầng nào trước, các tuyến đường metro hay mở rộng các cửa ngõ giao thông từ TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây, hay mở rộng các tuyến đường vành đai?

KTS. Võ Kim Cương – Nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM:

Thực ra, việc đầu tư vào hạ tầng giao thông nhằm thực hiện hai nhu cầu hoàn toàn khác nhau.

Một là đầu tư để giải quyết những điểm nghẽn hiện hữu. Thứ hai là mở rộng không gian phát triển. Bởi hạ tầng giao thông đi đến đâu thì sẽ hình thành đô thị đến đó.

Cho nên, nếu nói nguồn lực đầu tư vào đâu trước, đâu sau thì rất khó để có một câu trả lời chung.

Nhưng về cơ bản, phải xem tầm nhìn chiến lược của thành phố là muốn phát triển đô thị ở đâu. Nếu xác định được khu vực cần phát triển, thì phải tập trung đầu tư hạ tầng giao thông đến đó trước.

Còn nếu muốn giải quyết nhu cầu đi lại, nhu cầu sống và những đòi hỏi giao thông đô thị thông thường của các khu vực hiện hữu, thì cần ưu tiên đầu tư những dự án có khả năng giải quyết các điểm ách tắc tại đó trước.

Vì vậy, việc ưu tiên đầu tư hạ tầng giao thông hướng nào sau phụ thuộc vào chiến lược phát triển cụ thể của từng địa phương đó.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Thưa bà Dung, chúng ta đang chứng kiến sự quan tâm rất lớn của thị trường đối với các khu vực có tuyến Metro đi qua. Trong thực tế, giá bất động sản tại một số khu vực đã có sự thay đổi đáng kể. Vậy dưới góc nhìn của bà, Metro tác động như thế nào đến giá trị bất động sản? Đây là sự gia tăng đến từ giá trị phát triển thực của đô thị hay phần lớn mới chỉ là kỳ vọng của thị trường?

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam:

Cảm ơn câu hỏi của anh. Đây là một vấn đề rất quan trọng, bởi khi nói đến tác động của Metro đối với thị trường bất động sản, chúng ta thường thấy ngay một hiện tượng là những khu vực có tuyến Metro đi qua hoặc có thông tin quy hoạch Metro thường nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường.

Tuy nhiên, theo tôi, cần phải nhìn nhận vấn đề này một cách đầy đủ hơn. Metro chắc chắn có tác động đến giá trị bất động sản, nhưng chúng ta cần phân biệt rõ giữa tăng giá do kỳ vọng và tăng giá xuất phát từ giá trị sử dụng thực tế.

Trong giai đoạn đầu khi có thông tin về một tuyến Metro, thị trường thường phản ứng rất nhanh. Các nhà đầu tư nhìn thấy khả năng kết nối tốt hơn trong tương lai, nhìn thấy tiềm năng phát triển của khu vực nên giá bất động sản có thể tăng lên.

Đây là một hiện tượng bình thường của thị trường. Khi một hạ tầng quan trọng xuất hiện, đặc biệt là hạ tầng giao thông khối lượng lớn như Metro, kỳ vọng về sự thay đổi của khu vực sẽ tạo ra sự dịch chuyển trong hành vi đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm là mức tăng đó có trở thành giá trị bền vững hay không.

Ví dụ, có những khu vực tại TP.HCM, khi có thông tin về Metro, giá bất động sản có thời điểm tăng rất mạnh. Nhưng sau một thời gian, thị trường bắt đầu điều chỉnh bởi nhà đầu tư nhận ra rằng việc chỉ nằm gần một nhà ga chưa đủ để tạo ra giá trị lâu dài.

Một bất động sản chỉ tăng giá vì nằm trong khoảng cách đi bộ đến Metro là chưa đủ. Câu hỏi quan trọng hơn là: xung quanh nhà ga đó có hình thành được một trung tâm đô thị hay không? Có nơi làm việc, dịch vụ, thương mại, trường học, tiện ích để người dân thực sự sử dụng hay không?

