Trái phiếu bất động sản hấp dẫn trở lại

Hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng duy trì ổn định, tiếp tục do các chủ đầu tư nhà ở dẫn dắt

Dòng vốn trái phiếu tiếp tục được khơi thông

Theo số liệu của FiinProX, trong tháng 5/2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 10.500 tỷ đồng trái phiếu, sau khi hút thành công 12.000 tỷ đồng trong tháng 4.

Nhóm doanh nghiệp bất động sản mới chỉ quay lại thị trường trái phiếu kể từ tháng 4/2025, sau 3 tháng liên tiếp vắng bóng, phản ánh nỗ lực xoay vòng vốn trong bối cảnh gần 69.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm.

Xét về số lượng tổ chức phát hành, trong tháng 5/2025, nhóm bất động sản có 5 doanh nghiệp tham gia phát hành trái phiếu, tăng so với 4 doanh nghiệp trong tháng 4.

Một trong những thương vụ đáng chú ý là Công ty cổ phần Xây dựng Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng (VMH) phát hành thành công lô trái phiếu VMH12501 trị giá 3.466 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, sẽ đáo hạn ngày 22/5/2030. Trái phiếu có tài sản đảm bảo và áp dụng lãi suất kết hợp: kỳ đầu 8,3%/năm, các kỳ sau thả nổi, tính theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ 3,5%/năm. Đây là lô trái phiếu duy nhất đang lưu hành của Công ty.

Kể từ tháng 4/2025 đến nay, một số tổ chức phát hành đã bắt đầu thực hiện các yêu cầu chặt chẽ hơn của Luật Chứng khoán sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó nổi bật là việc chủ động thực hiện xếp hạng tín nhiệm. VMH là một trong những đơn vị như vậy.

Báo cáo xếp hạng tín nhiệm của FiinRatings với VMH cho thấy, năng lực kinh doanh của Công ty ở mức trung bình. Dù thành lập từ năm 2010, nhưng hoạt động của VMH mới chỉ tập trung phát triển một dự án bất động sản tại Hà Nội. Quy mô tài sản của Công ty hiện cũng thấp hơn mức trung bình của ngành. Doanh nghiệp đang mở rộng hoạt động thông qua việc nhận chuyển nhượng và phát triển một số dự án tại Hà Nội và Phú Quốc.

Trong năm 2025, VMH dự kiến sẽ phát hành 3.494 tỷ đồng trái phiếu để thực hiện giao dịch chuyển nhượng một dự án bất động sản tại quận Cầu Giấy, Hà Nội. Theo ước tính của FiinRatings, việc VMH dự kiến tăng gấp đôi quy mô tài sản so với cuối năm 2024, đồng thời gia tăng nợ vay đáng kể sẽ tạo áp lực lên hiệu quả hoạt động của Công ty trong thời gian tới.

FiinRatings đánh giá, trong 12 - 24 tháng tới, tỷ lệ đòn bẩy tài chính dự kiến sẽ tăng mạnh khi VMH vay thêm ngân hàng và phát hành trái phiếu phục vụ phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội và Phú Quốc.

Trong trường hợp VMH vay thêm và phát hành trái phiếu thành công, đồng thời tăng vốn chủ sở hữu theo kế hoạch, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu năm 2025 dự kiến là 0,8 lần - mức tương đối cao so với các doanh nghiệp cùng ngành.

FiinRatings đánh giá thanh khoản của VMH hiện ở mức trung bình với tỷ lệ nguồn thanh khoản/mức sử dụng thanh khoản ước tính dao động từ 1,15 - 1,20 lần trong năm 2025.

Một trường hợp khác đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp là Công ty cổ phần Kinh doanh và Tư vấn bất động sản TCO (TCO). Cụ thể, ngày 9/4/2025, TCO đã phát hành thành công 30.000 trái phiếu mã TOC32501 ra thị trường trong nước. Với mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, tổng giá trị phát hành đạt 3.000 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng.

Các thông tin về trái chủ, mục đích phát hành không được công bố. Tuy nhiên, theo công bố trên HNX, lãi suất phát hành lô trái phiếu này là 8,2%/năm.

