Tiền đang đổ vào đâu?

Không còn những cơn sốt giá trên diện rộng

Tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance tổ chức sáng 6/6, TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - cho rằng, bất động sản vẫn sẽ nhận được sự hỗ trợ đáng kể từ dòng vốn trong nền kinh tế. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ tái diễn những đợt tăng giá mạnh như giai đoạn trước.

Theo ông Nghĩa, nguồn cung đang có dấu hiệu cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường được Chính phủ và Quốc hội ban hành trong thời gian qua. Song song với đó, nhu cầu về nhà ở và đầu tư bất động sản vẫn duy trì ở mức cao.

TS.Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia.

Dù vậy, khả năng xuất hiện những đợt tăng giá 20-30% trên diện rộng được đánh giá là khó xảy ra. Nguyên nhân là dòng vốn của nền kinh tế hiện không còn tập trung chủ yếu vào bất động sản mà được phân bổ đồng đều hơn cho nhiều lĩnh vực như sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và phát triển hạ tầng.

“Dòng vốn sẽ không chỉ chảy vào bất động sản mà còn được phân bổ cho nhiều ngành kinh tế khác. Điều này giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn”, TS. Nghĩa nhận định.

Theo vị chuyên gia này, trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai, một số khu vực và phân khúc bất động sản vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực. Tuy nhiên, xu hướng chung sẽ là sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các địa phương, từng loại hình sản phẩm và chất lượng dự án.

Ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản giai đoạn tới tiếp tục được nâng đỡ bởi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế tích cực, hạ tầng phát triển và dòng vốn xã hội dồi dào. Tuy nhiên, thay vì những cơn sốt mang tính đại trà, dòng tiền sẽ chọn lọc hơn và tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực.

“Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Nhà đầu tư ưu tiên dòng tiền, pháp lý trở thành yếu tố quyết định

Một trong những điểm đáng chú ý được các chuyên gia chỉ ra tại hội thảo là sự thay đổi mạnh mẽ trong tâm lý của người mua bất động sản.

Toàn cảnh hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho biết, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ tư duy kỳ vọng tăng giá sang tìm kiếm giá trị khai thác và khả năng tạo dòng tiền.

Theo bà Miền, người mua hiện nay không còn đặt cược hoàn toàn vào khả năng tăng giá trong tương lai mà quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả sử dụng tài sản, khả năng cho thuê, khai thác kinh doanh cũng như tiềm năng tạo thu nhập ổn định.

“Tâm lý người mua thay đổi không phải vì họ bi quan hơn mà vì thị trường đã buộc họ phải chuyên nghiệp hơn”, bà Miền nhận định.

Đồng quan điểm, TS. Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả, Bộ Tài chính - cho rằng, giai đoạn tới đòi hỏi nhà đầu tư phải thay đổi cách tiếp cận đối với bất động sản. Theo ông Long, thay vì mặc định bất động sản là loại tài sản luôn tăng giá, nhà đầu tư cần xem đây là một tài sản có điều kiện, giá trị phải được đánh giá trên nhiều yếu tố như vị trí, pháp lý, khả năng khai thác và nhu cầu thực tế của thị trường.

Ông Long khuyến cáo, nhà đầu tư không nên xuống tiền chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO). Trước khi quyết định đầu tư, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, bảo đảm tài sản không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc tiềm ẩn các rủi ro pháp lý khác. Đồng thời, cần ưu tiên đánh giá khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá trong tương lai.

Ông Long lưu ý, nhà đầu tư nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong giới hạn có thể kiểm soát, tránh rơi vào áp lực trả nợ khi thị trường biến động. Việc tham khảo giá giao dịch thực tế trên thị trường cũng là yếu tố quan trọng để hạn chế rủi ro.

Phân tích các yếu tố tác động đến thị trường năm 2026, TS. Ngô Trí Long cho rằng, đà phục hồi của nền kinh tế, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản chặt chẽ hơn, kênh huy động vốn cho bất động sản vẫn còn hạn chế cùng tình trạng mất cân đối cung - cầu chưa được khắc phục hoàn toàn sẽ khiến dòng tiền dịch chuyển theo hướng bền vững hơn.

Dòng vốn đầu tư sẽ dần rời xa các hoạt động đầu cơ ngắn hạn để hướng tới những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác lâu dài. Trong bối cảnh đó, pháp lý sẽ trở thành “tài sản” quan trọng nhất quyết định giá trị của một dự án.

“Thị trường sẽ bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín của chủ đầu tư. Những doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với các mô hình đầu cơ ngắn hạn”, ông Long nhấn mạnh.

Ngọc Mai