Từ condotel đến sleep box: Khoảng trống pháp lý cần được lấp đầy

Condotel, officetel, farmstay: Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý

Theo HoREA, công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú bắt đầu phát triển ở Việt Nam từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 có hiệu lực thi hành và phát triển rất mạnh trong giai đoạn 2015 - 2019.

Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn chưa có đủ các quy định cần thiết để quản lý phân khúc này.

Phân tích rõ hơn về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú có 3 sản phẩm.

Thứ nhất là các phân khúc phục vụ mục đích du lịch, bao gồm: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (villa du lịch), nhà phố du lịch (shophouse du lịch), gọi chung là “condotel” đã phát triển tại nhiều dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thuộc nhiều tỉnh, thành phố ven biển, hải đảo như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc…

Hộp ngủ (sleep box) mới bắt đầu phát triển trong vài năm gần đây tại một số đô thị lớn, sân bay. Ảnh minh họa: Batdongsan.com

Thứ hai là phân khúc có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thường được gọi là căn hộ kết hợp văn phòng (officetel) hoặc căn hộ dịch vụ (serviced apartment).

Tại TP HCM có dự án officetel đầu tiên của cả nước với 623 căn officetel được khởi công năm 2007 và đưa vào sử dụng từ năm 2010, để cho thuê lưu trú dài hạn phục vụ các nhà đầu tư quốc tế, trong nước và có cả hộ gia đình thuê loại căn hộ dịch vụ này để ở.

Thứ ba là công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích lưu trú khác như căn hộ du lịch trải nghiệm nông nghiệp (farmstay), nhà ở riêng lẻ là chung cư mini có nhiều phòng ở cho thuê lưu trú hoặc hộp ngủ (sleep box) mới bắt đầu phát triển trong vài năm gần đây tại một số đô thị lớn, sân bay.

Tất cả các loại bất động sản có công năng phục vụ mục đích lưu trú trên đây đều thuộc “các loại bất động sản đưa vào kinh doanh", ông Châu cho rằng, rất cần thiết phải được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các Luật có liên quan.

“Mục đích là để bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, an ninh, trật tự, an toàn xã hội và bảo đảm hài hòa lợi ích của khách hàng, nhà đầu tư, chủ đầu tư”, ông Châu nói.

Căn condotel chờ gỡ “nút thắt” pháp lý

Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch và hơn 12.600 phòng khách sạn, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM, Gia Lai, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, An Giang... Bên cạnh đó, Hà Nội và TP HCM hiện có hơn 10.000 căn officetel.

Trong khi đó, theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường đã phát triển thêm 35.538 sản phẩm bất động sản du lịch, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.

Như vậy, tổng số sản phẩm condotel và bất động sản du lịch trên cả nước hiện ở mức rất lớn, ước khoảng 146.438 căn. Tuy nhiên, phần lớn các dự án condotel được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 vẫn đang gặp vướng mắc trong quá trình triển khai và vận hành.

Căn condotel chờ gỡ “nút thắt” pháp lý. Ảnh minh họa: Hiền Lương

Theo HoREA, một trong những nguyên nhân là trong giai đoạn này, hệ thống pháp luật chưa có đầy đủ quy định để điều chỉnh loại hình bất động sản này.

Bên cạnh đó, tại một số địa phương còn tồn tại hạn chế trong quá trình thực thi pháp luật, dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức “đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” đối với một số condotel được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Trong khi đó, loại đất này có thời hạn sử dụng tối đa 50 năm theo quy định.

Ngoài vấn đề pháp lý về đất đai, một số dự án còn gặp khó khăn do chủ đầu tư thiếu năng lực, có vi phạm pháp luật hoặc đưa ra cam kết lợi nhuận quá cao, vượt khả năng chi trả. Một số trường hợp huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện cũng đã được cơ quan có thẩm quyền kết luận, xử lý.

Hiện nay, nhiều dự án tồn đọng kéo dài đang được các cơ quan chức năng nghiên cứu, tháo gỡ khó khăn.

Theo HoREA, quá trình này cần được thực hiện theo hướng xử lý đúng sai phạm, không hợp thức hóa các vi phạm, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Qua đó, các dự án có thể được khơi thông nguồn lực đất đai, từng bước hoạt động trở lại và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng và nhà đầu tư.

Bên cạnh những dự án gặp vướng mắc, HoREA cho rằng, nhiều chủ đầu tư có năng lực, đặc biệt là các tập đoàn lớn, đã đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng quy mô lớn, hướng tới tiêu chuẩn quốc tế.

Các dự án này được tích hợp nhiều dịch vụ, tiện ích và kết nối với hệ thống giao thông, góp phần thay đổi diện mạo nhiều khu vực, thu hút khách du lịch quốc tế cũng như đáp ứng nhu cầu du lịch trong nước.

Theo HoREA, các dự án du lịch nghỉ dưỡng không chỉ góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch, mà còn tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương, thúc đẩy dịch vụ và hỗ trợ mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn theo Nghị quyết số 08-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Do đó, HoREA cho rằng, việc phát triển các loại hình bất động sản có công năng phục vụ du lịch, lưu trú, trong đó có condotel, cần tiếp tục được hoàn thiện về hành lang pháp lý. Các quy định liên quan cần được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và thống nhất trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng như các luật có liên quan.

Việc hoàn thiện khung pháp lý, theo HoREA, không chỉ nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước mà còn cần bảo đảm hài hòa lợi ích giữa khách hàng, nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án. Đây được xem là điều kiện quan trọng để tháo gỡ các dự án đang vướng mắc, khơi thông nguồn lực và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản du lịch phát triển ổn định, bền vững.