'Thuốc giải' của Trung Quốc khó cứu lĩnh vực bất động sản?

Theo ước tính của Goldman Sachs, cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất ở Trung Quốc bắt nguồn từ chính sách “ba ranh giới đỏ” của Bắc Kinh được đưa ra vào tháng 8/2020, khiến các nhà phát triển quỹ gặp khó và gây ra hơn 160 tỷ USD vỡ nợ trái phiếu cấp thấp.

Ngân hàng đầu tư này cho biết giá nhà thứ cấp đã giảm 20% trong khi hoạt động xây dựng nhà mới suy yếu 16% so với mức đỉnh.

Một tòa nhà dân cư đang được xây dựng ở Tế Nam, Trung Quốc, vào thứ Năm, ngày 9 tháng 5 năm 2024. Ảnh: Bloomberg.

Để đáp lại, Bắc Kinh đã công bố gói giải cứu lịch sử, bao gồm cung cấp chế độ lãi suất thế chấp và giảm tiền đặt cọc nhằm vực dậy thị trường nhà đất, vốn chiếm 1/4 tăng trưởng kinh tế của đất nước vào thời kỳ đỉnh cao.

Đồng thời, quốc gia này cũng thiết lập cơ sở cho vay 300 tỷ Nhân dân tệ, tương đương hơn 42 tỷ USD, để hỗ trợ dự án nhà ở được chính phủ trợ cấp. Các tỉnh, thành được khuyến khích sử dụng tiền để mua nhà thương mại đã xây xong với giá cả hợp lý phục vụ cho các chương trình nhà ở xã hội.

Theo Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc (CRIC), trong tháng 5, 30 thành phố lớn của Trung Quốc đã ghi nhận tổng khối lượng giao dịch nhà mới là 10,8 triệu m2, tăng 4% so với tháng 4.

Doanh số đã tăng 23% so với mức trung bình hàng tháng của quý đầu tiên là 8,77 triệu m2 nhưng giảm 34% so với lượng bán vào cùng kỳ năm ngoái.

Raymond Cheng, Giám đốc điều hành của CGS International Securities Hong Kong, cho biết: “Chúng tôi ước tính giá nhà mới sẽ giảm từ 5 đến 10% trong cả năm nay, không có nhiều thay đổi so với thời kỳ trước khi Bắc Kinh tung ra gói giải cứu”.

“Các chủ đầu tư nhận thấy doanh số bán hàng của họ được cải thiện nhưng không nhanh như mong đợi. Tần suất giao dịch và giá cả vẫn chưa chuyển biến rõ rệt vì người mua vẫn thận trọng”, ông nói, trích dẫn phản hồi từ sáu nhà phát triển bất động sản lớn, bao gồm China Oversea Land and Investment, China Resources Land và Longfor Group.

Tuần trước, các thành phố lớn của Trung Quốc bao gồm Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã hạ lãi suất thế chấp và nới lỏng các hạn chế mua nhà để thu hút người mua. Các phương tiện truyền thông địa phương đưa tin số lượng câu hỏi và lượt ghé thăm các trung tâm bán bất động sản địa phương ngày càng tăng.

Các tòa nhà dân cư đang được xây dựng tại dự án Phong cách sống thanh lịch của China Vanke ở Thâm Quyến, Trung Quốc, vào thứ Tư, ngày 17 tháng 4 năm 2024. Ảnh: Bloomberg.

Ví dụ, tất cả 422 căn hộ của một dự án sang trọng mới ở quận Phổ Đà, Thượng Hải, có giá trung bình 104.000 nhân dân tệ/m2, đã được bán hết hai giờ sau khi ra mắt vào ngày 3/6, phương tiện truyền thông địa phương Jiemian News đưa tin.

Theo dữ liệu do Centaline Property ở Thượng Hải tổng hợp, doanh số bán nhà mới ở thành phố này đã tăng 35% trong tuần ngày 27/5, một tuần sau khi chính quyền thành phố nới lỏng các hạn chế mua nhà và đưa ra các khoản trợ cấp để thu hút người mua.

Nhưng những điểm sáng như vậy rất ít vì sự ổn định về giá không nằm ngoài tầm với của cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, trong khi áp lực giải quyết hàng tồn kho dư thừa vẫn đang “treo lơ lửng”.

You Liangzhou, chủ sở hữu công ty bất động sản Baonuo ở Thượng Hải, cho biết: “Vẫn còn một cuộc chơi về giá giữa chủ nhà và những người mua tiềm năng”, đồng thời cho biết thêm rằng ông không dự đoán giá sẽ phục hồi trong tương lai gần. Dữ liệu CRIC cho thấy thị trường thành phố đã hạ nhiệt kể từ đầu năm nay, với tổng giao dịch mua nhà giảm 43% trong 5 tháng đầu năm so với một năm trước.

Andy Li, Giám đốc điều hành Trung Quốc của Cơ quan bất động sản Centaline cho biết: “Giá nhà ở Thâm Quyến vẫn chưa thay đổi và các nhà phát triển đang gấp rút giảm giá để giải quyết lượng tồn kho”.

“Niềm tin của người mua rất yếu và họ sẽ tránh xa trừ khi nhìn thấy mức giá chạm đáy”, ông Li nói thêm.

Chỉ có 4 trong số 30 thành phố lớn được CRIC theo dõi có dấu hiệu cải thiện xu hướng giảm hàng tồn kho trong tháng 5 so với tháng trước. Tuy nhiên, CRIC cho biết, chu kỳ ở tất cả 30 thành phố được theo dõi kéo dài hơn năm ngoái, với 20 thành phố trong số đó dự kiến sẽ mất hơn 18 tháng để giảm lượng tồn kho.

Các nhà phân tích tín dụng đã có một cái nhìn mờ nhạt về triển vọng của thị trường nhà đất Trung Quốc. Tuần này, Fitch Ratings đã hạ ước tính doanh số bán hàng trong năm nay và dự kiến doanh thu sẽ giảm từ 15 đến 20% trong năm nay, so với dự báo trước đó là giảm 5 đến 10%. Họ cũng dự kiến giá nhà mới sẽ giảm 5% trong năm nay.

Fitch Ratings cũng cho biết: “Chúng tôi dự báo triển vọng nhu cầu nhà ở dài hạn của Trung Quốc đạt trung bình là 800 triệu m2”, đồng thời cho biết con số này “thấp hơn đáng kể so với những năm trước, cho thấy xu hướng hợp nhất ngành có thể không giảm trong một thời gian”.

Khánh Vy (Theo SCMP)