Nếu một khu vực chỉ có một tuyến Metro đi qua nhưng không có hệ sinh thái đô thị đi kèm thì giá trị tạo ra sẽ bị giới hạn.

Vì vậy, chúng ta cần nhìn Metro trong một bức tranh rộng hơn, đó là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - TOD (Transit Oriented Development).

TOD không đơn thuần là xây dựng các công trình xung quanh nhà ga. Bản chất của TOD là lấy giao thông công cộng làm trục phát triển để tổ chức lại không gian đô thị, tạo ra những khu vực có mật độ phù hợp, có sự kết hợp giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm.

Khi đó, nhà ga Metro không chỉ là nơi người dân lên xuống tàu, mà trở thành trung tâm kết nối của cả một khu vực phát triển.

Đây cũng là hướng mà nhiều đô thị lớn trên thế giới đã áp dụng. Giá trị của Metro không nằm ở bản thân tuyến đường sắt, mà nằm ở khả năng thay đổi cách con người sinh sống, làm việc và tiếp cận các dịch vụ đô thị.

Đối với TP.HCM, điều này càng quan trọng trong bối cảnh thành phố đang bước vào giai đoạn phát triển không gian mới. Thành phố không thể tiếp tục mở rộng theo chiều ngang một cách dàn trải, phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân, mà cần hướng tới mô hình đô thị đa trung tâm, kết nối tốt hơn bằng hệ thống giao thông công cộng.

Metro sẽ là một trong những yếu tố quan trọng giúp tái cấu trúc lại không gian phát triển của thành phố. Những khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành các cực tăng trưởng mới nếu được quy hoạch và đầu tư đồng bộ.

Tuy nhiên, điều tôi muốn nhấn mạnh là chúng ta không nên nhìn TOD chỉ dưới góc độ bất động sản.

Nếu chỉ coi Metro và TOD là câu chuyện tăng giá đất thì chúng ta dễ rơi vào vòng xoáy đầu cơ. Nhà đầu tư mua đất chỉ vì kỳ vọng giá tăng, trong khi khu vực chưa tạo ra giá trị sử dụng thực.

Một số trường hợp có thể xảy ra tình trạng giá đất tăng trước khi các yếu tố nền tảng hình thành. Nhưng nếu sau đó không có cư dân đến ở, không có hoạt động kinh tế, không có dịch vụ phát triển thì mức giá đó sẽ khó duy trì.

Do đó, câu chuyện quan trọng của TP.HCM không phải là làm sao để giá đất quanh Metro tăng lên, mà là làm sao biến lợi thế hạ tầng thành động lực phát triển kinh tế thực.

Muốn làm được điều đó, cần có sự phối hợp giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch đô thị, chính sách đất đai và cơ chế khai thác nguồn lực từ đất.

Một trong những giá trị lớn của TOD là giúp thành phố khai thác tốt hơn giá trị gia tăng từ hạ tầng. Khi Nhà nước đầu tư một tuyến Metro, giá trị đất đai xung quanh có thể tăng lên. Nếu có cơ chế phù hợp, một phần giá trị gia tăng đó có thể được tái đầu tư trở lại cho hạ tầng, tạo thành một vòng phát triển bền vững.

Vì vậy, điều chúng ta cần quan tâm không chỉ là xây dựng bao nhiêu kilomet Metro, mà là làm thế nào để mỗi tuyến Metro thực sự tạo ra một không gian đô thị mới.

Một nhà ga tốt không chỉ giúp người dân di chuyển nhanh hơn, mà còn phải tạo ra môi trường sống tốt hơn, mở ra cơ hội kinh doanh mới, thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và nâng cao chất lượng sống.

