Quy tắc ứng xử nghề môi giới bất động sản

Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp dành cho nhà môi giới bất động sản góp phần nâng cao uy tín, trách nhiệm xã hội của các môi giới. Ảnh: Hoàng Anh.

Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp dành cho nhà môi giới bất động sản gồm 6 chương và 21 điều, quy định chi tiết các nguyên tắc đạo đức và chuẩn mực ứng xử trong các mối quan hệ với khách hàng, đồng nghiệp, thị trường và cộng đồng.

Nguyên tắc chung nghề môi giới bất động sản

Chương I của bộ quy tắc gồm chín quy tắc, khái quát những nguyên tắc chung của người làm nghề môi giới bất động sản.

Quy tắc 1 là nguyên tắc về đạo đức, văn hóa và ứng xử. Theo đó, nhà môi giới bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc thượng tôn pháp luật, trung thực, minh bạch khi hành nghề.

Nhà môi giới cần chuyên nghiệp, tận tâm, bảo mật thông tin, công bằng, khách quan, trách nhiệm và đáng tin cậy khi làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Quy tắc 2 - thượng tôn pháp luật, nhà môi giới phải nắm rõ và không được vi phạm pháp luật về hoạt động môi giới bất động sản trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các luật liên quan đến môi giới.

Khi phát hiện dấu hiệu không phù hợp với quy định pháp luật của các bên tham gia giao dịch, nhà môi giới phải có trách nhiệm thông báo đầy đủ ngay lập tức cho các bên tham gia, cơ quan chủ quản và các cơ quan chức năng để được xử lý theo quy định.

Quy tắc 3 - đảm bảo năng lực chuyên môn, nhà môi giới phải được đào tạo kỹ năng về môi giới, nắm vững kiến thức về bất động sản và các quy định pháp luật liên quan đến giao dịch.

Nhà môi giới phải tham gia các kỳ thi sát hạch và được cấp chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật; nắm chắc và cập nhật các thông tin liên quan đến thị trường; thường xuyên trau dồi, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn. Nhà môi giới phải chuyên nghiệp, trung thực và có trách nhiệm trong mọi hoạt động môi giới.

Quy tắc 4 liên quan đến giao tiếp, ứng, môi giới bất động sản cần chủ động lắng nghe, giao tiếp với ngôn ngữ rõ ràng, dễ hiểu; tôn trọng và lịch sự với khách hàng, đồng nghiệp và đối tác.

Môi giới cần đàm phán một cách công bằng, đảm bảo quyền lợi của khách hàng và các bên liên quan. Khi có tranh chấp, nhà môi giới cần xử lý một cách bình tĩnh, chuyên nghiệp và khách quan.

Quy tắc 5, về việc lập hợp đồng khi tiến hành tác nghiệp môi giới, mọi thỏa thuận của các bên trong giao dịch phải được lập thành văn bản. Trong đó phải nêu rõ tên đơn vị sàn giao dịch, tên, số CCCD, số chứng chỉ hành nghề của nhà môi giới tham gia, chịu trách nhiệm thực hiện hợp đồng này.

Khi ký kết hợp đồng niêm yết và chào bán bất động sản, nhà môi giới phải yêu cầu khách hàng bên bán cung cấp để đưa vào hợp đồng các thông tin liên quan như hồ sơ pháp lý của bất động sản niêm yết và chào bán theo đúng quy định, giá và các chính sách khuyến mại.

Trong hợp đồng cũng phải nêu cụ thể, các điều khoản điều khoản về hợp tác và thù lao được trả cho sàn giao dịch, nhà môi giới và các bên liên quan, cũng như trách nhiệm của sàn giao dịch, nhà môi giới đối với khách hàng sau khi mua bất động sản.

Môi giới có thể tiến hành ký kết hợp đồng môi giới với cả hai bên (mua và bán, thuê và cho thuê), nhưng chỉ được làm đại diện cho một bên.

