Soi giỏ hàng nhà phố biệt thự, giới đầu cơ có còn cơ hội?

Báo cáo quý IV/2025 của CBRE cho thấy chỉ trong 3 tháng cuối năm 2025, thị trường nhà ở thấp tầng tại TP.HCM ghi nhận khoảng 4.500 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên xấp xỉ 5.000 căn, cao gấp 20 lần so với năm 2024.

Giỏ hàng dồi dào

Mức tăng nguồn cung quý cuối năm 2025 được đánh giá là kỷ lục từng được ghi nhận ở phân khúc nhà liền thổ kể từ sau giai đoạn đóng băng. Việc một lượng lớn sản phẩm tập trung mở bán trong thời gian ngắn đã kéo mặt bằng giá sơ cấp toàn thị trường đi xuống.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp bình quân giảm khoảng 25% so với quý trước và 28% theo năm. Tuy nhiên, mức giảm này mang tính cơ cấu hơn là phản ánh sự suy yếu của nhu cầu.

Khi hơn 95% nguồn cung mới tập trung ở khu vực xa trung tâm như Cần Giờ, nơi có mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng 350–450 triệu đồng/m2 từng phổ biến tại các dự án lớn khu Đông và khu Nam, giá bình quân toàn thị trường buộc phải điều chỉnh.

Nguồn cung nhà thấp tầng dự kiến tăng, nhưng cơ hội đi kèm thách thức với nhà đầu tư.

Bức tranh trung hạn củng cố nhận định rằng thị trường đang bước vào chu kỳ tăng cung có kiểm soát. CBRE dự báo nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM sẽ đạt khoảng 5.500 căn vào năm 2026 và có thể vượt mốc 15.000 sản phẩm vào năm 2028, phần lớn đến từ các đại đô thị do những chủ đầu tư lớn triển khai.

Bên cạnh dự án tại Cần Giờ, Vingroup còn được kỳ vọng dẫn dắt nguồn cung thông qua Khu đô thị Đại học Quốc tế tại xã Xuân Thới Sơn với quy mô khoảng 880 ha và tổng vốn dự kiến 59.000 tỷ đồng. Song song đó là các giai đoạn tiếp theo của The Global City tại An Phú, Vạn Phúc City tại Hiệp Bình, ZeitGeist tại Nhà Bè cùng nhiều dự án khác đang rục rịch ra hàng.

Điểm đáng chú ý là nguồn cung giai đoạn 2026–2028 sẽ tập trung nhiều ở khu Đông và khu Nam, gắn với chiến lược phát triển đô thị dài hạn và các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4.

Khi các tuyến giao thông liên vùng được đẩy nhanh tiến độ, khả năng kết nối được cải thiện sẽ mở rộng biên phát triển đô thị, đồng thời tạo dư địa tăng giá cho các quỹ đất vùng ven. Song song đó, mô hình đô thị xanh và phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang dần trở thành tiêu chuẩn mới, phản ánh sự thay đổi trong thị hiếu người mua.

Có cơ hội cho đầu cơ?

Trong bối cảnh này, sự trở lại của nhóm nhà đầu tư có dòng tiền mạnh là diễn biến đáng chú ý. Tại TP.HCM, anh Phạm Tuấn, một nhà đầu tư chuyên săn biệt thự tại khu Đông, cho biết từ giữa năm 2025, khi bộ 3 luật liên quan đến bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực và thị trường phát đi tín hiệu tạo đáy, anh đã chủ động tái cơ cấu danh mục, tìm kiếm các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và hạ tầng rõ ràng.

Gần đây, anh Tuấn tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập quy mô gần 200, diện tích phổ biến 275–315 m2, xây 3 tầng, giá dao động 38–71 tỷ đồng. Một căn 315 m2 từng được rao bán cắt lỗ vài tỷ đồng do áp lực tài chính, nhưng khi thị trường ấm lên, mức giảm đã nhanh chóng thu hẹp.

Theo anh Tuấn, giai đoạn hiện tại không còn phù hợp với chiến lược “bắt đáy” ngắn hạn mà đòi hỏi tầm nhìn 3–5 năm, tập trung vào tài sản có nền tảng pháp lý và hạ tầng tốt.

Thực tế, tại nhiều khu vực như Thủ Đức, Nhà Bè hay Bình Chánh, giá biệt thự, nhà phố đã tăng bình quân 7–20% trong hơn một năm qua, đặc biệt ở các dự án có tiến độ hạ tầng tích cực. Một số đợt mở bán mới ghi nhận lượng đặt cọc cao ngay trong ngày đầu, dù mặt bằng giá không thấp.

Diễn biến này cho thấy thị trường nhà thấp tầng TP.HCM đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu. Nguồn cung lớn không đồng nghĩa với dư thừa, mà tạo ra quá trình sàng lọc.

Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiện ích đồng bộ và gắn với hạ tầng chiến lược sẽ giữ được thanh khoản và dư địa tăng giá. Ngược lại, các dự án thiếu kết nối hoặc triển khai chậm tiến độ có thể chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế và đô thị tiếp tục mở rộng về phía Đông, Nam và các khu vực ven biển, biệt thự và nhà phố vẫn giữ vai trò là phân khúc tích sản mang tính biểu tượng.

Với giới đầu cơ chuyên nghiệp, chu kỳ 2026–2028 có thể là giai đoạn tái định vị giá trị, nơi lợi nhuận không còn đến từ lướt sóng mà từ khả năng đi trước hạ tầng và lựa chọn đúng cực tăng trưởng. Thị trường đang mở ra một cửa sổ cơ hội mới, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư đủ vốn, đủ kiên nhẫn và đủ khả năng đọc đúng chu kỳ.

Dữ liệu từ JLL ghi nhận xu hướng tương tự khi giá sơ cấp quý IV/2025 đạt trung bình khoảng 8.033 USD/m2, tương đương hơn 210 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với các quý trước do rổ hàng mới có giá “mềm” hơn. Dù vậy, thị trường thứ cấp vẫn duy trì đà tăng so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ duy trì quanh mức 70%, với hơn 2.000 căn được giao dịch trong quý IV, mức cao nhất kể từ năm 2022, cho thấy sức cầu vẫn hiện hữu và được kích hoạt bởi chính sách chiết khấu cao, tiến độ thanh toán linh hoạt từ phía chủ đầu tư.

Hưng Nguyên