Tạo đột phá cho nhà ở giá phù hợp bằng cơ chế thí điểm

Mở ra cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình

Những năm gần đây quan hệ cung - cầu trên thị trường bất động sản đã có dấu hiệu cân bằng hơn. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất giai đoạn 2019 - 2025, góp phần giúp thị trường tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng về số lượng. Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung chưa được cải thiện tương xứng; thị trường vẫn chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh đó, Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách được kỳ vọng sẽ góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối; tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có thu nhập trung bình, có nhu cầu thực. Ngoài ra, giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và kinh tế vĩ mô.

Theo dự thảo Nghị quyết, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án; bố trí quỹ đất phù hợp từ nhiều nguồn như đất được Nhà nước giao, cho thuê, đất của tổ chức, cá nhân hoặc đất thực hiện theo thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.

Để bảo đảm tính khả thi của Nghị quyết, cần cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi. Ảnh: Hải Sơn

UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu; cho phép áp dụng thủ tục tương tự cơ chế đặc thù của nhà ở xã hội. Dự án được hưởng nhiều ưu đãi như lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư, không phải bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án; được huy động vốn linh hoạt và vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp, thời gian dài.

Cũng theo dự thảo Nghị quyết, nhà ở thương mại giá phù hợp phải bảo đảm đồng bộ hạ tầng, tuân thủ tiêu chuẩn xây dựng. Tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các khu vực nằm trong địa giới hành chính phường thuộc tỉnh, nhà ở thương mại giá phù hợp là nhà chung cư. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quyết định về loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật và đáp ứng thực trạng của địa phương.

Giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư quyết định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ chi phí cộng lợi nhuận tối đa 15% và phải kiểm toán sau khi hoàn thành; nếu giá thực tế thấp hơn phải hoàn trả chênh lệch cho người mua.

Về giao dịch, dự thảo quy định người mua chỉ được mua một căn và không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền.

Nghị quyết sẽ có hiệu lực kể từ ngày ký và thời gian thực hiện đến hết ngày 28/02/2027. Bộ Xây dựng dự kiến trình Chính phủ xem xét, ban hành trong tháng 3/2026.

Cụ thể hóa cơ chế, chính sách ưu đãi

Đánh giá cao việc Chính phủ xem xét ban hành Nghị quyết này, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là một trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tận gốc bài toán lệch pha cung - cầu, mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, khá tại đô thị.

Để Nghị quyết phát huy hiệu quả thực chất, ông Đính cho rằng, cần nghiên cứu kỹ lưỡng, thiết kế đồng bộ và cụ thể hóa chi tiết các cơ chế, chính sách ưu đãi; đặc biệt về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát thực hiện, nhằm bảo đảm tính khả thi và hấp dẫn đầu tư.

Theo bà Hồ Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, nhưng cơ chế ưu đãi cho nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn chưa đủ rõ ràng. Theo đó, tiền sử dụng đất vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế 15%, cơ chế vay ưu đãi lại không có thông số cụ thể (lãi suất, thời hạn vay, nguồn vốn). Điều này khiến bài toán tài chính dự án thiếu tính khả thi, khó thu hút nhà đầu tư tham gia. Bà Mai cho rằng, nếu không cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình này khó triển khai hiệu quả trên thực tế.

Từ góc độ tổ chức thực hiện, Phó Tổng Thư ký VARS Phan Việt Hoàng đề xuất, giao đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở và bất động sản làm chủ đầu tư thí điểm, nhằm bảo đảm tính chuẩn mực trong tổ chức triển khai, minh bạch về chi phí và giá thành. Đồng thời, hình thành mô hình mẫu để nhân rộng cho khu vực tư nhân tham gia sau giai đoạn thí điểm.

Với góc nhìn dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án Công ty CP Tập đoàn My Second Home cho rằng, dự thảo Nghị quyết cần được sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương, và bảo đảm minh bạch, chủ động quỹ đất phát triển dự án. Nếu được triển khai bài bản, đây có thể trở thành bước đệm chiến lược để hình thành một phân khúc mới, nhà ở thương mại giá phù hợp đóng vai trò “cầu nối cấu trúc thị trường” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp, góp phần tái cân bằng cung cầu và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Nhiều chuyên gia cũng kiến nghị, cần xây dựng khung giá trần nhà ở giá phù hợp theo vùng đô thị, gắn trực tiếp với khả năng chi trả thực tế của người dân; đồng thời công khai phương pháp tính giá và cấu phần hình thành giá. Cùng với đó, nên kéo dài thời gian thí điểm tối thiểu 3 - 5 năm nhằm bảo đảm đủ dữ liệu thực tiễn để đánh giá toàn diện tác động chính sách.

Trúc Oanh