Quyết sách kỳ vọng tạo đột phá thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội

Giảm mạnh thời gian làm thủ tục

Với mức lương trung bình khoảng 10-13 triệu đồng/người, trong khi giá nhà ở phân khúc trung và cao cấp dao động từ 30-35 triệu đồng/m², thậm chí lên đến 50 triệu đồng/m², việc sở hữu một căn nhà tiêu chuẩn (giá khoảng 2,5 - 3 tỷ đồng) trở nên xa vời. Ước tính chỉ khoảng 10% công chức, người lao động, công nhân tại các đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở.

Trước thực tế này, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, đặc biệt Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến việc đảm bảo nhà ở cho người dân. Dù đã có sự phát triển mạnh ở phân khúc nhà ở trung và cao cấp, việc cung cấp nhà ở xã hội cho đại đa số người dân có thu nhập thấp vẫn là một thách thức lớn.

Dù đã có nhiều nỗ lực, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đạt kỳ vọng do cơ chế chính sách còn những vướng mắc nhất định. Trước thực tế trên, ngày 29/5/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội; và ngày 27/2/2025, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký Quyết định số 444/QĐ-TTg giao chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 để các địa phương bổ sung vào chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Theo đó, chỉ tiêu nhà ở xã hội các địa phương phải hoàn thành giai đoạn 2025 - 2030 là 995.445 căn hộ. Đây là chỉ tiêu quan trọng cụ thể hóa Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức về thể chế, quy hoạch, đất đai và nguồn lực tài chính. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong thời gian qua, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn còn một số tồn tại, hạn chế. Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến công tác phát triển nhà ở xã hội; chưa đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương; chưa thành lập Ban Chỉ đạo phát triển nhà ở xã hội. Số lượng dự án hoàn thành chưa đạt mục tiêu. Một số dự án nhà ở xã hội đã khởi công nhưng chưa triển khai thi công hoặc triển khai thi công chậm tiến độ.

Mặc dù các địa phương đã dành quỹ đất lớn, đủ về số lượng để phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên “chất lượng” của quỹ đất này vẫn còn chưa đảm bảo, nhiều ô đất được quy hoạch, bố trí không phù hợp, ở những nơi xa trung tâm, thiếu kết nối về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do vậy chưa thể đưa vào sử dụng ngay; công tác giải phóng mặt bằng chậm dẫn đến chưa bàn giao được mặt bằng cho chủ đầu tư, ảnh hưởng tiến độ dự án.

Đáng chú ý, việc triển khai các dự án đầu tư vẫn còn nhiều vướng mắc về thủ tục, trình tự phải tuân thủ như một dự án nhà ở thương mại thông thường. Các thủ tục liên quan đến xác định chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư, cấp phép xây dựng, xác định giá bán, lựa chọn đối tượng mua nhà vẫn còn nhiều bất cập.

Chính vì vậy, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở xã hội với cơ chế quyết liệt có thể coi là một nghị quyết mang tính đột phá, nhằm tháo gỡ các thủ tục còn vướng mắc, cản trở quá trình đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cũng như giải quyết những khó khăn từ thực tiễn đặt ra.

Một trong những quyết sách đáng chú ý là việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia – một quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận. Cơ cấu quỹ gồm: Quỹ nhà ở trung ương do Chính phủ thành lập và Quỹ nhà ở địa phương do UBND cấp tỉnh thành lập. Mục tiêu của Quỹ nhằm tạo nguồn lực tài chính cho việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ các dự án nhà ở xã hội; đồng thời tạo lập quỹ nhà ở xã hội để cho thuê, bao gồm cả nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Một điểm đột phá đáng chú ý trong Nghị quyết là việc mạnh tay cắt giảm, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Cụ thể, quy trình rút gọn đã bỏ thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo luật hiện hành, thay vào đó giao trực tiếp cho nhà đầu tư mà không qua đấu thầu. Nhờ đó, thời gian thực hiện được rút ngắn khoảng 200 ngày, tương đương 70% thời gian so với trước đây. Ngoài ra, bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết cũng được lược bỏ, giúp tiết kiệm thêm khoảng 65 ngày, góp phần đáng kể đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Đồng thời, Nghị quyết cũng quy định bãi bỏ một loạt thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Cụ thể, bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng, giúp rút ngắn từ 15 đến 35 ngày so với quy định hiện hành.

