TS. Nguyễn Sĩ Dũng: Nhà ở xã hội – Chính sách của lòng dân và tầm nhìn phát triển

TS. Nguyễn Sĩ Dũng cho rằng, nhà ở xã hội là biểu hiện của Nhà nước kiến tạo và nhân văn.

Nền tảng của công bằng xã hội

Chính phủ vừa quyết định nâng mức thu nhập của các cá nhân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (cá nhân được nâng từ 15 triệu lên 20 triệu, tăng 5 triệu đồng/tháng; Hộ gia đình vợ chồng từ 30 triệu lên 40 triệu, tăng 10 triệu đồng/tháng; trường hợp cá nhân nuôi con nhỏ (một quy định mới) được áp mức đến 30 triệu đồng). Động thái này không chỉ tháo gỡ một nút thắt kỹ thuật trong chính sách, mà còn thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước đối với hàng triệu người lao động, công nhân, cán bộ trẻ đang chật vật giữa vòng xoáy giá nhà leo thang.

Ở tầm sâu hơn, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) chính là chính sách của lòng dân. Bởi nhà ở không đơn thuần là chỗ che mưa che nắng, mà là nền tảng để con người an cư, từ đó mới có thể lạc nghiệp. Một xã hội chỉ thực sự ổn định và phát triển bền vững khi mỗi người dân đều có cơ hội sở hữu hoặc tiếp cận một mái ấm phù hợp với thu nhập của mình. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, giá bất động sản tăng gấp nhiều lần so với thu nhập, chính sách NOXH trở thành thước đo của năng lực quản trị quốc gia và tính nhân văn của Nhà nước.

Tại sao nhà ở xã hội lại có ý nghĩa đặc biệt quan trọng? Thứ nhất, NOXH là nền tảng của công bằng xã hội và ổn định xã hội. Chính sách này giúp công nhân, người lao động, cán bộ trẻ, giáo viên, y bác sĩ... có nơi ở ổn định, giảm bớt gánh nặng chi phí sinh hoạt. Khi nhu cầu cơ bản nhất được đáp ứng, con người mới có thể tập trung vào công việc, học tập và cống hiến. Đây chính là yếu tố gốc rễ để tạo ra sự ổn định xã hội và củng cố niềm tin của nhân dân vào Nhà nước.

Thứ hai, NOXH là hạ tầng mềm của tăng trưởng kinh tế. Kinh tế hiện đại không chỉ cần đường sá, cảng biển, mà còn cần “hạ tầng con người”. Nhà ở ổn định giúp giảm chi phí di chuyển, tăng năng suất lao động, và giữ chân nguồn nhân lực có kỹ năng. Mỗi căn nhà xã hội được xây lên không chỉ mang lại hạnh phúc cho một gia đình, mà còn lan tỏa năng lượng tích cực cho toàn bộ nền kinh tế: từ sản xuất vật liệu, thiết bị nội thất, đến tạo việc làm trong ngành xây dựng.

Thứ ba, NOXH là công cụ điều tiết không gian đô thị và quản lý dân cư.

Việc phát triển các khu NOXH ven đô gắn với hạ tầng giao thông, trường học, y tế giúp giãn dân khỏi trung tâm, giảm áp lực lên đô thị lõi, đồng thời hình thành các cụm dân cư vệ tinh. Nếu được quy hoạch đồng bộ, NOXH sẽ góp phần định hình lại bản đồ phát triển đô thị bền vững, thay vì để thị trường bất động sản dẫn dắt theo hướng đầu cơ và phân hóa.

Sâu xa hơn, NOXH là biểu hiện của Nhà nước kiến tạo và nhân văn. Một Nhà nước thật sự kiến tạo không chỉ ban hành chính sách, mà còn tổ chức thực thi chính sách ấy bằng tinh thần phục vụ. Khi người dân cảm nhận được sự quan tâm thực chất của Chính phủ trong từng mái nhà, từng đồng lãi suất, thì niềm tin vào thể chế sẽ được củng cố. Chính niềm tin đó là chất keo bền chặt nhất gắn kết quốc gia.

Nhà ở xã hội không chỉ là trách nhiệm xã hội, mà là một cấu phần của hạ tầng kinh tế – xã hội quốc gia. (Ảnh minh họa: VGP)

Nỗ lực, thành tựu và điểm nghẽn

Không thể phủ nhận, Việt Nam đã có bước tiến dài trong chính sách NOXH. Mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 là một tầm nhìn mạnh mẽ, thể hiện ý chí chính trị rõ rệt. Luật Nhà ở (sửa đổi), Nghị định 49/2021/NĐ-CP, cùng hàng loạt văn bản hướng dẫn đã tạo khuôn khổ pháp lý cho việc triển khai. Nhiều địa phương năng động như Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã hình thành các khu NOXH với hạ tầng khá đồng bộ, tạo chỗ ở ổn định cho hàng trăm nghìn người lao động.

Tuy nhiên, kết quả đạt được vẫn chưa tương xứng với kỳ vọng và nhu cầu thực tế. Tính đến giữa năm 2025, mới có khoảng hơn 100.000 căn NOXH được hoàn thành – một con số còn khá khiêm tốn so với mục tiêu đề ra. Giá nhà ở xã hội tại nhiều đô thị vẫn ở mức 25–40 triệu đồng/m², vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động có thu nhập thấp.