Hợp đồng phải được viết bằng ngôn ngữ rõ ràng và dễ hiểu, thể hiện chính xác và nhất quán các điều khoản, điều kiện, nghĩa vụ và cam kết cụ thể của các bên. Nhà môi giới phải giải thích rõ nội dung các điều khoản của hợp đồng trước khi đưa ra cho các bên thỏa thuận ký kết.

Quy tắc 6, về việc nhận thù lao và tiền thưởng. Nhà môi giới tuyệt đối không được đòi hỏi, yêu cầu bổ sung về bất cứ khoản thù lao hay ưu đãi về lợi ích nào khác ngoài các khoản đã được thỏa thuận với khách hàng trong hợp đồng.

Trong một giao dịch, nhà môi giới sẽ không được nhận thù lao từ nhiều hơn một bên, ngay cả khi được pháp luật cho phép, mà không thông báo bằng văn bản cho tất cả các bên và có sự đồng ý của khách hàng.

Quy tắc 7 về những nội dung phải tuân thủ, khi đại diện cho người mua, người bán, nhà môi giới phải cam kết bảo vệ lợi ích của khách hàng và quan điểm này phải được ưu tiên hàng đầu.

Nhà môi giới phải có nghĩa vụ đối xử trung thực với tất cả các bên. Khi hoạt động với tư cách là người đóng vai trò chủ chốt trong giao dịch bất động sản, môi giới phải tuân thủ các nghĩa vụ theo quy tắc đạo đức và ứng xử.

Nhà môi giới chỉ có thể làm đại diện cho một bên là người bán hoặc người mua nhà trong cùng một giao dịch. Khi tiến hành môi giới cho bên kia, mhà môi giới phải thông báo đầy đủ, vai trò được giao làm đại diện và nhận được sự đồng ý. Nhà môi giới phải cân nhắc hợp tác với các môi giới khác.

Trong mọi trường hợp, việc hợp tác phải vì lợi ích tốt nhất của khách hàng. Môi giới không được phóng đại, trình bày sai sự thật hoặc che giấu thông tin liên quan có yếu tố bất lợi đến bất động sản hoặc giao dịch.

Nhà môi giới có thể gợi ý hoặc tư vấn cho khách hàng về việc sử dụng dịch vụ của một tổ chức hoặc cá nhân mà họ có lợi ích trực tiếp. Môi giới phải thông báo rõ ràng cho khách hàng về các lợi ích cá nhân hoặc lợi ích tài chính mà họ có liên quan đến tổ chức hoặc cá nhân đó.

Nhà môi giới không được phép hợp tác với bên bán hoặc bên mua để gây ra ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của bên còn lại và các bên liên quan, vi phạm các quy định pháp luật hiện hành.

Nhà môi giới không được phép phối hợp với đồng nghiệp hoặc các bên liên quan khác nhằm mục đích xâm hại lợi ích của khách hàng hoặc làm ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh và thị trường.

Quy tắc 8 về bảo mật thông tin, nhà môi giới cần lưu trữ thông tin của khách hàng một cách cẩn thận và bảo mật.

Môi giới không được tiết lộ thông tin của khách hàng cho bất cứ bên nào khác, trừ khi được sự đồng ý của khách hàng, hoặc theo yêu cầu của đơn vị quản lý (để làm hợp đồng mua bán, giao dịch), cơ quan pháp luật, hoặc khách hàng có dấu hiệu vi phạm pháp luật và thông tin đó là cần thiết để ngăn chặn tội phạm.

Quy tắc 9, về những hành vi nhà môi giới bất động sản không được làm, môi giới bất động sản không được môi giới các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Môi giới không được không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản, gian lận, lừa dối, huy động, chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng, thu phí, hoa hồng và các khoản thu khác trái với quy định của pháp luật, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Môi giới không được tự ý thay đổi mức phí các dịch vụ so với mức quy định của doanh nghiệp mình, tranh giành khách hàng hay có những hành vi tương tự gây mất đoàn kết trong nội bộ và các đơn vị thành viên, sử dụng thông tin nội bộ để mua, bán nhằm thu lợi cho riêng mình.

Nhà môi giới không được cố ý hoặc vô tình đưa ra những tuyên bố sai lệch hoặc gây hiểu lầm về các môi giới khác, vung cấp những thông tin gây bất lợi cho doanh nghiệp mình tham gia.

