Tính tiền sử dụng đất theo công thức mới: Giải pháp hạ nhiệt giá nhà

Góp ý Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã cảnh báo gánh nặng tiền sử dụng đất đang đẩy chi phí dự án tăng phi mã.

Theo HoREA, nếu không áp dụng hệ số điều chỉnh riêng cho từng dự án, giá nhà ở thương mại năm 2026 có nguy cơ thiết lập mặt bằng giá kỷ lục mới, gây khó khăn cho người mua thực.

Công thức cũ khiến giá đất dự án tăng gấp nhiều lần

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở Điều 8 dự thảo Nghị định hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15. Cụ thể, nếu các địa phương tính tiền sử dụng đất bằng cách lấy giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm (k1), số tiền doanh nghiệp phải nộp sẽ cao vượt trội so với phương pháp thặng dư truyền thống.

Dẫn chứng từ số liệu nghiên cứu của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, HoREA chỉ ra hai ví dụ điển hình về sự chênh lệch phi lý này.

Nếu không điều chỉnh công thức tính tiền sử dụng đất, HoREA lo ngại giá nhà năm 2026 có nguy cơ thiết lập mặt bằng kỷ lục mới. Ảnh: QUANG HUY

Tại ví dụ thứ nhất, một khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (phường Thủ Đức, TP.HCM) được quy hoạch chung cư cao tầng với hệ số sử dụng đất 7 lần. Nếu áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số hiện hành (56,6 triệu x 1,4), giá đất lên tới 80 triệu đồng/m². Trong khi đó, nếu tính toán bài toán kinh tế theo phương pháp thặng dư, sau khi trừ chi phí và lợi nhuận, giá trị đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m².

Như vậy, cách tính mới khiến giá đất cao gấp 2,28 lần. Để không lỗ, chủ đầu tư buộc phải bán căn hộ với giá trên 100 triệu đồng/m².

Tình trạng tương tự xảy ra tại khu vực ngoại thành. Tại đường Đặng Công Bỉnh (xã Xuân Thới Sơn, TP.HCM), với dự án cùng quy mô, giá đất tính theo công thức bảng giá là 37 triệu đồng/m². Con số này ở phương pháp thặng dư chỉ là 9 triệu đồng/m². Mức chênh lệch quá lớn này sẽ đẩy giá nhà bình dân tại khu vực Hóc Môn lên trên 70 triệu đồng/m². Đây là mức giá không tưởng đối với khu vực này.

Áp dụng hệ số k2 giúp hạ nhiệt giá nhà hiệu quả

Trước thực tế trên, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 8, đề xuất công thức tính tiền sử dụng đất mới là: Tiền sử dụng đất = giá bảng giá đất x k1 x k2.

Trong đó, k1 là hệ số điều chỉnh biến động thị trường, còn k2 là hệ số điều chỉnh áp dụng cho từng khu vực, vị trí, dự án. Hệ số k2 được xác định dựa trên hệ số sử dụng đất và các yếu tố khác như phân khúc dự án (cao cấp, trung cấp hay bình dân). Quan điểm của HoREA là dự án có mật độ xây dựng cao, hệ số sử dụng đất lớn thì nghĩa vụ tài chính phải khác với dự án thấp tầng để đảm bảo tính công bằng.

Theo HoREA, nếu dự án có hệ số sử dụng đất càng cao thì phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cao hơn dự án có hệ số sử dụng đất thấp hơn là hợp tình hợp lý và công bằng. Ảnh: QUANG HUY

Áp dụng công thức đề xuất vào ví dụ tại đường Nguyễn Xiển, nếu quy định hệ số k2 là 0,4, tiền sử dụng đất sẽ giảm xuống còn 31,69 triệu đồng/m², tiệm cận với giá trị thực tế.

Tương tự, tại dự án ở khu vực Hóc Môn cũ, nếu áp dụng k2 là 0,2 (do yếu tố vị trí và nhà ở bình dân), mức nộp giảm còn 7,4 triệu đồng/m². Mức giảm này giúp doanh nghiệp có thể cung cấp nhà giá rẻ cho thị trường.

Ngoài ra, HoREA cũng kiến nghị công thức tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê (50 năm) bằng 80% tiền sử dụng đất để các địa phương dễ thực hiện. Đối với các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới theo Nghị quyết 254 (như TP.HCM với Nghị quyết 87 áp dụng từ 1-1-2026), Hiệp hội đề xuất hệ số điều chỉnh giá đất mặc định bằng 1, trừ khi bảng giá chưa phù hợp thị trường.

Kiến nghị này được kỳ vọng sẽ là giải pháp kỹ thuật quan trọng để tháo gỡ vướng mắc định giá đất, tránh tình trạng ách tắc dự án và bão giá bất động sản trong chu kỳ 2026-2030.

QUANG HUY