Thị trường nhà ở đang hiện hữu một nguồn cầu khổng lồ

Ảnh minh họa.

Nhà ở không chỉ là nhu cầu thiết yếu, mà còn là nền tảng để người trẻ “an cư lạc nghiệp”, ổn định cuộc sống và đóng góp hiệu quả cho sự phát triển của đất nước.

Đến nay, theo thống kê, Việt Nam có quy mô dân số khoảng hơn 101 triệu người. Trong đó, nhóm dân số từ 18 đến 35 tuổi chiếm 30 - 32% tổng số dân, tương đương 30 triệu người. Đây là lực lượng lao động trẻ năng động, với nhu cầu lớn về nhà ở tại các khu đô thị và vùng công nghiệp trọng điểm. Tuy nhiên, khả năng sở hữu nhà của đa số người trẻ vẫn hạn chế.

NHÓM KHÁCH HÀNG CHỦ LỰC

Phát biểu tại hội thảo “Đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ” do Báo Thanh tra tổ chức, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho biết qua nhiều cuộc khảo sát gần đây, người trẻ 22 đến 40 tuổi đang là nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, dần thay thế nhóm trung niên.

Đặc biệt ở một số đô thị như Thành phố Hồ Chí Minh – nơi mật độ dân số lên tới trên 10 triệu người, trong đó 55% là dân số trẻ thì ước tính 30% nhóm này (1,6 triệu người) có mong muốn mua nhà ở.

“Đây thực sự là nguồn cầu khổng lồ của thị trường bất động sản. Như vậy, nhu cầu sở hữu nhà đối với người trẻ Việt Nam hiện ở mức cao chưa từng thấy, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà”, ông Hưng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo đại diện Bộ Xây dựng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở. Để mua được một căn nhà trung bình (70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng) tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm khá cao.

Thực tế, phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, chỉ số ít đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi, mà không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hay các chương trình tín dụng ưu đãi.

Hơn nữa, đại diện Bộ Xây dựng đánh giá nguồn cung bất động sản còn khiêm tốn. Nguyên nhân là do nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về thủ tục đầu tư; triển khai dự án ở địa phương chậm; doanh nghiệp thiếu vốn; khó khăn khi phát hành và thanh toán trái phiếu, bán hàng…

Trong khi thị trường nhà ở lại cơ bản chỉ gồm hai loại: nhà ở thương mại (chủ yếu để bán) và nhà ở xã hội (bán, cho thuê mua, cho thuê) nhưng thiếu vắng mô hình thuê dài hạn, thuê mua linh hoạt vốn có thể là giải pháp cho người trẻ mới lập nghiệp.

Ông Hưng cũng nhìn nhận người trẻ khó tạo lập nhà ở vì gặp rào cản tài chính cá nhân và tín dụng. Các ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà nhưng lãi suất thương mại cao, thời hạn ưu đãi ngắn, khiến một số người trẻ chưa thực sự an tâm khi vay vốn ngân hàng. Nếu có thể xây dựng được những gói ưu đãi lãi suất thấp (5-6%) cố định thời gian đầu và khoản vay kéo dài 20-30 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng thì mới giúp người trẻ mạnh dạn tính chuyện vay mua nhà.

ĐẨY MẠNH NGUỒN CUNG

Tuy nhiên, để tháo gỡ “nút thắt” Luật sư Trương Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký, Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng một trong những giải pháp quan trọng là biến nhà ở xã hội thành trụ cột trong chính sách an sinh. Vì vậy, đề nghị các địa phương xác định rõ nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư, đặc biệt nhóm lao động trẻ và người thu nhập thấp. Việc lập kế hoạch phát triển nhà ở xã hội cần có chỉ tiêu rõ ràng theo từng năm và giai đoạn 5 năm, lồng ghép vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Bên cạnh đó, Trung ương và địa phương ban hành chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn nữa nhằm thu hút doanh nghiệp; bố trí ngân sách đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong dự án giúp giảm giá thành nhà; tăng cường kiểm soát hiện tượng rao bán chênh lệch suất nhà ở xã hội, đấu giá bất thường…

Theo ông Hà Quang Hưng, trong bối cảnh hiện nay, việc tăng cường nguồn cung nhà ở vô cùng cần thiết. Đặc biệt, đối với nhà ở xã hội, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù. Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 1/6/2025, kỳ vọng sẽ giúp điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt, dễ tiếp cận hơn.

Dù vậy, các địa phương phải quyết tâm thực hiện, hoàn thành chỉ tiêu được giao trong Quyết định số 444/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ và phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Song song đó, rà soát hoàn thiện thể chế, pháp luật, bảo đảm tính thống nhất, khả thi khi phát triển nhà ở thương mại; đẩy mạnh triển khai hiệu quả Nghị định số 75/2025 thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khó khăn, vướng mắc cho dự án đang tồn đọng, nhất là trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Đặc biệt, một giải pháp khác cần tập trung triển khai mạnh mẽ là phát triển mô hình thuê dài hạn, thuê mua. Để thúc đẩy các mô hình này, Quốc hội đã quy định thành lập Quỹ nhà ở quốc gia tại Nghị quyết số 201/2025/NQ15 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện.

Đồng thời, tiếp tục hỗ trợ tài chính cho người mua giúp tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí. Đơn cử như điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân bằng cách nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế; nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở, cho phép người lao động trích một phần lương hàng tháng vào quỹ để được vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, hoặc thưởng tiền vào tài khoản tiết kiệm nhà ở cho những bạn trẻ tích lũy đạt mốc nhất định.

Mở rộng thêm cơ hội tiếp cận tín dụng; bố trí đủ và đúng hạn nguồn vốn vay ưu đãi từ ngân sách Trung ương cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội; đẩy mạnh giải ngân chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện là 145.000 tỷ đồng) cho nhà ở xã hội, các chương trình cho vay ưu đãi đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi.

Thanh Xuân