Sửa Luật Đất đai: Khơi thông nguồn lực, kiểm soát đầu cơ

Đất đai là nguồn lực quan trọng cho đầu tư, sản xuất và tăng trưởng của nền kinh tế. Ảnh minh họa: VGP

Minh bạch hóa cơ chế xác định giá đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, trong các nhóm chính sách được đề xuất sửa đổi, bổ sung tại Luật Đất đai năm 2024, tài chính đất đai và giá đất là nội dung có tác động trực tiếp, sâu rộng đến người dân, doanh nghiệp và thị trường bất động sản. Định hướng chính sách là chuyển từ quản lý hành chính sang quản trị phát triển đất đai, với giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, phương pháp khoa học và thông tin sát với thị trường.

Đánh giá về định hướng này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, việc Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất trên cơ sở dữ liệu được số hóa là hướng đi đúng. Khi kiểm soát tốt giá đất đầu vào, mặt bằng giá nhà đất sẽ được kiểm soát tốt hơn. Tuy nhiên, để cơ chế này thực sự phát huy hiệu quả, cần tách bạch giữa việc xác định giá đất với cơ chế bồi thường, tái định cư; đồng thời xây dựng hệ số điều chỉnh đủ linh hoạt để thích ứng với biến động của thị trường trong từng thời kỳ.

Bên cạnh đó, PGS,TS. Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội - đề nghị làm rõ hơn cơ chế xác định hệ số điều chỉnh giá đất. Quy định trong Dự thảo Luật mới dừng ở việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất là “tỷ lệ tăng, giảm giá đất”, nhưng chưa quy định đầy đủ căn cứ, điều kiện và nguyên tắc xác định mức tăng, giảm. Trong khi đó, hệ số này có thể tác động trực tiếp và đáng kể đến nghĩa vụ tài chính về đất đai của doanh nghiệp.

Theo bà Nga, nếu không xây dựng được một bộ tiêu chí chung, việc giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số có thể dẫn tới sự khác biệt trong cách xác định giữa các địa phương.

Điều này càng đáng lưu ý đối với những doanh nghiệp triển khai dự án tại nhiều tỉnh, thành phố. Cùng một loại dự án nhưng nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể chênh lệch đáng kể. Sự khác biệt này không chỉ làm tăng chi phí tuân thủ mà còn ảnh hưởng đến khả năng dự báo và tính toán hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam - cũng cho rằng, quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh trong Dự thảo còn sơ lược. Cần làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh và điều kiện, mức độ biến động của thị trường làm căn cứ điều chỉnh. Đây là cơ sở để doanh nghiệp dự liệu chi phí và chủ động phương án đầu tư.

Đối với các dự án triển khai dài hạn hoặc theo nhiều phân kỳ, yêu cầu này càng rõ nét. Bà Ngô Thị Hương Lan - Ban Đối ngoại, Tập đoàn Sun Group - cho rằng, Dự thảo cần quy định rõ nguyên tắc ổn định bảng giá đất, biên độ điều chỉnh hằng năm và thời điểm xác định giá đất đối với các dự án đầu tư phân kỳ.

Theo bà Lan, việc bảng giá và hệ số điều chỉnh thay đổi trong thời gian dự án chờ giao, cho thuê đất có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính, ảnh hưởng đến phương án và tính khả thi của dự án. Do đó, cần có cơ chế ổn định và lộ trình điều chỉnh phù hợp, nhất là với các dự án đã được chấp thuận và thực hiện theo nhiều phân kỳ.

Cách tiếp cận này không chỉ giúp doanh nghiệp có cơ sở dự báo chi phí mà còn góp phần bảo đảm tính ổn định của môi trường đầu tư, hạn chế rủi ro phát sinh từ những biến động chính sách trong quá trình thực hiện dự án.

Điều tiết địa tô, ngăn ngừa đầu cơ

Nếu cơ chế giá đất là nền tảng để bảo đảm tính minh bạch và khả năng dự báo của thị trường thì điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất là bài toán tiếp theo cần được giải quyết. Mục tiêu là đưa nguồn lực này vào sản xuất, kinh doanh và phát triển hạ tầng, thay vì trở thành “thỏi nam châm” hút vốn vào đầu cơ.

Vì vậy, cùng với hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng Dự thảo Luật Đất đai cần thiết kế cơ chế điều tiết địa tô hợp lý. Qua đó, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và cộng đồng, đồng thời hạn chế động cơ đầu cơ, trục lợi từ chính sách đất đai.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, Nghị quyết 21-NQ/TW đã đặt ra yêu cầu điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do người sử dụng đất tạo ra.

Thực tế, giá trị đất có thể gia tăng đáng kể nhờ quy hoạch, đầu tư hạ tầng, mở rộng không gian đô thị hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Phần giá trị này cần được điều tiết hợp lý để phục vụ đầu tư hạ tầng, chỉnh trang đô thị, phát triển nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội.

Muốn điều tiết hiệu quả, cần phân định rõ nguồn gốc của giá trị gia tăng, gồm lợi thế tự nhiên về vị trí, giá trị do người sử dụng đất đầu tư và giá trị hình thành từ các quyết định, đầu tư của Nhà nước và xã hội.

Đáng lưu ý là “địa tô thông tin” phát sinh khi một số chủ thể biết trước thông tin về quy hoạch, dự án, tuyến đường hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo ông Tuấn, nếu thông tin chưa được công khai bị sử dụng để giao dịch, lợi ích công có thể bị biến thành lợi ích tư nhân, tạo nguy cơ đầu cơ, trục lợi chính sách và làm méo mó quá trình hình thành giá đất.

Vì vậy, ông Tuấn đề nghị Dự thảo Luật bổ sung quy định cấm sử dụng thông tin chưa công khai về quy hoạch, đầu tư công, thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất để giao dịch nhằm thu lợi; đồng thời tăng cường quy định về kiểm soát xung đột lợi ích và chủ sở hữu hưởng lợi thực tế. Qua đó, ngăn ngừa việc lợi dụng thông tin chính sách để đầu cơ, trục lợi từ giá trị đất đai.

Chống găm giữ đất, tránh lãng phí nguồn lực

Cùng với điều tiết địa tô và chống đầu cơ, xử lý tình trạng đất, dự án chậm đưa vào sử dụng cũng cần được thiết kế phù hợp. Mục tiêu là vừa chống lãng phí nguồn lực đất đai, vừa bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng của doanh nghiệp.

Dự thảo Luật đề xuất áp dụng mức thu tiền lũy tiến đối với doanh nghiệp chậm đưa đất vào sử dụng trước khi thực hiện thu hồi.

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn, hướng tiếp cận này cần đi kèm cơ chế phân biệt rõ hành vi cố tình găm giữ đất để chờ tăng giá với trường hợp chậm tiến độ do nguyên nhân khách quan như thủ tục hành chính, giải phóng mặt bằng hoặc thay đổi quy hoạch.

Với hành vi cố tình găm giữ, cần chế tài đủ mạnh. Ngược lại, dự án gặp vướng mắc khách quan cần được xử lý linh hoạt, tránh làm lãng phí nguồn lực đã đầu tư và tạo thêm rào cản cho dự án có khả năng đóng góp cho nền kinh tế.

Nhìn rộng hơn, yêu cầu xuyên suốt của việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ là tháo gỡ những vướng mắc trong từng thủ tục hay hoàn thiện từng công cụ tài chính. Quan trọng hơn là thiết lập một cơ chế để đất đai được phân bổ vào những nơi tạo ra giá trị cao nhất cho nền kinh tế và xã hội./.