Theo tôi, trong tương lai, giá trị bất động sản sẽ không chỉ được đo bằng khoảng cách đến trung tâm thành phố, mà sẽ được đo bằng khả năng tiếp cận hệ thống giao thông công cộng, khả năng kết nối với các tiện ích và chất lượng của môi trường đô thị xung quanh.

Metro là một cơ hội rất lớn đối với TP.HCM. Nhưng để biến cơ hội đó thành giá trị thực, chúng ta cần một tư duy phát triển dài hạn, tránh chạy theo những cơn sốt ngắn hạn và tập trung xây dựng những hệ sinh thái đô thị bền vững.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Mở rộng không gian phát triển đô thị, với mạng lưới TOD liệu có mang đến một mức giá bất động sản hợp lý hơn cho người dân hay không?

Ông Kiều Xuân Phan – Đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông:

Để trả lời câu hỏi của anh Sơn, tôi xin nhắc lại một chút về bài trình bày của anh Thiên, trong câu chuyện mà hôm nay chúng ta đang bàn là “siêu đô thị, siêu cơ hội”.

Thực ra, lúc nãy chúng ta mới chỉ nhìn thấy một phương diện là tăng trưởng. Vậy thách thức ở đây là gì?

Tôi cũng rất đồng tình với quan điểm của chị Dung về câu hỏi tại sao bất động sản lại chậm. Bởi thực ra, bản thân chúng tôi là những nhà tư vấn, và những người mua nhà hiện nay có nhu cầu rất đa dạng. Trong đó, nhu cầu mua nhà để đầu tư hiện chiếm một tỷ lệ khá lớn trên thị trường. Bên cạnh đó là những người có nhu cầu mua nhà để ở.

Nhưng thực ra, tôi vẫn chưa thấy các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở thực. Hiện nay, chúng ta mới chỉ nói nhiều đến tiềm năng của câu chuyện TOD, chẳng hạn TOD sẽ mang lại giá trị gì, giá trị đó sẽ đến với khu vực mà TOD đi qua như thế nào.

Nhưng dưới góc nhìn của một nhà phát triển bất động sản cũng như một nhà đầu tư, điều tôi quan tâm không chỉ là giá trị về mặt kinh tế, mà quan trọng hơn là giá trị về mặt nhu cầu đời sống.

Đối với tôi, nhà trước hết là để ở. Đó cũng giống như định hướng của Chính phủ hiện nay là phát triển nhà ở để người dân có thể ở.

Vậy tại sao giá nhà lại quá cao khiến người dân không thể mua được nhà? Ví dụ, những bạn trẻ mới ra trường hiện nay, thu nhập khá thì có thể khoảng 15-20 triệu đồng mỗi tháng, với mức thu nhập này, họ gần như không thể đủ điều kiện để mua một căn nhà ở khu vực trung tâm.

Do đó, tập đoàn chúng tôi luôn hướng đến nhu cầu ở thực, hướng đến những người đang không có khả năng tiếp cận nhà ở. Vậy làm thế nào? Thứ nhất là hạ giá; thứ hai là tạo ra nhiều cơ chế, chính sách để những người có nhu cầu mua nhà thực sự có thể tiếp cận được sản phẩm.

Tất cả những yếu tố đó, từ nhu cầu ở thực đến nhu cầu của nhà đầu tư, theo tôi có thể được nhìn nhận qua một công thức. Đó là những khu đô thị có hạ tầng tốt, có pháp lý đầy đủ, đáp ứng nhu cầu ở thực, có tính thanh khoản cao và cuối cùng là có năng lực phát triển của chủ đầu tư.

Quay trở lại câu chuyện về giao thông, hiện nay khi nói đến TOD, ở các nước như Singapore, Seoul hay Tokyo, đây đều là những thành phố đã hình thành mô hình TOD từ rất lâu. Thông qua TOD, họ đã hình thành nên những cộng đồng sinh sống xung quanh khu vực Metro.