Ngoài ra, nhà môi giới cũng không được làm mất hợp đồng hoặc các giấy tờ là tài sản của doanh nghiệp mình tham gia hoặc khách hàng; đề nghị khách hàng đưa tiền ngoài hợp đồng, có thái độ và hành vi không nghiêm túc, không lịch sự với khách hàng và đồng nghiệp.

Nhà môi giới không được sử dụng thông tin có được của nhà, môi giới khác mà không thông qua chủ sở hữu thông tin hoặc làm môi giới để bán bất động sản do chính mình sở hữu.

Ứng xử với khách hàng chuyên nghiệp, chuẩn mực

Trong chương II, Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp dành cho nhà môi giới bất động sản đã quy định các quy tắc giúp môi giới bất động sản ứng xử chuyên nghiệp, chuẩn mực đối với các khách hàng.

Quy tắc 10, đối với khách hàng bên bán, nhà môi giới phải kiểm chứng, thẩm định bất động sản và hồ sơ pháp lý, đảm bảo bất động sản đủ điều kiện được tham gia thị trường thì mới tiến hành ký hợp đồng để thực hiện môi giới hoặc làm đại diện.

Nhà môi giới không được thỏa hiệp để che giấu, làm sai lệch hoặc thổi phồng thông tin đối với bất động sản niêm yết, chào bán. Nhà môi giới cần cung cấp thông tin cập nhật và tư vấn chính xác cho khách hàng về thị trường, bao gồm giá cả, xu hướng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Nhà môi giới phải giải thích chi tiết quy trình chào bán, giao dịch và thời gian dự kiến cho từng bước của quy trình cho khách hàng bên bán. Nhà môi giới không được hợp tác với bất kỳ bên nào khác để nhằm thu lợi cá nhân, gây thiệt hại cho khách hàng bên bán.

Khi đại diện cho bên bán, nhà môi giới phải bảo vệ quyền lợi và lợi ích của khách hàng trong khuôn khổ pháp luật và theo quy luật thị trường. Đồng thời, môi giới cần tư vấn để hạn chế và không xâm phạm đến các lợi ích chính đáng của bên mua.

Nhà môi giới không được phép môi giới mua bất động sản của khách hàng cho chính các thành viên trong gia đình, hoặc cho bất kỳ tổ chức nào mà họ sở hữu cổ phần mà không thông báo rõ ràng bằng văn bản về mối liên hệ của họ với bất động sản đó.

Nhà môi giới bất động sản cung cấp dịch vụ trên cơ sở yêu cầu hợp pháp của khách hàng, tôn trọng quyền, lợi ích và sự lựa chọn của khách hàng, đảm bảo không gây áp lực vào quyết định của khách hàng.

Quy tắc 11, đối với khách hàng bên mua, môi giới bất động sản phải cung cấp thông tin chính xác và đầy đủ về tài sản, bao gồm tình trạng pháp lý, giá cả, và các yếu tố khác liên quan đến quyết định mua.

Môi giới không được thổi phồng hoặc gây hiểu nhầm về bất động sản. Khi được ủy thác làm đại diện, nhà môi giới phải đại diện cho lợi ích của người mua trong quá trình thương lượng hợp đồng, đảm bảo các điều khoản và điều kiện có lợi và bảo vệ người mua.

Nhà môi giới không được lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bên mua để nâng giá tài sản; không được hợp tác với bất kỳ bên nào để nhằm thu lợi cá nhân, gây thiệt hại cho bên mua.

Quy tắc 12, về việc ngăn ngừa xung đột lợi ích, nhà môi giới phải đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu và đảm bảo rằng các quyết định và hành động của mình không bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân hoặc với sàn giao dịch.

Nhà môi giới có trách nhiệm xác định và loại bỏ các tình huống có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa khách hàng và sàn giao dịch.

Trong trường hợp xung đột lợi ích không thể tránh khỏi, nhà môi giới phải thông báo ngay cho tất cả các bên liên quan và tìm cách giải quyết một cách công bằng, công khai và minh bạch.

