Thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần cân nhắc kỹ mức thuế suất

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Theo tờ trình, bộ này đề xuất thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng BĐS.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng BĐS thì thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất.

Cụ thể, đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%. Với BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%. Với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.

Thời gian nắm giữ bất động sản tính từ khi cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng.

Mới đây nhất, Bộ Tài chính cho biết, đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS theo thuế suất 20% trên thu nhập.

“Qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản”, Bộ Tài chính giải thích.

Đảm bảo công bằng cho người nộp thuế

Liên quan tới vấn đề này, ông Nguyễn Văn Được, Tổng Giám đốc Công ty Kế toán và Tư vấn Thuế Trọng Tín cho biết, thời gian qua, mức thuế BĐS quá thấp dẫn đến việc đầu cơ đất và tình trạng đất bỏ hoang nhiều.

Theo ông Được, việc đánh thuế 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng như hiện tại là chưa hợp lý, bởi dù người bán có lãi hay lỗ thì vẫn phải đóng thuế như nhau, dẫn đến bất bình đẳng, nguy cơ thất thu ngân sách và làm méo mó thị trường.

"Việc thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập tính thuế xác định bằng giá chuyển nhượng theo từng lần trừ đi giá mua và các chi phí liên quan là bước cải tiến rất lớn để bảo đảm công bằng cho người nộp thuế cũng như đảm bảo đúng bản chất giao dịch kinh tế", ông Được nói.

Theo ông Được, đây không phải là cách tính hoàn toàn mới. Việt Nam từng áp dụng trước năm 2015, nhưng do khó khăn trong quản lý, cơ quan thuế buộc phải chuyển sang phương án đánh thuế 2% trên giá bán.

"Hiện nay, với cơ sở dữ liệu, công nghệ và quản lý thuế được cải thiện, việc quay lại cách tính này là khả thi và cần thiết", ông Được nhận định.

Đồng tình với quan điểm này, TS. Nguyễn Ngọc Tú, chuyên gia thuế, giảng viên Trường đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội cũng cho rằng, nguyên tắc gốc của thuế TNCN là đánh thuế trên phần lãi, nhưng trên thực tế cá nhân không chứng minh được giá mua - giá bán bao nhiêu nên luật quy định trường hợp mà không xác định được giá mua - giá bán, không có chứng từ thì tính 2% trên giá bán, và thực tế thời gian qua, thường xuyên xuất hiện tình trạng là người bán kê khai giá bán thấp đi so với thực tế.

“Bản chất của thuế TNCN là nếu lỗ thì thôi, lãi ít thì nộp ít, lãi nhiều nộp nhiều, còn cứ tính 2% trên giá bán thì rõ ràng là đánh đồng giữa người kinh doanh và những người bán ngôi nhà chính của họ hoặc là họ không có mục đích kinh doanh, nhưng họ mở rộng diện tích nhà ở. Do đó, dự thảo mới của Bộ Tài chính đưa ra cách tính thuế TNCN trở lại đúng bản chất của nó, đó là tính thuế trên phần lãi chuyển nhượng BĐS”, TS. Nguyễn Ngọc Tú cho biết.

Cần xem xét, cân nhắc kỹ mức thuế suất phù hợp

Dù Bộ Tài chính đưa ra 2 cách tính thuế, song theo TS. Nguyễn Ngọc Tú, trong thực tế, nhiều trường hợp chủ yếu sẽ áp dụng tính thuế trên giá bán. Lý do là bởi mức thuế 20% trên lãi chuyển nhượng là chưa hợp lý, bởi có những trường hợp nhà mua từ lâu, thậm chí cách đây hàng chục năm bây giờ mới bán, giá mua trước đây rất rẻ, bây giờ thì giá lại cao, do đó, nếu áp thuế 20% trên lãi chuyển nhượng thì rất thiệt thòi cho người nộp thuế.

“Ví dụ, cách đây 20 năm giá mua chưa đến 1 tỷ đồng, nhưng 1 tỷ đồng ngày xưa khác với 1 tỷ đồng bây giờ, bây giờ người ta bán tài sản đó phải 10 tỷ đồng, chênh lệch lãi thành 9 tỷ đồng, thì tính thuế suất 20% của 9 tỷ đồng tiền lãi là rất cao, bất hợp lý”, ông Tú dẫn chứng.

Bên cạnh đó, biểu thuế lũy tiến trên doanh thu lại gây nhiều tranh cãi, đặc biệt là ở mức khởi điểm 10% nếu thời gian nắm giữ dưới 2 năm, con số này được cho là khá cao, tạo ra gánh nặng cho nhà đầu tư và cả người bán có nhu cầu thật sự.

"Sở hữu bất động sản dưới 2 năm, mức thuế dự kiến lên tới 10% là quá cao. Ví dụ, bán nhà 10 tỷ đồng, thuế lên tới 1 tỷ đồng. Khả năng cao, tiền thuế sẽ ngay lập tức được cộng vào giá bán, từ đó, dẫn tới lợi bất cập hại, đẩy giá nhà tăng lên", TS. Nguyễn Ngọc Tú lo ngại.

Ông Nguyễn Văn Được cũng cho rằng, một trong những khó khăn lớn nhất khi áp dụng thuế theo lãi thực tế là chứng minh được giá mua và chi phí hợp lý, nhất là đối với các giao dịch cũ.

"Trong nhiều năm trước, người mua và người bán thường ghi giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế để giảm thuế. Nếu quy định về cách tính thuế mới có hiệu lực, các trường hợp này rất có thể rơi vào tình thế bị tính phần lợi nhuận cao không đúng thực tế”, ông Được nêu thực tế, đồng thời cho rằng “cần có cơ chế chuyển tiếp linh hoạt để đảm bảo công bằng. Với các trường hợp này, Nhà nước nên cho phép người dân chọn phương án thay thế. Ví dụ, người dân có thể nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm cố định trên giá bán, tùy theo thời gian nắm giữ, tương tự trường hợp không xác định được giá vốn”.

Đặc biệt, khi áp dụng song song hai phương án thuế, một bên đánh trên lợi nhuận (thuế suất 20%), một bên đánh trên doanh thu (thuế suất lên đến 10%), khoảng cách giữa “thuế trên lời” và “thuế trên vốn” trở nên quá chênh lệch, dễ tạo ra cảm giác thiếu hợp lý với người nộp thuế. Nếu thiết kế không khéo, chính sách có thể vô tình đánh trúng cả người có nhu cầu ở thật, khiến nhu cầu chuyển nhượng nhà ở bị “níu chân” bởi lo ngại nghĩa vụ thuế cao.

Do đó, ông Được cho rằng, dự thảo Luật cần có thêm điều khoản chuyển tiếp nhằm giải quyết các vấn đề bất cập trong quá khứ. Cho phép người sở hữu bất động sản được nộp thuế theo phương án mức thuế suất ứng với thời gian sở hữu, tránh gánh nặng thuế, nộp thuế “oan”.

“Nếu sở hữu thời gian dài thì mức thuế thấp hơn so với việc sở hữu thời gian ngắn, có mục tiêu lướt sóng. Ví dụ, có thể thiết kế các mức thuế suất khác nhau như 15%, 17%, 20%. Nếu sở hữu bất động sản dưới 5 năm, khi bán mức thuế suất là 20%; từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất áp dụng là 17%; sở hữu trên 10 năm, thuế suất chỉ 15%...”, ông Nguyễn Văn Được đề xuất.

Cẩm Tú/VOV.VN