TP.Hồ Chí Minh: Siêu đô thị, siêu cơ hội trong kỷ nguyên mới

TP. Hồ Chí Minh: Siêu đô thị, siêu cơ hội trong kỷ nguyên mới - Ảnh minh họa: Minh Hà.

TP.Hồ Chí Minh đang đứng trước ngưỡng cửa của kỷ nguyên phát triển mới khi chính thức trở thành siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam. Sự kiện này không chỉ mở ra những cơ hội lớn mà còn đặt ra nhiều thách thức đối với Thành phố và các nhà đầu tư. 

HẠ TẦNG DẪN DẮT SỰ PHÁT TRIỂN SIÊU ĐÔ THỊ

Thông tin tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” diễn ra chiều 25/8 do TheLEADER tổ chức, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), cho biết sự tích hợp không gian giữa TP. Hồ Chí Minh với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã hình thành một không gian đô thị rộng khoảng 6.700 km2, với quy mô dân số hơn 14 triệu người. Giá trị của không gian mới không chỉ nằm ở quy mô mà ở khả năng hội tụ các lợi thế về công nghiệp và sản xuất công nghệ cao, cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao.

"Một siêu đô thị không thể được tạo nên chỉ bằng việc ghép 3 địa phương thành một không gian lớn hơn, mà phải kết nối các nguồn lực thành một chỉnh thể, tạo ra giá trị lớn hơn phép cộng của từng địa phương. Do đó, TP. Hồ Chí Minh cần tổ chức không gian theo hướng đa cực, đa trung tâm, thay cho mô hình “một trung tâm - nhiều vùng ven”. Các cực phát triển cần có vai trò rõ ràng như tài chính, công nghiệp, đổi mới sáng tạo, logistics, cảng biển hay du lịch, đồng thời tạo sự liên kết thay vì phát triển phân mảnh”, GS.TS Thuận chia sẻ.

Phiên tọa đàm tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội”, chiều 25/8 - Ảnh: Minh Hà.

Cùng quan điểm này, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng để biến cơ hội thành hiện thực, TP. Hồ Chí Minh cần có "siêu năng lực" để giải quyết những thách thức lớn về tài chính và năng lực quản lý. Ông cũng chỉ ra rằng việc tổ chức không gian đô thị theo hướng đa cực, đa trung tâm sẽ giúp Thành phố phát huy tối đa các lợi thế cạnh tranh.

Còn ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc Công ty tư vấn quốc tế enCity, chỉ ra rằng trong quá khứ, sự phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh đã bị ảnh hưởng bởi khả năng kết nối hạ tầng. Do đó, việc đầu tư vào các tuyến metro, đường vành đai và các hành lang liên kết vùng sẽ là chìa khóa để mở rộng không gian phát triển và giảm chi phí đô thị.

Hạ tầng được xem là yếu tố quan trọng trong cấu trúc này. Metro, đường vành đai, cao tốc, cảng biển, sân bay tạo thành “hệ tuần hoàn” của siêu đô thị. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; không gian đô thị phải được tổ chức xoay quanh hạ tầng, trong đó mô hình TOD có thể biến các nhà ga, đầu mối giao thông thành trung tâm tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, việc làm và không gian công cộng. 

ĐỘT PHÁ THỂ CHẾ, TẦM NHÌN QUY HOẠCH 100 NĂM

Từ góc nhìn bất động sản, “siêu cơ hội” không đồng nghĩa với sốt đất hay đầu cơ ngắn hạn. Với quy hoạch có tầm nhìn 100 năm, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần nhìn không gian phát triển trong mối quan hệ với dòng vốn, tri thức, hạ tầng, dân cư, việc làm và các cực kinh tế.

Theo PGS. TS Trần Đình Thiên, định hướng tại Nghị quyết 31 của Bộ Chính trị đã xác lập rõ mục tiêu: đến năm 2045, TP. Hồ Chí Minh trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á với chất lượng sống cao; và đến năm 2075 sẽ trở thành đô thị toàn cầu, thông minh và hiện đại.

Nhằm hiện thực hóa tầm nhìn này, Quốc hội đã thông qua khung khổ thể chế mới mang tính đột phá — Luật Phát triển đô thị, mở ra không gian pháp lý giúp Thành phố chuyển từ tư duy quản lý hành chính sang quản trị phát triển, từ tăng trưởng dựa vào đất đai - lao động giá rẻ sang tăng trưởng dựa trên tri thức, dữ liệu và công nghệ.