Khi đơn phương chấm dứt thực hiện dịch vụ môi giới, nhà môi giới phải có thông báo bằng văn bản cho khách hàng trong thời gian không quá ba ngày làm việc để hai bên thực hiện các thỏa thuận chấm dứt, thực hiện thanh lý.

Nhà môi giới phải tạo điều kiện và không được làm khó khách hàng trong việc tìm kiếm các môi giới khác.

Chung tay xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững

Trong chương III, ứng xử với xã hội, quy tắc 13, ứng xử với thị trường bất động sản nêu rõ, nhà môi giới phải thể hiện thái độ xây dựng, tích cực bảo vệ và đóng góp vào việc phát triển thị trường theo hướng lành mạnh, ổn định và bền vững.

Cụ thể, nhà môi giới không phát tán thông tin sai lệch, gây hiểu lầm hoặc vi phạm pháp luật; không tham gia đẩy giá, thổi giá, thao túng giá hoặc lũng đoạn thị trường để tạo bong bóng, gây thiệt hại cho khách hàng và làm mất ổn định thị trường.

Nhà môi giới phải luôn sẵn sàng phối hợp và hợp tác với các cơ quan chức năng để ngăn chặn và xử lý kịp thời các hành vi gây lũng đoạn thị trường. Nhà môi giới phải khuyến khích và hỗ trợ các nhà đầu tư kinh doanh bền vững.

Trong việc tư vấn cho khách hàng, nhà môi giới nên cân nhắc và đề xuất các cơ hội đầu tư có lợi cho sự phát triển bền vững của xã hội và bảo vệ thị trường chung.

Quy tắc 14, về ứng xử với cộng đồng môi giới bất động sản, nhà môi giới cần duy trì các tiêu chuẩn đạo đức, tiêu chuẩn nghề nghiệp và tính chuyên nghiệp cao trong tất cả các hoạt động của mình.

Nhà môi giới không được cố ý hoặc vô tình đưa ra những tuyên bố sai lệch hoặc gây hiểu lầm về các chuyên gia bất động sản khác, doanh nghiệp của họ hoặc các hoạt động kinh doanh của họ.

Nhà môi giới phải coi việc phát triển các mối quan hệ trong cộng đồng là để tạo sự gắn kết bền vững, cùng nhau phát triển và hiệu quả hơn trong hoạt động kinh doanh, đóng góp tích cực vào cộng đồng và xã hội, xây dựng hình ảnh tốt đẹp cho ngành môi giới bất động sản Việt Nam.

Nhà môi giới phải giải quyết mâu thuẫn lợi ích, cạnh tranh trực tiếp phù hợp với chuẩn mực đạo đức văn hóa và trước hết thực hiện tại các cơ quan cấp trên, tổ chức nghề nghiệp, trọng tài.

Quy tắc 15, về việc tham gia tổ chức nghề nghiệp, môi giới cần tích cực tham gia và có ý thức coi trọng tổ chức nghề nghiệp với tư cách là đại diện cho ngành nghề, để bảo vệ nghề nghiệp, người hành nghề.

Nhà môi giới bất động sản cần tôn trọng và sẵn sàng, tích cực tham gia vào xây dựng, phát triển công việc của tổ chức bất động sản tại địa phương mình và trung ương, thực hiện nghiêm chỉnh các quy chế, quy định và đóng hội phí đầy đủ theo quy định.

Trong chương IV, ứng xử với doanh nghiệp chủ quản, quy tắc 16 quy định, nhà môi giới chỉ được chọn một tổ chức doanh nghiệp có chức năng môi giới để ký hợp đồng làm việc hoặc cộng tác viên.

Nhà môi giới phải có ý thức đóng góp tích cực vào việc xây dựng và phát triển chung của doanh nghiệp theo hướng lành mạnh và bền vững, luôn chủ động thực hiện và hoàn thành tốt các kế hoạch, nhiệm vụ được lãnh đạo giao phó.