Còn ở Việt Nam hiện nay, chúng ta đang đứng trước một bài toán khá nan giải: Khu vực xung quanh nhà ga Metro sẽ hình thành trước, hay tuyến Metro sẽ được đầu tư trước?

Đặt câu hỏi như vậy, đối với các nhà tạo lập, chúng ta có thể tìm một góc nhìn tích cực hơn, đó là làm đồng thời, song song hai quá trình.

Đối với chúng tôi, với tư cách một chủ đầu tư, chúng tôi bám sát định hướng phát triển của thành phố cũng như chủ trương của Nhà nước về việc đẩy mạnh phát triển đô thị. Vì vậy, song hành với việc đầu tư các tuyến Metro, với vai trò là một trong những nhà đầu tư phát triển các khu đô thị cũng như chung cư xung quanh các tuyến Metro, chúng tôi cũng sẽ đồng hành cùng Nhà nước trong quá trình triển khai các tuyến Metro đi qua các dự án này.

Chúng ta đang nhìn nhận TP.HCM hiện hội tụ rất nhiều điều kiện để trở thành một siêu đô thị, đồng thời mở ra những siêu cơ hội mới. Chẳng hạn, Nghị quyết 09 của Bộ Chính trị về định hướng phát triển TP.HCM hay Nghị quyết 260 về một số cơ chế, chính sách phát triển đặc thù vừa được thông qua đều mở ra nhiều cơ chế mới cho thành phố trong thời gian tới.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Từ góc nhìn của quý vị, siêu đô thị TP.HCM có thực sự mở ra những siêu cơ hội cho thị trường bất động sản hay không? Hay những cơ hội này thực chất chỉ dành cho một nhóm nhà phát triển có đủ thực lực, thậm chí sở hữu “siêu năng lực”, mới có thể tận dụng và nắm bắt được?

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam:

Nói về cơ hội thì ai cũng muốn nói, nên tôi xin có một vài ý kiến.

Tất nhiên, xét một cách khách quan, cơ hội mở ra cho tất cả. Nhưng có tận dụng, khai thác được cơ hội đó hay không lại tùy thuộc vào điều kiện và năng lực. Hiện nay, bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản lớn, thị trường vẫn có rất nhiều doanh nghiệp nhỏ. Cơ hội là có, nhưng để nắm bắt được thì phải có đủ năng lực.

Vấn đề đặt ra là làm thế nào để tạo ra một cấu trúc giúp mọi người nâng cao năng lực. Đây là bài toán mà chính quyền và doanh nghiệp phải phối hợp, cùng nhau giải quyết. Cơ hội hiện nay đang mở ra. Nếu Luật Đô thị đặc biệt được thông qua, theo tôi biết, cũng sẽ mở ra thêm nhiều khả năng mới.

Cái thứ hai, khi bàn về bất động sản công nghiệp, chúng ta thấy một xu hướng đã tồn tại lâu nay: dù nói gì thì nói, tính đầu cơ vẫn đang dẫn dắt thị trường. Những người không có năng lực thực sự, những người dẫn dắt thị trường theo hướng đầu cơ, đang tạo ra những hệ quả rất đáng lo.

Vấn đề ở đây là gì? Giả sử địa phương phát triển bất động sản, giá đất quá cao sẽ hủy hoại khả năng tiếp cận bất động sản của các doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là những doanh nghiệp cần sử dụng nhiều lao động. Đây là một trong những vấn đề rất gay gắt, kể cả đối với các tập đoàn lớn.

Cho nên, nếu bàn về bất động sản, chúng ta không thể chỉ bàn về nhà ở. Nếu bàn về công nghiệp theo đúng nghĩa, chúng ta phải tính đến cả chi phí để người dân sinh sống, hay nói chính xác hơn là chi phí nhà ở cho người lao động tại các khu vực đó. Khi ấy, vấn đề chúng ta cần bàn đến là sự liên kết sâu sắc hơn giữa công nghiệp, nhà ở và phát triển đô thị.

