Tín dụng bất động sản cần 'mở' đúng chỗ, 'khóa' đúng rủi ro

Không thể “cào bằng”

Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), bất động sản có tính liên thông cao với nền kinh tế, từ tài sản bảo đảm cho tín dụng ngân hàng, tài sản của hộ gia đình, dòng vốn trái phiếu, tiền ứng trước của người mua đến hoạt động xây dựng, vật liệu và nội thất. Vì vậy, rủi ro không chỉ nằm ở biến động giá mà còn ở tình trạng dự án đình trệ kéo dài.

Tín dụng bất động sản cần tập trung cho các dự án đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục. Ảnh: Lê Nguyễn

Trong thực tế, tín dụng bất động sản gồm nhiều nhóm, từ vay mua nhà, nhận chuyển nhượng bất động sản đến phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư khác. Mỗi nhóm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro. Do đó, theo VARS IRE, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, năng lực chủ đầu tư và khả năng trả nợ, thay vì áp dụng một cơ chế chung cho toàn thị trường.

Kinh nghiệm Trung Quốc cho thấy, kiểm soát tín dụng cần đi cùng giải pháp tháo gỡ các dự án gặp khó khăn. Từ năm 2022, Trung Quốc chuyển trọng tâm từ hỗ trợ doanh nghiệp sang ưu tiên hoàn thành dự án và bảo đảm bàn giao nhà. Cơ chế “danh sách trắng” được triển khai, theo đó chính quyền địa phương rà soát các dự án đủ điều kiện, ngân hàng thẩm định và ưu tiên cấp vốn cho những dự án có khả năng hoàn thành.

Theo số liệu VARS IRE dẫn từ Ngân hàng nhân dân Trung Quốc, đến cuối quý I/2026, hơn 7.000 tỷ nhân dân tệ đã được đưa vào các dự án thuộc “danh sách trắng”; khoảng 7,5 triệu căn nhà được hỗ trợ bàn giao tính đến cuối năm 2025. Cách tiếp cận này cho thấy sự thay đổi trong tư duy chính sách: không duy trì mọi doanh nghiệp bằng mọi giá mà tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng hoàn thành, qua đó bảo vệ người mua nhà và hạn chế rủi ro lan truyền sang hệ thống tài chính.

Tuy nhiên, giá nhà và doanh số tại Trung Quốc vẫn trong quá trình phục hồi. Điều này cho thấy tín dụng có thể hỗ trợ thanh khoản và tiến độ dự án nhưng không thể thay thế niềm tin, sức mua và khả năng hấp thụ thực của thị trường. Theo VARS IRE, bài học quan trọng không đơn thuần là nới hay siết tín dụng, mà phải phân biệt giữa hỗ trợ một dự án có khả năng hoàn thành với duy trì một doanh nghiệp đã mất khả năng phục hồi. Đây cũng là cơ sở để dòng vốn được phân bổ đúng đối tượng và kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn.

Định hướng dòng vốn theo mức độ rủi ro

Tại Việt Nam, theo VARS IRE, từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng bất động sản đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu. Giai đoạn đầu tập trung xử lý các điểm nghẽn pháp lý, trái phiếu, tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Sau đó, dòng vốn được hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, dự án khả thi và các lĩnh vực ưu tiên.

Cách tiếp cận này phù hợp bởi khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ nằm ở vốn, mà còn liên quan đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, sức mua và niềm tin thị trường.

Chương trình tín dụng nhà ở xã hội là một ví dụ. Chương trình có quy mô 145.000 tỷ đồng từ 9 ngân hàng thương mại, nhưng đến cuối tháng 5/2026 mới giải ngân luỹ kế khoảng 12.440 tỷ đồng. Theo VARS IRE, khoảng cách này cho thấy có vốn chưa đồng nghĩa vốn sẽ được hấp thụ. Nếu dự án chưa hoàn thiện pháp lý, giá bán chưa phù hợp hoặc người mua hạn chế khả năng trả nợ, lãi suất ưu đãi cũng khó tạo sức cầu bền vững.

Trong bối cảnh đó, VARS IRE cho rằng cần tiếp tục thay đổi cách quản lý tín dụng theo hướng phân loại rủi ro. Chính phủ có thể giao các cơ quan liên quan nghiên cứu cơ chế phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. Theo đề xuất, dự án có thể chia thành ba nhóm. Nhóm A gồm những dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn. Nhóm B là các dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại nguồn vốn, phương án kinh doanh hoặc nghĩa vụ nợ. Nhóm C gồm những dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.

Cùng với phân loại dự án, VARS IRE đề xuất quản lý tín dụng cần chuyển dần từ cách tiếp cận theo lĩnh vực sang đánh giá cụ thể người vay và tài sản, dựa trên giá trị tài sản bảo đảm, nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ. Việc cơ cấu lại nợ cũng chỉ nên áp dụng có thời hạn với những khoản vay còn khả năng phục hồi.

Một điều kiện quan trọng là dữ liệu. Hiện thông tin giữa ngân hàng, doanh nghiệp, dự án và người mua vẫn còn phân mảnh, khiến khả năng nhận diện sớm dự án có nguy cơ mất khả năng thanh toán còn hạn chế. Vì vậy, hoàn thiện hệ thống dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản và tín dụng cần đi trước một bước.

Về dài hạn, nguồn vốn cho bất động sản cũng cần được đa dạng hóa, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Theo VARS IRE, các chính sách ưu tiên tín dụng cũng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả không nên chỉ đo bằng lượng vốn được đưa ra thị trường, mà quan trọng hơn là số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng và chất lượng của các khoản tín dụng.