Phó Thủ tướng yêu cầu thống nhất bảng giá đất trên toàn quốc

Trong cuộc họp ngày 13/8 về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh cần kiên định nguyên tắc “một giá” do Nhà nước quyết định, áp dụng thống nhất cho mọi giao dịch liên quan đến đất đai.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà.

Ông cho rằng các địa phương phải áp dụng chung một bảng giá đất và điều chỉnh theo dữ liệu thị trường, trong khi hệ số giá chỉ thay đổi khi có quyết định chính sách mới. Riêng với các đối tượng chính sách, việc điều chỉnh nên trao quyền cho địa phương nhằm bảo đảm công bằng và đạt hiệu quả kinh tế – xã hội.

Nội dung về bảng giá đất là một điểm quan trọng trong đề xuất sửa đổi Luật Đất đai 2024 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Bộ đưa ra hai phương án. Thứ nhất, Chính phủ sẽ ban hành bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm, thay vì cập nhật hàng năm như hiện nay. Bảng giá được xây dựng chi tiết theo từng khu vực, vị trí; những nơi có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất sẽ lập bảng giá đến từng thửa. UBND cấp tỉnh được quyền bổ sung bảng giá trong năm khi cần thiết.

Phương án thứ hai là bỏ giá đất cụ thể, thay thế bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Đây là tỷ lệ tăng hoặc giảm của từng khu vực, vị trí để điều chỉnh giá trong bảng giá đất mỗi năm. Hệ số này sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành từ năm tiếp theo sau khi áp dụng bảng giá đất chu kỳ 5 năm.

Luật Đất đai 2024 hiện quy định giá đất xác định theo nguyên tắc thị trường, nhưng không yêu cầu bảng giá phải bám sát giá thị trường luôn biến động. Thực tế triển khai cho thấy khoảng cách lớn giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, cùng nhiều bất cập khác.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Nhà nước cần giữ vai trò kiểm soát giá đất ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, hiện việc định giá lại phụ thuộc nhiều vào thị trường thứ cấp và tư vấn chuyên môn, khiến giá đất chưa phản ánh đúng thực tế. Phương pháp định giá thặng dư cũng gặp khó do thông tin thị trường biến động, ảnh hưởng đến tiến độ tiếp cận đất đai, làm tăng chi phí đầu tư và giảm sức cạnh tranh của địa phương.

Nhiều ý kiến tại cuộc họp thống nhất cần đơn giản hóa việc tính nghĩa vụ tài chính dựa trên bảng giá đất và hệ số sử dụng đất, đồng thời quy định cụ thể hơn để thuận lợi khi áp dụng cho từng loại dự án.

Bên cạnh vấn đề giá đất, Phó Thủ tướng đề nghị nghiên cứu các quy định “mở cửa có chọn lọc” thị trường bất động sản, cho phép nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài có tình cảm gắn bó với Việt Nam được tiếp cận bất động sản ngoài các khu vực hạn chế, song vẫn bảo đảm yêu cầu quốc phòng và an ninh.

Về tiếp cận đất đai, ông chỉ ra vướng mắc lớn là chưa phân biệt rõ giữa đấu giá (bán quyền sử dụng đất cho người trả giá cao nhất) và đấu thầu (chọn nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu với hiệu quả tối ưu, dù giá thấp hơn). Ông khẳng định: “Đấu giá mang lại lợi ích cụ thể, đấu thầu hướng đến lợi ích tổng thể”, đồng thời yêu cầu dự thảo luật đưa ra tiêu chí rõ ràng cho từng hình thức, với mục tiêu tăng trưởng dựa trên hiệu quả sử dụng đất.

Phó Thủ tướng cũng đề nghị Bộ Tài chính kiên định việc áp thuế bất động sản với đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà xây xong để trống, thay vì áp dụng cho các dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Với các dự án đất đai, bất động sản còn vướng mắc, ông yêu cầu dự thảo luật phải có công cụ pháp lý giải quyết triệt để, tránh lãng phí. Đồng thời, việc mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai phải song song với bảo đảm quyền lợi của người dân.

Bảng giá đất năm 2025 được xây dựng và áp dụng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, và khung giá này vẫn có hiệu lực đến hết 31/12/2025. Trong khi đó, một số tỉnh thành – nhất là các địa phương mới sau sáp nhập theo cơ cấu hành chính – đã và đang cập nhật bảng giá đất mới. UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm quyết định ban hành, điều chỉnh hoặc bổ sung bảng giá đất theo quy định pháp luật và tình hình thực tiễn địa phương.

Bên cạnh đó, nhiều địa phương dự báo có thể xuất hiện biến động mạnh khi cập nhật bảng giá đất mới, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Do đó, có sự đòi hỏi cấp thiết phải xây dựng dữ liệu giá đất đến cấp thửa, quản lý chặt chẽ và theo dõi sát diễn biến thị trường để điều chỉnh một cách linh hoạt và chính xác hơn.

Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp xác định giá đất — như phương pháp so sánh — để giúp bảng giá sát với thị trường, đáp ứng nhu cầu tính nghĩa vụ tài chính, hỗ trợ bồi thường, tính thuế, cho thuê và đấu giá. Đồng thời, khi bảng giá càng gần giá thị trường, các chi phí liên quan như bồi thường và thuế đất có thể tăng, ảnh hưởng đến giá bất động sản và khả năng tiếp cận của người dân.

Tuy nhiên, nếu giá đất bảng duy trì khoảng cách quá lớn so với thị trường thật, dẫn đến bất cập trong chính sách và áp lực chi phí. Vì vậy, xây dựng bảng giá đất cập nhật, minh bạch và hợp lý là một trong những giải pháp then chốt để đảm bảo quyền lợi người dân, minh bạch hóa quy trình và thúc đẩy sức cạnh tranh của thị trường bất động sản. Đồng thời, hệ số điều chỉnh giá đất cần được áp dụng linh hoạt để thích ứng với sự biến động, nhưng vẫn giữ được hiệu quả quản lý và công bằng trong thực thi chính sách.

Duy Khánh