Nếu không, chúng ta vẫn sẽ đi theo cách như hiện nay: đầu cơ bất động sản, chủ yếu bàn về bán nhà, bán đất. Cái nhà làm sao càng lớn càng tốt, nhưng lại không biết “lớn nhất” là thế nào và lớn nhất cho ai. Nhiều khi, cách tiếp cận đó khiến thị trường đi lệch hướng.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Từ kinh nghiệm phát triển metro và TOD trên thế giới, theo ông, việc phát triển metro gắn với TOD có thể giúp TP.HCM giải quyết bài toán ùn tắc giao thông và nhu cầu nhà ở cho người dân như thế nào? Một dự án TOD muốn thành công cần hội đủ những yếu tố nào? Và quan trọng hơn, TOD có thể tạo ra những giá trị gì cho sự phát triển chung của toàn thành phố?

Ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity:

Đô thị là một hệ thống hữu cơ phức tạp. Chúng ta không bao giờ nên kỳ vọng một loại hạ tầng hay một kiểu dự án có thể giải quyết được một vấn đề.

Trong lĩnh vực quy hoạch, có một câu tôi cho là rất kinh điển: Quy hoạch đô thị chính là quy hoạch giao thông. Bởi khi chúng ta bố trí trường học ở đâu, nơi làm việc ở đâu, nhà ở ở đâu, chúng ta đồng thời tạo ra nhu cầu đi lại đến những nơi đó vào những thời điểm nhất định.

Vì vậy, chúng ta làm một tuyến metro nhưng lại không tích hợp với đô thị thì vô hình trung là “bắn nhầm mục tiêu”. Tức là mạng lưới đường được bố trí ở nơi mà người dân lại không có nhu cầu di chuyển nhiều. Bản chất là muốn phát huy hệ thống metro, chúng ta phải xem nó như một phần tích hợp của quy hoạch đô thị. Đó là điều rất quan trọng.

Nhưng thông thường, cách chúng ta làm đối với nhà đầu tư lại nhìn nó như một cơ hội. Nhà đầu tư sẽ tìm thấy một bãi đất trống hoặc đất công có thể đấu thầu, trúng thầu, sau đó xin các chỉ tiêu để tối ưu lợi nhuận. Tôi cho đó là quyền chính đáng của nhà đầu tư.

Thế nhưng, vô hình trung, hạ tầng metro lại chưa được quy hoạch để đáp ứng. Khi chúng tôi làm quy hoạch, tôi đã chỉ ra rất nhiều khu đất mà xét về mọi logic quy hoạch thì chẳng có lý do gì để được hưởng mật độ cao như vậy. Nhưng những khu đất đó vẫn được cấp các chỉ tiêu về dân số, hệ số sử dụng đất rất cao. Như vậy thì chúng ta sẽ không bao giờ giải quyết được bài toán tài chính cũng như quy mô của metro.

Điều tôi muốn nhấn mạnh ở đây là chúng ta phải luôn điều phối giữa phát triển đô thị với metro như một thể thống nhất. Và bản chất TOD là một mô hình như vậy.

TOD là khi chúng ta có mạng lưới đường ở đâu thì kết nối với các nhà ga để phát triển đô thị theo đó. Sau đó, chúng ta tạo ra lượng dân cư ngay cạnh nhà ga, đồng thời tạo ra các điểm đến ngay cạnh nhà ga. Từ đó, việc sinh sống, di chuyển và sử dụng đường sắt đô thị trở nên hợp lý, hiệu quả hơn và mang lại nhiều lợi ích hơn. Đó chính là bản chất của mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị gắn với hệ thống metro một cách hợp lý nhất.

