Sửa luật Nhà ở: Đề xuất quy định 'chung cư có thời hạn'

Trình bày tờ trình của Chính phủ, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, việc sửa đổi, bổ sung luật nhằm tiếp tục thể chế hóa chủ trương của Đảng, Nhà nước. Việc sửa đổi luật lần này hướng đến có chính sách phát triển nhà ở để mọi người đều có chỗ ở, tạo điều kiện bình đẳng cho người dân, doanh nghiệp.

Dự thảo luật bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Cụ thể, nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng bằng vốn của Nhà nước; nhà ở cho thuê được đầu tư xây dựng không bằng vốn của Nhà nước; nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp. Một nội dung bổ sung mới đáng chú ý là về sở hữu nhà ở.

Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tờ trình. Ảnh: QH

Chính phủ đề xuất quy định “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.

Theo luật nhà ở hiện hành (Luật Nhà ở 2023, Nghị định số 98/2024 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo quy định của pháp luật xây dựng (thời hạn sử dụng công trình xác định theo thiết kế, theo thời hạn sử dụng thực tế) và các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ.

Theo đó, sau khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ thì phải thực hiện phá dỡ để đảm bảo an toàn, tính mạng cho người dân.

Pháp luật về nhà ở cũng đã phân định rõ các trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bồi thường, tái định theo quy định (nhà chung cư xây dựng trước năm 1994 thì được bồi thường theo hệ số bồi thường diện tích căn hộ; nhà chung cư xây dựng sau năm 1994 thì phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư).

Quy định bồi thường, tái định cư này được quy định trên cơ sở đánh giá hiện trạng các nhà chung cư để tạo cơ chế khả thi trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Một khu đô thị ở Hà Nội. Ảnh: Hoàng Hà

Dự thảo luật tiếp tục thể chế quan điểm tại Nghị quyết số 21 để quy định cụ thể về quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chung cư bị phá dỡ.

Chính phủ đề xuất lược bỏ nội dung quy định hành vi nghiêm cấm; một số nội dung trùng lặp với một số luật liên quan; bỏ quy định về sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Dự thảo luật cũng bỏ quy định Ngân hàng chính sách xã hội cho chủ đầu tư vay ưu đãi để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để phù hợp với hoạt động tín dụng của Ngân hàng chính sách xã hội.

Cân nhắc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” 

Trình bày thẩm tra sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết, Ủy ban tán thành với sự cần thiết sửa đổi Luật Nhà ở.

Theo cơ quan thẩm tra, các nhóm chính sách và nội dung của dự thảo luật về cơ bản đã thể chế hóa kịp thời các chủ trương, đường lối của Đảng; đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh và yêu cầu đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cải cách thủ tục hành chính...

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cho rằng, dự thảo luật đã đưa ra khái niệm mới là “chung cư có thời hạn”, tuy nhiên, các điều còn lại trong dự thảo không sử dụng thuật ngữ này mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Khái niệm về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo luật về cơ bản là kế thừa các quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo luật để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu trình bày thẩm tra. Ảnh: QH

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị nghiên cứu, hoàn thiện để xác định rõ các đối tượng được “ưu tiên” thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê; nghiên cứu, rà soát quy định về nguồn vốn của “quỹ nhà ở”. Bên cạnh đó, cơ quan thẩm tra cho rằng, cần rà soát các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê (được đầu tư xây dựng bằng vốn của nhà nước) và các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị làm rõ cơ sở chính trị, pháp lý, thực tiễn của việc đề xuất chính sách về nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp và các điều kiện, đối tượng, hình thức hỗ trợ... đối với dự án, chủ đầu tư dự án.

Về nhà ở thương mại, cơ quan thẩm tra của Quốc hội đề nghị tiếp tục nghiên cứu, bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch, xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng... để xác định việc phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc (cao cấp, trung cấp, bình dân) với lợi nhuận hợp lý, phù hợp với nhu cầu của người dân.