Ngoài ra, nhiều thủ tục khác cũng được đơn giản hóa: không bắt buộc đấu thầu rộng rãi với các gói thầu xây dựng, thay vào đó áp dụng chỉ định thầu rút gọn; miễn giấy phép xây dựng đối với các công trình sử dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; bỏ yêu cầu thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội tại cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, thay vào đó giao cho chủ đầu tư tự xây dựng và phê duyệt. Bên cạnh cải cách thủ tục, Nghị quyết cũng bổ sung thêm các chính sách hỗ trợ cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, Nghị quyết 201 với cơ chế thông thoáng, cởi mở thể hiện quyết tâm lớn của Đảng, Nhà nước, các cấp có thẩm quyền và đáp ứng mong đợi của toàn xã hội, kể cả cộng đồng doanh nghiệp bất động sản.

Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030

Không còn vướng mắc về cơ chế

Theo các diễn giả tham gia tọa đàm, việc thực hiện chủ trương xây dựng và phát triển nhà ở đòi hỏi sự nỗ lực lớn từ các địa phương và sự tháo gỡ từ Trung ương, đặc biệt là nghị quyết vừa được Quốc hội thông qua.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Phạm Văn Thịnh cho biết, sau khi có Luật Nhà ở năm 2023 và các nghị định của Chính phủ, đặc biệt là Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm một số cơ chế đặc thù trong phát triển nhà ở xã hội thì có thể nói, về mặt cơ chế chính sách đối với nhà ở xã hội, đã được giải quyết cơ bản và triệt để “tháo tung”. Thế nên, không còn vướng mắc về cơ chế này. “Có lẽ bây giờ chỉ còn trách nhiệm của chính quyền địa phương trong triển khai thực hiện”, ông Thịnh nhấn mạnh.

Theo ông Thịnh, ở địa phương, các nội dung liên quan đến quy hoạch, xây dựng, kế hoạch phát triển nhà ở thường cũng sẽ được đảm bảo điều chỉnh theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, chỉ có việc khó nhất là giải phóng mặt bằng. Đối với Bắc Giang, trong tổng số khoảng trên 50 dự án để đảm bảo kế hoạch trên 70.000 căn hộ nhà ở xã hội, tỉnh cũng chỉ có khoảng hơn 20 dự án là quỹ đất độc lập. Còn lại, đều lấy từ các quỹ đất nằm trong các khu đô thị, khu dân cư đã được giải phóng mặt bằng sạch. Chưa kể, tới đây, khi quá trình điều chỉnh địa giới hành chính sẽ dôi dư ra khá nhiều đất công. Việc chuyển sang các mục đích sử dụng đất khác, trong đó có đất nhà ở xã hội, cũng là một hướng ưu tiên. Chính vì vậy theo lãnh đạo tỉnh Bắc Giang, với mục tiêu Trung ương giao khoảng 69.000 căn đến năm 2030 được kỳ vọng sẽ đạt được. “Bắc Giang cũng có kế hoạch từ nay đến quý II/2026 sẽ phải cơ bản lựa chọn xong hết các chủ đầu tư để triển khai đối với quỹ nhà ở xã hội được Chính phủ giao”, ông Thịnh thông tin thêm.

Đối với nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội, Phó Thống đốc NHNN Phạm Thanh Hà cho biết, ngay từ đầu năm 2025, NHNN đã ban hành Công văn số 55/NHNN-TD cho phép các NHTM tham gia chương trình cho vay nhà ở xã hội không tính dư nợ chương trình vào chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng hằng năm. Không dừng lại ở đó, NHNN còn liên tục điều chỉnh quy trình, thủ tục nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân và doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn.