Một điểm thứ hai tôi cũng muốn nói, đó là chúng ta chưa đặt câu chuyện này ở vị trí đủ quan trọng. Khi xây dựng một mạng lưới tuyến, chúng ta phải luôn tư duy: Nếu tôi chỉ có tiền làm một tuyến thì tuyến đó sẽ trông ra sao?

Như vậy, chúng ta sẽ vẽ ra một tuyến hiệu quả nhất, kết nối với những điểm đến quan trọng nhất. Nếu có tiền làm hai tuyến thì phải đối chiếu với tuyến thứ hai. Nhưng khi làm quy hoạch, chúng ta lại cứ nghĩ rằng mình có tiền để làm luôn 10 tuyến. Và như vậy, mỗi tuyến thực ra lại chưa chắc là tuyến có hiệu quả cao nhất.

Nếu nhìn sang mô hình của những nước như Singapore, họ làm điều này rất tốt. Tuyến đầu tiên của Singapore là tuyến Green Line (Đông - Tây), kết nối từ phía Đông là sân bay Changi, đi qua trung tâm CBD của Singapore và về phía Tây là khu công nghiệp Jurong. Tức là toàn bộ những trung tâm việc làm và kinh tế lớn nhất của Singapore nằm trên một tuyến.

Như vậy, khi họ bỏ ra một đồng tiền đầu tư thì đã thu được hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Tôi cho đó là điều cực kỳ quan trọng.

Điểm thứ ba, để làm được tất cả những việc này thì vấn đề mấu chốt là dữ liệu.

Đô thị là một thực thể vô cùng phức tạp. Tôi luôn giải thích với mọi người rằng đô thị có ba tính phức tạp.

Phức tạp thứ nhất, chúng ta ai cũng biết, là không gian. Thực ra chúng ta ở đây chưa bao giờ nhìn thấy toàn bộ TP.HCM. Chúng ta chỉ nhìn thấy một góc Nguyễn Huệ, Đồng Khởi... chứ làm sao nhìn thấy toàn bộ TP.HCM? Chúng ta phải dựa trên bản đồ để hình dung.

Phức tạp thứ hai là quy mô dân số. Ngày nay chúng ta có khoảng 15 triệu người. Chúng ta có hiểu hết 15 triệu con người đó không? Chắc chắn là không, bởi phần lớn họ không giống chúng ta.

Điểm phức tạp thứ ba là tính vật chất của công trình. Một tòa nhà có thể xây trong vài tháng hoặc vài năm, nhưng một đô thị được hình thành qua 10 năm, 100 năm, thậm chí 500 năm, 1.000 năm với nhiều lớp lang khác nhau. Như vậy, đô thị còn có chiều thời gian.

Bản chất của làm quy hoạch là phải dựa trên dữ liệu, chứ không phải dựa trên cảm giác hay quan sát. Những gì chúng ta không nhìn thấy, không cảm nhận được, không biết được thì vô cùng phức tạp. Vì vậy, dữ liệu là thứ duy nhất có thể giúp chúng ta hiểu thành phố và đưa ra những quyết sách phù hợp nhất. Và đó cũng chính là cách tiết kiệm tiền nhất.

Chúng ta luôn nói đến chuyện tắc đường. Nhưng hiện nay ở Việt Nam, chẳng hạn, chúng ta vẫn chưa thực sự làm được việc xây dựng một mô hình giao thông. Mô hình giao thông về cơ bản phải cho biết lưu lượng di chuyển, nhu cầu đi lại trên các tuyến đường như thế nào, để từ đó đầu tư vào những tuyến có lưu lượng và nhu cầu cao nhất.

Chúng ta chưa làm được chuyện đó. Nhiều khi chúng ta làm theo kiểu “bốc thuốc”. Và đó là một trong những lý do khiến hiệu quả đầu tư công của chúng ta thấp. Bởi vì chúng ta không dùng tiền để giải quyết vấn đề nhức nhối nhất mà thường lại giải quyết vấn đề dễ làm nhất.

