Thị trường bất động sản cuối năm 2025:Cân bằng cung - cầu, hạn chế rủi ro

Công trường thi công một dự án bất động sản tại xã Đông Anh. Ảnh: Đỗ Tâm

Nhận diện rủi ro tiềm ẩn

Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam Phạm Thị Miền cho biết, thị trường đang ghi nhận đà tăng trưởng tích cực với dấu hiệu phục hồi rõ nét về nguồn cung, giá bán và thanh khoản. Quy mô bất động sản so với tổng tài sản kinh tế hiện mới đạt khoảng 21%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình 35% tại các nước phát triển, cho thấy dư địa để phát triển trong trung và dài hạn còn lớn.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh khởi sắc ấy vẫn tồn tại một số điểm nghẽn, có thể ảnh hưởng đến tính ổn định của thị trường. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chỉ ra dấu hiệu thiếu bền vững nổi bật nhất chính là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân. Ba năm qua, dù nguồn cung nhà ở đưa ra thị trường tăng mạnh, nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhà đầu tư, trong đó có một phần là hoạt động đầu cơ. Ngay cả tại khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm vừa túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất lại thuộc về phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Sự lệch pha này khiến giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ tại các đô thị lớn, tăng nhanh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Điều này không chỉ thu hẹp cơ hội mua nhà của đại bộ phận người dân mà còn gia tăng nguy cơ hình thành “bong bóng” về giá. Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính phân tích, với căn hộ hai phòng ngủ tại đô thị trị giá khoảng 5 tỷ đồng, một gia đình thu nhập 50 triệu đồng/tháng phải dành toàn bộ thu nhập trong 8 năm để mua, hoặc 25 năm nếu tuân thủ nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

“Ngay cả với nhà ở xã hội, vốn thiết kế cho người thu nhập thấp, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60m2, một gia đình có tổng thu nhập 40 triệu đồng/tháng theo tiêu chí xét duyệt phải tiết kiệm trong 10 năm, chưa kể thực tế con số này còn lớn hơn khi phải vay vốn”, ông Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh. Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng khó thu hẹp. Người có lợi thế tài chính tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản như một kênh tích lũy, trong khi người chưa có nhà ở lại đối mặt nguy cơ phải thuê dài hạn.

Tìm giải pháp căn cơ

Đề cập đến các rủi ro lớn của thị trường hiện nay, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng cho biết, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm đến hai vấn đề trọng tâm là giá nhà đất cao và cung - cầu lệch pha. Đây cũng là nội dung xuyên suốt trong các cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản thời gian gần đây.

Theo ông Vương Duy Dũng, giá thành bất động sản phụ thuộc nhiều yếu tố, trong đó, chi phí vốn tác động lớn nhất. Dự án kéo dài bao nhiêu, chi phí vốn sẽ đội lên bấy nhiêu, kéo giá nhà tăng. Vì vậy, giải pháp quan trọng hàng đầu là giảm chi phí đầu vào bằng cách đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Cùng với đó, cần điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu, tập trung phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập, đặc biệt là nhà ở xã hội, để đáp ứng nhu cầu thực. Thực hiện nhiệm vụ Chính phủ giao, Bộ Xây dựng đang hoàn thiện cơ chế, chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, nhằm tăng nguồn cung và hướng thị trường đến sự ổn định, bền vững.

Đồng thuận với quan điểm trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giải pháp quan trọng để “hạ nhiệt” giá nhà là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá sẽ tự điều chỉnh theo cán cân cung - cầu thực. Nhà ở xã hội và các dự án phù hợp thu nhập cần được ưu tiên trong quy hoạch, đi kèm cơ chế khuyến khích mạnh mẽ. Quá trình phát triển đô thị phải gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro, cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất khu vực trung tâm. Song song với đó, việc phát triển thị trường nhà cho thuê chuyên nghiệp cũng rất cần thiết, giúp giảm tâm lý “phải sở hữu nhà mới ổn định”.

Một giải pháp quan trọng khác là, đẩy nhanh tiến độ ban hành văn bản hướng dẫn thi hành hệ thống luật mới, đồng thời nâng cao năng lực thực thi tại địa phương. Cơ quan quản lý cần tăng cường phân cấp, phân quyền để địa phương có thể chủ động điều chỉnh chính sách phù hợp điều kiện kinh tế - xã hội, mức độ phát triển hạ tầng và yêu cầu quản lý đô thị. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ kiến nghị, cần xem xét chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội, nhà ở công vụ. Đây là một hướng đi khả thi và tiết kiệm nguồn lực.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản, những giải pháp nêu trên không chỉ mang tính ngắn hạn nhằm giảm áp lực giá nhà, mà còn là hướng tiếp cận căn cơ để tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch và bền vững.

Khánh An