Môi giới tuyệt đối không được cùng lúc làm việc hoặc cộng tác cho hai doanh nghiệp khác nhau. Nhà môi giới không được làm việc tại một doanh nghiệp, đồng thời hợp tác với doanh nghiệp khác theo cách gây tổn hại cho doanh nghiệp mình đang làm việc.

Quy tắc 17, về việc tuân thủ và chấp hành đầy đủ nội quy, quy định. Môi giới bất động sản cần chấp hành quy chế hoạt động của sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới mà mình đang công tác.

Trong hoạt động tiếp thị và quảng cáo, nhà môi giới không được làm ảnh hưởng tới hình ảnh và uy tín của doanh nghiệp mình đang làm việc. Nhà môi giới không được cung cấp thông tin của doanh nghiệp mình đang làm việc cho đối tác khác, hoặc sử dụng cho mục đích cá nhân riêng mình mà không phải vì lợi ích doanh nghiệp.

Nhà môi giới không được nói xấu hoặc đưa thông tin sai lệch về doanh nghiệp mình đang làm. Nhà môi giới phải tôn trọng và hợp tác với các đồng nghiệp và cấp trên, xây dựng môi trường làm việc tích cực và hỗ trợ lẫn nhau.

Hỗ trợ và hợp tác với đồng nghiệp trên cơ sở cạnh tranh lành mạnh

Hai chương cuối (V và VI) của Bộ Quy tắc đạo đức và ứng xử nghề nghiệp dành cho nhà môi giới bất động sản nhấn mạnh về quy tắc ứng xử của môi giới bất động sản với đồng nghiệp.

Theo đó, quy tắc 18 - hỗ trợ và hợp tác, nhà môi giới phải tôn trọng hoạt động của đồng nghiệp, không tự ý can thiệp khi không có yêu cầu. Nhà môi giới không được tìm cách giành giật thông tin hoặc khách hàng của nhà môi giới khác.

Nhà môi giới phải luôn sẵn sàng chia sẻ kinh nghiệm, kiến thức và cơ hội hợp tác, chia sẻ hoa hồng của mình với những môi giới khác.

Quy tắc 19 về sự công bằng và khách quan, nhà môi giới phải duy trì sự độc lập và khách quan trong quá trình tư vấn và thực hiện giao dịch, không bắt tay với bất cứ bên nào hoặc bên thứ ba, không để các lợi ích cá nhân hoặc sự ảnh hưởng của sàn giao dịch làm sai lệch các quyết định của mình.

Quy tắc 20 về sự cạnh tranh lành mạnh và công bằng, nhà môi giới khi cạnh tranh phải được thực hiện một cách lành mạnh, dựa trên năng lực thực tế của các bên liên quan, mọi hành vi cạnh tranh phải đảm bảo tính hợp lý và công bằng, cân nhắc lợi ích của cả hai bên.

Môi giới bất động sản không được cố ý hay cẩu thả nhận xét hoặc cung cấp thông tin gian dối, không đúng về đối thủ cạnh tranh, đối với việc kinh doanh hay nghành nghề kinh doanh của họ.

Nhà môi giới không được cố ý đưa ra các ý kiến gây hiểu sai bất lợi cho người cạnh tranh; không chào hàng phá giá để chiếm quyền phân phối sản phẩm, hoặc lôi kéo khách hàng tiêu dùng cuối cùng.

Nhà môi giới khi hành nghề không được thực hiện các hoạt động xâm phạm các thỏa thuận độc quyền đại diện hoặc độc quyền liên hệ với khách hàng, doanh nghiệp mình tham gia mà người khác, doanh nghiệp khác đã ký kết.

Cuối cùng, quy tắc 21 của bộ quy tắc nhấn mạnh sự chuyên nghiệp trong giải quyết cạnh tranh. Theo đó, tranh chấp giữa các nhà môi giới phải được ưu tiên đưa ra trọng tài tại hội đồng trọng tài do hội đồng nghề nghiệp thành lập.

Nhà môi giới phải ưu tiên giải quyết các tranh chấp bằng hình thức hòa giải. Các bên chỉ đưa ra tòa những tranh chấp đã đưa ra hội nghề nghiệp để hòa giải nhưng không thành công.

An Chi