Tôi lấy một ví dụ điển hình là chúng ta rất giỏi làm đường vành đai. Đường vành đai dễ làm. Chúng ta bỏ tiền ra là có thể làm được, bởi về cơ bản nó đi qua đồng ruộng.

Nhưng một loại hạ tầng cực kỳ chiến lược đối với quy hoạch phát triển, đặc biệt là đối với các trung tâm thương mại của thành phố, là đường xuyên tâm. Bởi tất cả chúng ta đều đi làm, đi hội họp ở trung tâm thành phố. Nếu muốn người dân ở Bình Tân, Thủ Đức hay kể cả Bình Dương vào trung tâm thành phố dễ dàng thì phải dựa vào các tuyến đường xuyên tâm. Thế nhưng gần như các thành phố của chúng ta chưa làm được chuyện đó.

TP.HCM may mắn có một trục rất tuyệt vời theo hướng Đông - Tây, là Đại lộ Võ Văn Kiệt nối với Mai Chí Thọ, rồi nối sang cao tốc Long Thành - Dầu Giây. Như vậy, nó kết nối các trung tâm quan trọng của Sài Gòn: cảng biển lớn nhất, trung tâm thành phố và sau này là sân bay Long Thành. Đó là sự may mắn của lịch sử.

Nhưng Hà Nội thì chịu. Hà Nội có hai trung tâm văn phòng rất lớn là Hoàn Kiếm và Cầu Giấy. Khoảng cách chỉ khoảng 3km nhưng có khi mất một tiếng đồng hồ để di chuyển. Khi bạn hình dung muốn gặp một đối tác mà mất một tiếng đi lại, bạn sẽ giảm nhu cầu gặp đối tác, giảm cơ hội tương tác và giảm cả cơ hội kinh doanh.

Thành ra, trong lòng một thành phố, việc kết nối giữa các trung tâm kinh tế là cực kỳ quan trọng. Nó giống như chúng ta tạo ra một hệ sinh thái. Hệ sinh thái có khả năng kết nối càng tốt thì càng sinh sôi, nảy nở và phát triển. Còn hệ sinh thái càng bị cô lập thì càng teo tóp.

Tôi cũng muốn nói lại câu chuyện là chúng ta đầu tư vào metro, nhưng quan trọng là: Đầu tư như thế nào? Đầu tư cái nào? Đầu tư khi nào? Và phải đầu tư dựa trên cơ sở khoa học cũng như các bằng chứng.

Tôi rất kỳ vọng là chúng ta sẽ làm được.

Nhà báo Trần Ngọc Sơn: Câu hỏi cuối, thưa các diễn giả, nếu ghép những mảnh ghép vừa phân tích – quy hoạch đa cực, các cực tăng trưởng mới, mạng lưới hạ tầng, metro, TOD và những thay đổi về thể chế như Luật Phát triển đô thị vừa được Quốc hội thông qua, Nghị quyết 21 của Bộ Chính trị về quan điểm sửa đổi Luật Đất đai và luật liên quan – thì “siêu đô thị” có thực sự đồng nghĩa với “siêu cơ hội” cho bất động sản TP.HCM hay không?

Ông Kiều Xuân Phan, đại diện Tập đoàn Nam Mê Kông:

Không nói đến góc nhìn đầu tư cá nhân, đối với doanh nghiệp, cơ hội trong giai đoạn mới sẽ đến từ sự hình thành của các tuyến metro, những thay đổi về hạ tầng giao thông, cũng như sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh, khu đô thị liên kết và đa chức năng.

Theo quan điểm cá nhân tôi, khi sản phẩm nhà ở được đưa ra thị trường đúng với mục đích sử dụng, đáp ứng nhu cầu ở thực, thì chủ đầu tư sẽ nhận được sự hưởng ứng trước tiên từ người dân, sau đó là sự đồng hành của chính quyền.