Đặc biệt, NHNN đã phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức hơn 10 hội nghị để thúc đẩy triển khai chương trình, cùng hàng loạt văn bản chỉ đạo các chi nhánh ngân hàng tại địa phương phối hợp với chính quyền và chủ đầu tư tháo gỡ vướng mắc từng dự án cụ thể. Sự quyết liệt này phần nào cho thấy nỗ lực của ngành Ngân hàng trong việc cụ thể hóa chủ trương từ trung ương xuống cơ sở.

Tuy nhiên, hiện tốc độ giải ngân của gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội vẫn chưa như kỳ vọng. Theo Phó Thống đốc, báo cáo cho thấy mới có khoảng 100 dự án trên toàn quốc được công bố tham gia chương trình, trong đó chỉ 53 dự án đã được tiếp cận vốn vay. 28 dự án không có nhu cầu vay, chủ yếu do chưa cần vốn hoặc đã tự huy động từ người mua; phần còn lại đang trong quá trình thẩm định hoặc tiếp cận ngân hàng.

“Do thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội, dẫn tới việc ngân hàng khó giải ngân dù nguồn lực đã sẵn sàng. Ngoài ra, nhiều địa phương vẫn chưa công bố danh mục dự án tham gia, hoặc công bố chậm, khiến việc phối hợp bị động, thiếu thông tin”, Phó Thống đốc Phạm Thanh Hà chỉ ra nguyên nhân.

Để đẩy nhanh tiến độ triển khai Chương trình, NHNN đề nghị các bộ, cơ quan khẩn trương triển khai các giải pháp đã được đề ra tại Nghị quyết 201/2025/QH15, đặc biệt là nội dung giải pháp thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và các giải pháp để tăng nguồn cung. Các địa phương cũng cần tiếp tục rà soát, khẩn trương công bố danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư để các ngân hàng thương mại có cơ sở xem xét, cho vay.

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Giang Phạm Văn Thịnh: Lựa chọn nhà đầu tư có năng lực rất quan trọng

Ở góc độ địa phương, bài học kinh nghiệm mà Bắc Giang rút được ra trong việc triển khai các dự án nhà ở thời gian vừa qua có lẽ chính là xuất phát từ nhận thức của người đứng đầu cấp ủy, chính quyền.

Lãnh đạo tỉnh Bắc Giang xác định người lao động là nguồn lực then chốt, góp phần quan trọng vào sự phát triển của địa phương trong thời gian qua và cả chặng đường sắp tới. Vì vậy, chăm lo đời sống người lao động không chỉ là trách nhiệm, mà còn là chiến lược phát triển. Bắc Giang xem mỗi dự án nhà ở xã hội không đơn thuần là chính sách an sinh, mà là một dự án kinh tế mang lại giá trị lâu dài.

Trên tinh thần đó, tỉnh Bắc Giang đã nhanh chóng triển khai các biện pháp, kế hoạch cụ thể để huy động cả hệ thống chính trị cùng vào cuộc, gắn việc thực hiện kế hoạch đó vào trách nhiệm người đứng đầu các cấp trong giải phóng mặt bằng cũng như đối với việc xây dựng hạ tầng ở khu vực xung quanh để đảm bảo dự án nhà ở xã hội hoàn thành đồng bộ.

Đồng thời, để tháo gỡ những vướng mắc hiện hữu trong phát triển nhà ở xã hội, lãnh đạo tỉnh cho rằng việc lựa chọn chủ đầu tư có năng lực là yếu tố then chốt. Thực tế tại địa phương, hầu hết các dự án đều do nhà đầu tư sử dụng vốn tự có, không phụ thuộc vào nguồn vay từ ngân hàng thương mại. Nhờ vậy, tiến độ triển khai được đẩy nhanh. Có những dự án chỉ đến tầng 3, tầng 4 là đã đủ điều kiện để mở bán. Thế nên, lựa chọn chủ đầu tư có năng lực tài chính rất quan trọng, nếu không thì sẽ triển khai rất chậm.

Tất nhiên, chính quyền hoàn toàn có thể thực hiện các biện pháp đôn đốc về mặt hành chính; nếu dự án chậm tiến độ, cần thiết có thể mời nhà đầu tư khác tham gia, thậm chí thay thế chủ đầu tư hiện tại để bảo đảm theo yêu cầu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Cơ chế đặc thù sẽ đáp ứng mong đợi của toàn xã hội

Việc ra đời Nghị quyết 201 của Quốc hội về một số cơ chế đặc thù sẽ thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội không chỉ đến năm 2030 mà cả giai đoạn sau năm 2030.

