Rục rịch 'săn' căn hộ dịch vụ

Sau thời gian quan sát thị trường, anh Bình bắt đầu tính đến phương án xuống tiền khi nhận thấy nhu cầu lưu trú ngắn ngày tại Thủ đô vẫn khá lớn, trong khi giá thuê theo đêm của các căn studio, một và hai phòng ngủ có thể mang lại doanh thu đáng kể nếu duy trì được tỷ lệ lấp đầy.

"Tay to" rục rịch trở lại

Tuy nhiên, theo anh Bình, càng đi sâu tìm hiểu, bài toán đầu tư lại không đơn giản như phép tính doanh thu trên mỗi đêm. Thị trường căn hộ dịch vụ, homestay đang bước vào giai đoạn phát triển nhanh nhưng cũng cạnh tranh gay gắt, buộc anh phải cân nhắc kỹ cả hiệu quả khai thác lẫn hành lang pháp lý.

Khảo sát tại Hà Nội cho thấy mô hình căn hộ dịch vụ không còn bó hẹp ở khu vực phố cổ hay quanh hồ Hoàn Kiếm. Từ Tây Hồ, Mỹ Đình, Nam Từ Liêm đến các khu đô thị tại Gia Lâm, thậm chí lan sang Văn Giang (Hưng Yên), ngày càng xuất hiện nhiều căn hộ được thiết kế và vận hành theo mô hình lưu trú ngắn ngày.

Trên các nền tảng đặt phòng trực tuyến, số lượng căn studio, căn một phòng ngủ và hai phòng ngủ được đưa vào khai thác rất lớn. Các chủ nhà đầu tư mạnh tay cho nội thất, thiết kế không gian và trang bị tiện nghi nhằm tạo sự khác biệt trong một thị trường ngày càng đông người tham gia.

Kinh doanh căn hộ dịch vụ đang có dấu hiệu nóng lên, nhưng đi kèm nhiều rủi ro đòi hỏi nhà đầu tư cẩn trọng.

Chị Loan, một môi giới chuyên căn hộ tại Hà Nội, cho biết giá thuê căn hộ dịch vụ hiện khá linh hoạt, tùy vị trí và chất lượng căn hộ. Studio thường được chào ở mức 600.000-800.000 đồng/đêm; căn một phòng ngủ khoảng 800.000 đồng đến 1 triệu đồng/đêm, trong khi căn hai phòng ngủ phổ biến 1,1-1,4 triệu đồng/đêm.

“Nhìn trên giấy tờ, những con số này dễ tạo sức hút đối với nhà đầu tư đang tìm kiếm dòng tiền. Chỉ cần một căn hộ đạt tỷ lệ lấp đầy tương đối cao, doanh thu gộp có thể tạo cảm giác hấp dẫn hơn so với phương án cho thuê dài hạn”, chị Loan phân tích.

Chính điểm này đang khiến một bộ phận nhà đầu tư bắt đầu quay lại săn căn hộ để vận hành dịch vụ lưu trú. Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá tài sản, họ quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền hàng tháng và khả năng khai thác căn hộ.

Một căn hộ nằm trong khu đô thị có hạ tầng đồng bộ, gần trung tâm thương mại, khu văn phòng, điểm du lịch hoặc thuận tiện di chuyển đến sân bay có thể cùng lúc tiếp cận nhiều nhóm khách, từ khách du lịch, khách công tác đến chuyên gia nước ngoài và gia đình cần lưu trú ngắn ngày.

Anh Trần Đức, chủ một chuỗi homestay với hàng chục căn hộ tại phía Tây Hà Nội, cho biết nhu cầu lưu trú vẫn duy trì nhờ lượng khách du lịch, chuyên gia nước ngoài, khách công tác và các gia đình có nhu cầu nghỉ ngắn ngày.

Lợi thế của căn hộ dịch vụ nằm ở không gian riêng tư, diện tích sử dụng rộng và hệ thống tiện nghi gần với một ngôi nhà thực thụ, trong khi chi phí có thể cạnh tranh với khách sạn cùng phân khúc.