Khi đó, sản phẩm không chỉ tạo ra cơ hội cho chủ đầu tư mà còn mở ra cơ hội cho cả các nhà đầu tư cá nhân.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Đây là một câu hỏi rất quan trọng, bởi vì nó liên quan đến vấn đề cơ hội và khả năng thích ứng trong bối cảnh phát triển mới.

Chúng ta đang nhìn thấy một kỷ nguyên phát triển mới, trong đó có rất nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức. Điều quan trọng là chúng ta cần có sự chuẩn bị, cần có năng lực thích ứng để có thể nắm bắt được những cơ hội đó.

Từ góc độ phát triển bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh và các địa phương, tôi cho rằng hiện nay đang xuất hiện những cực tăng trưởng mới. Mỗi khu vực sẽ có những lợi thế riêng, những khẩu vị riêng và có những cơ hội riêng để chúng ta chuẩn bị, nắm bắt quá trình tăng tốc phát triển trong thời gian tới.

Chúng tôi rất kỳ vọng rằng thành phố sẽ tiếp tục có những chính sách, những cơ chế phù hợp để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi hơn.

Qua đó, các doanh nghiệp có thể tham gia vào quá trình phát triển một cách bền vững, ổn định và quan trọng hơn là đạt được hiệu quả trong dài hạn.

Tôi cũng rất hy vọng trong thời gian tới chúng ta sẽ nhìn thấy một sự phát triển chuyên nghiệp hơn, khác biệt hơn của thị trường, khi các cơ chế, chính sách và năng lực của doanh nghiệp được nâng cao.

Với những cơ hội mới đang mở ra, điều quan trọng không chỉ là nhìn thấy cơ hội mà còn phải có sự chuẩn bị về nguồn lực, về năng lực quản trị và tầm nhìn để có thể tham gia hiệu quả vào quá trình phát triển đó.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam:

Rất khó có một câu trả lời duy nhất cho câu hỏi này. Dòng vốn sẽ rất đa dạng về điểm đến, tuy nhiên sẽ phụ thuộc vào từng giai đoạn thời gian.

Chúng tôi cho rằng, trong 5-10 năm tới, dòng vốn có lẽ sẽ chảy vào những khu vực mà hiện tại nhu cầu đang rất cao, đó là bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Tất nhiên, những dòng vốn ở mức lớn, thường sẽ hướng vào bất động sản công nghiệp, nơi đòi hỏi chi phí đầu tư rất lớn. Còn bất động sản nhà ở chắc chắn cũng sẽ là phân khúc thị trường mà nhiều doanh nghiệp đang hướng tới.

Rõ ràng, cơ hội mà tương lai mang lại cho tất cả chúng ta đã có và rất lớn, nhưng tôi đồng tình với quan điểm của PGS. TS. Trần Đình Thiên, đi cùng với cơ hội đó cũng là những thách thức không nhỏ. Và để nắm bắt được cơ hội, yêu cầu tất yếu là những người tham gia phải có năng lực.

Tôi chỉ muốn bổ sung thêm một ý nhỏ, bên cạnh việc chúng ta phải có những nhà đầu tư, những chủ đầu tư có năng lực, thì cũng cần những chủ đầu tư thực sự nhìn thấy được nhu cầu thật của người dân.

Đó là nhu cầu mua nhà để ở, nhu cầu mua nhà để đầu tư với kỳ vọng tăng giá trong tương lai, thậm chí có cả nhu cầu đầu cơ. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, nhu cầu mua nhà để ở thực sự phải chiếm đa số thì thị trường mới có thể phát triển bền vững.

Vì vậy, những nhà đầu tư vừa có năng lực, vừa nhìn thấy được đâu là những nơi thực sự có nhu cầu của người dân, đồng thời có khả năng đáp ứng đúng “khẩu vị” đó của người mua, sẽ là những người thắng cuộc trong cuộc đua 5-10 năm tới.