Tầm nhìn 100 năm đòi hỏi chính quyền và cộng đồng doanh nghiệp phải thoát khỏi tư duy nhiệm kỳ hay các chu kỳ thị trường ngắn hạn. Quy hoạch điều chỉnh TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2021–2030, tầm nhìn 2050 cho thấy cấu trúc kinh tế đa tầng với sự phân bố chức năng rất rõ ràng giữa các cực tăng trưởng.

Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh (trung tâm lõi): Đóng vai trò là hạt nhân dịch vụ cao cấp, nơi đặt Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) và Trung tâm Đổi mới sáng tạo tầm cỡ khu vực; Bình Dương: Giữ vai trò là thủ phủ công nghiệp công nghệ cao gắn liền với hoạt động nghiên cứu và đổi mới sáng tạo; Bà Rịa - Vũng Tàu: Phát triển thành trung tâm hàng hải, logistics, khu thương mại tự do và du lịch đẳng cấp quốc tế gắn liền với cụm cảng nước sâu.

PGS. TS Trần Đình Thiên cũng chỉ ra 3 bài toán căn bản kiến tạo một siêu đô thị:

Thứ nhất, tổ chức không gian đa cực. Xóa bỏ mô hình "một trung tâm và nhiều vùng vết bớt", phân định rõ vai trò tài chính, công nghiệp, logistics, cảng biển để tạo sự tương hỗ thay vì cạnh tranh phân tán.

Thứ hai, phát triển đô thị TOD. Tổ chức không gian sống, thương mại, việc làm xoay quanh các đầu mối giao thông, metro và đường vành đai. Hạ tầng không chỉ phục vụ mà chính là lực lượng kiến tạo cấu trúc đô thị.

Thứ ba, quản trị thông minh. Chuyển từ ứng phó thụ động sang dự báo, tự điều chỉnh bằng dữ liệu và công nghệ nhằm nâng cao năng lực chống chịu trước biến đổi khí hậu và dịch chuyển chuỗi cung ứng. 

CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC

Tại phiên tọa đàm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định rằng sự mở rộng của TP. Hồ Chí Minh đã tạo ra những thay đổi lớn trong cấu trúc thị trường bất động sản. Bà cho biết, sau khi Thành phố mở rộng, giá căn hộ sơ cấp bình quân đã giảm từ 92 triệu đồng/m2 xuống còn 76 triệu đồng/m2, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo rằng để tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, các doanh nghiệp cần chuyển từ chiến lược "lướt sóng" ngắn hạn sang "đầu tư giá trị" dài hạn.

KTS. Võ Kim Cương, nguyên Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP. Hồ Chí Minh, nhấn mạnh rằng quy hoạch đô thị cần phải được thực hiện một cách đồng bộ và khả thi. Mặc dù các định hướng phát triển của Thành phố rất tốt, việc phát triển đô thị cần phải dựa trên sự đồng thuận của người dân và sự quyết tâm của chính quyền. Bởi vì khi một đô thị đạt đến một quy mô dân số lớn, chính quyền, nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ có xu hướng tập trung nhiều hơn vào việc giải quyết các nhu cầu của người dân. Đó là những nhu cầu rất cơ bản nhưng cũng rất quan trọng như an sinh xã hội, giáo dục, y tế, mua sắm, giải trí, các dịch vụ phục vụ đời sống hằng ngày. Chính sự tập trung này tạo nên sức hút và động lực phát triển cho đô thị.

Về định hướng phát triển bền vững, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, chia sẻ: Để TP. Hồ Chí Minh thực sự trở thành một siêu đô thị tầm cỡ châu Á, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Chỉ khi phát triển được các khu vực tăng trưởng mới và tạo ra một hệ sinh thái giá trị cho bất động sản, Thành phố mới có thể phát huy hết tiềm năng của mình.

Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước những cơ hội và thách thức lớn, việc định hình một chiến lược phát triển bền vững và toàn diện là điều cần thiết. Với sự đồng lòng của các bên liên quan, Thành phố lớn nhất Việt Nam hoàn toàn có thể hiện thực hóa khát vọng trở thành một siêu đô thị toàn cầu, góp phần nâng cao vị thế của Việt Nam trên bản đồ kinh tế thế giới.