Sau thương vụ này, dư nợ trái phiếu của TCO nâng lên 5.500 tỷ đồng. Trước đó, ngày 31/12/2024, TCO đã phát hành lô trái phiếu TOC32401 với giá trị 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cố định 9,6%/năm.

Theo công bố thông tin tài chính mới nhất trên HNX, tính tới cuối năm 2024, vốn chủ sở hữu của TCO đạt 1.209,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 1.1332,4 tỷ đồng năm trước.

Đáng chú ý, tổng nợ phải trả tăng từ hơn 5.093 tỷ đồng cuối năm 2023 lên hơn 11.984 tỷ đồng cuối năm 2024. Hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tăng từ 4,5 lần lên 9,9 lần.

Năm vừa qua, TCO ghi nhận lợi nhuận sau thuế 76,8 tỷ đồng, gấp gần 6 lần so với mức 12,9 tỷ đồng năm 2023.

Một số doanh nghiệp bất động sản khác cũng phát hành thành công trái phiếu trong 2 tháng qua, bao gồm Công ty cổ phần AAC Việt Nam (500 tỷ đồng), Công ty TNHH Công nghiệp - Bất động sản và Xây dựng Song Phương (388,5 tỷ đồng), Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú (150 tỷ đồng), Tập đoàn Vingroup (7.000 tỷ đồng), Công ty TNHH Oleco - NQ (490 tỷ đồng)…

Theo VIS Rating, các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư - bao gồm cả phân khúc nghỉ dưỡng - sẽ đẩy nhanh phát triển dự án sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý, nhờ nhu cầu nhà ở tăng mạnh. VIS Rating dự báo, tốc độ tăng trưởng phát hành trái phiếu năm 2025 sẽ tương đương mức 13% của năm 2024. Hoạt động phát hành được kỳ vọng duy trì ổn định, tiếp tục do các chủ đầu tư nhà ở dẫn dắt.

Thanh khoản vẫn là bài toán nan giải

Khoảng 60% số trái phiếu đáo hạn trong năm 2025 thuộc lĩnh vực bất động sản nhà ở. Nhờ triển vọng thị trường thuận lợi và khả năng tiếp cận nguồn vốn hiệu quả, các chủ đầu tư đang có điều kiện thuận lợi hơn để vay tín dụng ngân hàng. Môi trường kinh doanh cải thiện cũng hỗ trợ các tổ chức phát hành thanh toán trái phiếu đến hạn hoặc đạt thỏa thuận gia hạn với trái chủ.

Tuy nhiên, trong tháng 5/2025, có 7 doanh nghiệp bất động sản công bố sự kiện tín dụng, bao gồm chậm trả, tái cấu trúc nợ, cho thấy áp lực thanh khoản vẫn chưa được giải tỏa hoàn toàn.

Trong 6 tháng cuối năm 2025, có 474 trái phiếu với tổng dư nợ 150.000 tỷ đồng sẽ đáo hạn, trong đó 148 trái phiếu (tổng dư nợ 25.800 tỷ đồng) đang trong tình trạng chậm trả. Khối bất động sản chiếm một nửa tổng giá trị đáo hạn.

“Chúng tôi đánh giá, 26 trái phiếu sắp đáo hạn (dư nợ 19.000 tỷ đồng) phát hành bởi 15 công ty bất động sản có nguy cơ chậm trả lần đầu”, VIS Rating cho biết.

Một tín hiệu tích cực là trong tháng 5/2025, 6 công ty bất động sản đã thanh toán gần 5.000 tỷ đồng nợ gốc chậm trả (tăng 480% so với tháng 4). Nhờ đó, tỷ lệ thu hồi nợ gốc chậm trả tăng thêm 1,2%, đạt mức 31,9% trong tháng 5.

Một số doanh nghiệp bất động sản đã xử lý nợ trái phiếu chậm trả trong tháng 5 bao gồm Công ty cổ phần Đầu tư Summer Beach (thanh toán 1.500 tỷ đồng, đưa dư nợ về 0), Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Đại Hùng và Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes (mỗi công ty thanh toán 1.500 tỷ đồng, xóa sạch dư nợ trái phiếu).

Lam Phong