Điểm nghẽn lớn nhất nằm ở thủ tục pháp lý phức tạp và chồng chéo. Để một dự án NOXH được triển khai, nhà đầu tư phải qua hàng chục bước thẩm định – từ quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng đến phê duyệt giá bán, giá cho thuê. Quy trình kéo dài khiến chi phí lãi vay đội lên, cuối cùng lại đổ vào giá nhà.

Bên cạnh đó, nguồn vốn ưu đãi cho NOXH còn thiếu và không ổn định. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là bước khởi đầu tích cực, nhưng tiến độ giải ngân còn chậm. Các doanh nghiệp xây dựng NOXH vẫn khó tiếp cận vốn dài hạn với lãi suất thấp, trong khi lợi nhuận bị khống chế ở mức 10% khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà.

Một vấn đề khác là thiếu sự phối hợp hiệu quả giữa ba chủ thể: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân. Nhà nước lo chính sách, doanh nghiệp lo đầu tư, nhưng khi hai bên chưa gặp nhau ở cơ chế khuyến khích phù hợp thì người dân vẫn chưa được thụ hưởng đầy đủ. Nhiều dự án bị “treo” vì thiếu quỹ đất sạch hoặc không có hạ tầng kết nối.

Ở góc nhìn sâu hơn, chính sách NOXH của Việt Nam vẫn đang được triển khai như một chính sách phúc lợi, thay vì một chính sách phát triển. Điều này khiến cơ chế tài chính, quy hoạch và pháp lý chưa được thiết kế theo logic thị trường – nơi NOXH vừa mang tính xã hội, vừa có thể tạo động lực kinh tế.

Chính sách của lòng dân – động lực của quốc gia

Đầu tiên, NOXH không chỉ là trách nhiệm xã hội, mà là một cấu phần của hạ tầng kinh tế – xã hội quốc gia. Cần đưa chỉ tiêu NOXH vào quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, coi đây là hạ tầng năng suất của nền kinh tế, tương tự như điện, nước, giao thông. Chỉ khi thay đổi tư duy như vậy, chính sách mới được ưu tiên đúng mức trong phân bổ nguồn lực.

Bên cạnh đó, cần sớm thành lập Quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia – hoạt động theo mô hình quỹ đầu tư công, với khả năng huy động vốn dài hạn từ ngân sách, trái phiếu xanh, quỹ tiết kiệm nhà ở, và các định chế tài chính quốc tế. Đồng thời, nên khuyến khích doanh nghiệp tham gia bằng ưu đãi thuế, miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi suất. Việc lồng ghép NOXH vào chính sách tài chính xanh cũng mở ra cơ hội huy động nguồn vốn quốc tế với chi phí rẻ hơn.

Đồng thời, Chính phủ nên thiết lập cổng điện tử quốc gia về NOXH – nơi người dân có thể đăng ký, theo dõi hồ sơ, vay vốn và mua nhà trực tuyến. Quy trình phê duyệt dự án cần được rút ngắn tối đa, không quá 6 tháng kể từ khi nhà đầu tư nộp đủ hồ sơ. Việc số hóa toàn bộ dữ liệu sẽ giúp giảm tiêu cực, tăng tính minh bạch và tiết kiệm thời gian xã hội.

Song song đó, phải có cơ chế kiểm tra thu nhập, tài sản, và tình trạng nhà ở của người đăng ký NOXH thông qua kết nối dữ liệu quốc gia. Việc này giúp tránh tình trạng trục lợi, mua bán sang tay. Một nguyên tắc quan trọng cần được áp dụng là giá nhà không vượt quá 8 lần thu nhập trung vị của hộ gia đình – ngưỡng mà Liên Hợp Quốc và nhiều quốc gia coi là hợp lý để bảo đảm khả năng chi trả.

Ngoài ra, NOXH cần được phát triển theo mô hình PPP: Nhà nước đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư xây dựng, và người dân được hưởng lợi. Bên cạnh đó, có thể thí điểm các khu NOXH xanh – thông minh, có không gian sinh hoạt cộng đồng, trường học, dịch vụ thiết yếu – để người dân cảm nhận rằng “nhà ở xã hội cũng có thể đẹp, tiện nghi và văn minh”.

Cuối cùng, các khu công nghiệp phải dành tối thiểu 20% diện tích đất để xây NOXH cho công nhân. Chính quyền địa phương nên được giao chỉ tiêu cụ thể về diện tích, tỷ lệ và tiến độ NOXH, gắn với KPI của lãnh đạo địa phương. Việc này vừa bảo đảm tính ràng buộc, vừa thúc đẩy tinh thần trách nhiệm trong triển khai.

Chính sách nhà ở xã hội, nếu được triển khai đúng cách, sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền tích cực trên cả ba phương diện: Xã hội, kinh tế và thể chế. Đó không chỉ là câu chuyện về những căn hộ vài chục mét vuông, mà là câu chuyện về công bằng, niềm tin và năng suất quốc gia.

Việc Chính phủ nâng mức thu nhập cho người được mua NOXH là một bước đi đúng hướng và kịp thời. Nhưng điều quan trọng hơn là biến chính sách ấy thành hành động cụ thể, nhanh, minh bạch và hiệu quả – để mỗi mái nhà không chỉ là nơi trú ngụ, mà còn là biểu tượng của một Nhà nước nhân văn, kiến tạo và phục vụ nhân dân.

TS. Nguyễn Sĩ Dũng