Trong “cơ” có “nguy”

Tiềm năng là rất rõ ràng, song, chính anh Đức cũng thừa nhận mặt trái của “cuộc chơi”. Nếu trước đây một căn hộ được thiết kế đẹp, chụp ảnh bắt mắt và đưa lên nền tảng đặt phòng đã có thể nhanh chóng hút khách, thì hiện nay lợi thế đó không còn đủ.

Nguồn cung tăng nhanh khiến khách hàng có quá nhiều lựa chọn. Các chủ căn hộ phải cạnh tranh đồng thời về giá, chất lượng dịch vụ, hình ảnh, đánh giá của khách, tốc độ phản hồi, hoạt động tiếp thị và công nghệ quản lý. “Nói cách khác, căn hộ dịch vụ đang dần chuyển từ một mô hình “mua căn hộ rồi cho thuê” sang một hoạt động kinh doanh lưu trú đòi hỏi năng lực vận hành thực sự”, anh Đức nhấn mạnh.

Thực tế cũng cho thấy, doanh thu tính theo giá phòng không đồng nghĩa với lợi nhuận. Ngoài chi phí mua hoặc thuê căn hộ, chủ đầu tư còn phải tính đến chi phí nội thất, khấu hao, điện nước, vệ sinh, nhân sự, nền tảng đặt phòng, quảng cáo, bảo trì, thời gian căn hộ trống và các khoản chi phí phát sinh trong quá trình vận hành. Khi nguồn cung ngày càng lớn, việc phải giảm giá để giữ tỷ lệ lấp đầy có thể khiến bài toán lợi nhuận thay đổi đáng kể.

Đáng chú ý hơn là vấn đề pháp lý. Sự phát triển nhanh của homestay và căn hộ dịch vụ tại các khu chung cư đang đặt ra câu hỏi về việc sử dụng căn hộ để lưu trú ngắn hạn, quản lý cư trú, phòng cháy chữa cháy, nghĩa vụ thuế và sự phù hợp với quy định cũng như nội quy của từng dự án.

Theo các chuyên gia bất động sản, xu hướng đa dạng hóa sản phẩm lưu trú là khó đảo ngược khi du lịch trải nghiệm, nhu cầu công tác và kinh tế chia sẻ ngày càng phát triển. Tuy nhiên, thị trường không thể chỉ tăng trưởng dựa trên nhu cầu mà thiếu một khung quản lý rõ ràng. Việc đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, đăng ký lưu trú, thực hiện nghĩa vụ thuế và hài hòa quyền lợi giữa khách lưu trú với cư dân lâu dài trong các tòa nhà sẽ ngày càng trở thành những yêu cầu quan trọng.

Thực tế, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị bổ sung khái niệm “nhà có mục đích lưu trú” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Theo đề xuất, nhóm này có thể bao gồm các công trình phục vụ nhu cầu thuê ở dài hạn hoặc lưu trú ngắn hạn như văn phòng kết hợp lưu trú, nhà phố du lịch, căn hộ chung cư hoặc căn hộ trong các tòa nhà hỗn hợp được sử dụng để ở hoặc cho thuê lưu trú ngắn hạn.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng việc bổ sung quy định sẽ góp phần thống nhất cơ chế quản lý đối với những loại hình lưu trú đang tồn tại trên thị trường, đồng thời tạo cơ sở pháp lý để khai thác hiệu quả nguồn lực từ các căn hộ, nhà phố và công trình phục vụ lưu trú.

Với nhà đầu tư đang đứng trước quyết định xuống tiền, câu chuyện vì thế không chỉ là “mua căn nào để cho thuê được bao nhiêu tiền mỗi đêm”. Câu hỏi quan trọng hơn là căn hộ đó có được phép khai thác theo mô hình dự kiến hay không, tòa nhà có chấp thuận hoạt động lưu trú ngắn ngày hay không, khả năng đáp ứng các yêu cầu về an toàn và quản lý ra sao, đồng thời khu vực đó còn dư địa để cạnh tranh đến mức nào.