Nghị quyết 201 ra đời khi cả nước mới chỉ thực hiện được hơn 10% chỉ tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội. Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh, nếu theo chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ vừa giao bổ sung là phải thực hiện 100.000 căn nhà ở xã hội, thì giai đoạn 2021-2024 Thành phố mới thực hiện hơn 6.000 căn, tương đương hơn 6%. Như vậy, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội nếu theo cơ chế cũ là không thực thi được. Do đó, chúng ta phải có cơ chế đặc thù, vấn đề này đã được thể hiện trong Nghị quyết 201 của Quốc hội vừa mới được thông qua.

Trong Nghị quyết lần này có các cơ chế chính sách đặc thù về nhà ở xã hội, nổi bật là quyết định thành lập Quỹ Phát triển nhà ở Quốc gia. Quỹ này thể chế hóa chỉ đạo của Tổng Bí thư Tô Lâm về phát triển nhà giá rẻ tại các đô thị. Đây là một chỉ đạo chiến lược, lần đầu tiên chúng ta thể chế hóa chủ trương giải quyết nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức Nhà nước; đó là điểm mà trong Luật Nhà ở năm 2023 quy định chưa rõ. Bên cạnh đó, Nghị quyết cũng đưa ra giải pháp đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối với các dự án nhà ở xã hội, thể hiện một tầm nhìn đúng đắn và đồng bộ trong phát triển đô thị và an sinh xã hội.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh kỳ vọng, sau thời gian thực hiện thí điểm, các cơ chế, chính sách trong Nghị quyết 201 sẽ sớm được tổng kết, luật hóa và chính thức thể chế hóa trong Luật Nhà ở và các bộ luật liên quan.

Ông Phạm Tiến Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường: Mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội là khả thi

Tôi tin tưởng và kỳ vọng vào Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội” như một động lực quan trọng thúc đẩy phát triển an sinh xã hội bền vững. Thời gian qua, nhiều hành động cụ thể đã được triển khai để hiện thực hóa mục tiêu này, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 201; và Thủ tướng Chính phủ ký ban hành Quyết định số 444/QĐ-TTg nhằm tháo gỡ những vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở xã hội. Đây không chỉ là sự điều chỉnh về mặt pháp lý, mà còn là một cam kết chính trị ở cấp cao nhất nhằm bảo đảm quyền có chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Tôi cũng thấy điều kiện quan trọng nhất để người lao động có thể mua được nhà ở xã hội là chính sách hỗ trợ tín dụng. Lấy ví dụ như tại Bắc Ninh, với mức thu nhập bình quân của người lao động ở địa phương này hiện khoảng 12 triệu đồng/tháng, với mỗi căn hộ có giá trị khoảng 400-500 triệu, trong đó ngân hàng hỗ trợ cho vay khoảng 80%, thì những người công nhân hoàn toàn có thể tiếp cận với loại hình căn hộ này.

Khi những vướng mắc được tháo gỡ thông qua Nghị quyết 201 của Quốc hội và Quyết định 444/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, tôi cho rằng mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội hoàn toàn khả thi.

Các giải pháp, quyết sách nêu trên không chỉ giải tỏa khó khăn về thủ tục, nguồn lực, mà quan trọng hơn, đã tạo dựng niềm tin vào thể chế, vào chính sách. Đây chính là điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp như chúng tôi yên tâm đầu tư, phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Khi bắt tay vào một dự án, dù không thể lường hết được các rào cản, nhưng nếu có niềm tin vào sự đồng hành của Nhà nước, doanh nghiệp sẽ mạnh dạn triển khai, sẵn sàng vượt qua thách thức. Có thể thấy, thời gian qua, từ trung ương đến địa phương đều có những hành động rất cụ thể, góp phần củng cố niềm tin đó cho cộng đồng doanh nghiệp.

Quỳnh Trang