Phát huy nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế

Chỉ tính riêng tại TP. Hồ Chí Minh, 10 tháng đầu năm 2025 khoản thu từ tiền thuê đất, thuê mặt nước đã đạt hơn 13.600 tỷ đồng, tăng gần 8.000 tỷ đồng so cùng kỳ (tăng 241%). Chi cục Thống kê TP. Hà Nội thông tin, địa phương này đã thu riêng tiền sử dụng đất đạt 89.000 tỷ đồng, tăng tới 170% so với cùng kỳ và vượt 85,6% kế hoạch. Trong khi thu lệ phí trước bạ đạt 6.800 tỷ đồng, bằng 94% dự toán và tăng 9,8%. Tại tỉnh Tây Ninh, các khoản thu từ đất vượt dự toán và tăng mạnh so với cùng kỳ, riêng các khoản thu từ đất trong 10 tháng đạt gần 13.000 tỷ đồng, tăng hơn 5.405 tỷ đồng so với cùng kỳ 2024. Nguồn thu từ đất chủ yếu là từ việc thu tiền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy nhận định, tăng trưởng ngoạn mục về nguồn thu từ đất cho thấy, đất đai đang trở thành nguồn lực quan trọng của đất nước, của doanh nghiệp và người dân. Nhưng để tối ưu hóa được nguồn lực này phục vụ cho phát triển kinh tế cần phải hoạch định một chiến lược dài hơi, bài bản.

Một chính sách đất đai đúng đắn là tạo ra nhiều cơ hội phát triển nhất

TS. Huỳnh Thanh Điền (giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành) thẳng thắn nhìn nhận, khi chi phí đất đai tăng đột ngột, doanh nghiệp phải tái cơ cấu do chi phí bồi thường và tổng mức đầu tư tăng, làm giảm khả năng cạnh tranh; việc chuyển đổi đất nông nghiệp, đất ven đô sang khu công nghiệp, dịch vụ bị chậm lại; các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội gặp khó khăn vì giá đất và chi phí phát triển tăng, kéo theo giá bán và giá thuê leo thang. Vì vậy đất đai chỉ thực sự trở thành động lực phát triển khi được sử dụng như đòn bẩy kinh tế với chi phí hợp lý, còn nếu để chi phí đất trở thành gánh nặng, nó sẽ biến thành điểm nghẽn của tăng trưởng.

Bên cạnh đó, ở nhiều địa phương, tỷ trọng nguồn thu từ đất và nhà ở trong tổng thu ngân sách nhà nước địa phương khá lớn, dễ dẫn đến xu hướng khai thác ngắn hạn thay vì quản lý, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả. Ngân sách trở nên thiếu bền vững, còn chính quyền địa phương cũng vì chịu áp lực tăng thu mà có thể coi nhẹ tạo giá trị gia tăng từ phát triển. Hệ quả là chi phí đất tăng cao nhưng hiệu quả kinh tế - xã hội lại chưa tương xứng.

Chia sẻ từ kinh nghiệm quốc tế, TS. Huỳnh Thanh Điền cho biết, nhiều quốc gia áp dụng chính sách giá đất ưu đãi cho khu công nghiệp, khu kinh tế, nhà ở xã hội như một hình thức “đầu tư gián tiếp” của nhà nước, giảm thu trước để tạo nguồn thu bền vững từ thuế, lao động và sản xuất sau này. Vì vậy Việt Nam cần tư duy về chính sách đất đai theo hướng “giảm chi phí đất để thu đầu tư, việc làm và năng suất”. Khi chi phí đất hợp lý, vốn sẽ chảy vào sản xuất thực thay vì đầu cơ, và đất đai sẽ thực sự trở lại vai trò đòn bẩy của phát triển kinh tế - xã hội.

Cùng chung nhận định này, ông Nguyễn Hoàng đề xuất khai thác hiệu quả quỹ đất công. Thực tế cho thấy, tại nhiều đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… không khó để bắt gặp hàng loạt khu đất “vàng” từng là trụ sở cơ quan, nhà máy, xí nghiệp nay bỏ hoang hoặc sử dụng tạm bợ. Bên cạnh đó, còn một lượng lớn đất công ích, đất nông trường, đất dôi dư sau quy hoạch chưa được khai thác đúng tiềm năng. Nguồn lực này, nếu tiếp tục để lãng phí, sẽ vừa làm giảm hiệu quả sử dụng đất, vừa khiến ngân sách thất thu. Mặt khác, nhà nước có thể xem đất công như một “vốn mồi” trong các dự án hợp tác công - tư để thu hút thêm nguồn lực xã hội cho hạ tầng, giáo dục, y tế, công nghệ cao.

Cách phân bổ đất công còn phải có tính chọn lọc. Ví dụ, đất gần các tuyến metro, bến xe, cảng biển cần ưu tiên phát triển đô thị nén theo mô hình TOD để nâng cao giá trị khai thác. Những quỹ đất ở vùng ven, vùng vệ tinh nên được chuyển đổi thành khu công nghiệp xanh, logistics, phục vụ tái cấu trúc kinh tế vùng, ông Nguyễn Hoàng đề xuất.

Bên cạnh đó, một chuyên gia cho rằng, để đảm bảo nguồn thu bền vững từ đất đai cần xây dựng kế hoạch rà soát, làm sạch dữ liệu thuế liên quan đến các khoản thu từ đất. Cơ quan thuế cần đẩy mạnh công tác kiểm tra thuế chuyên sâu theo từng ngành, từng lĩnh vực trọng điểm, trong đó có lĩnh vực đất đai, bất động sản trên địa bàn theo các chuyên đề chống thất thu đã xây dựng; đôn đốc và thực hiện cưỡng chế theo quy định đối với nợ phát sinh sau công tác kiểm tra.

TS. Huỳnh Thanh Điền khẳng định, một chính sách đất đai đúng đắn phải tạo ra nhiều cơ hội phát triển nhất. Theo đó, cần tập trung vào 3 trụ cột: chi phí sử dụng đất hợp lý; thuế chuyển đổi linh hoạt, thấp; quản trị minh bạch, ổn định. Khi đất đai được sử dụng đúng vai trò nền tảng của phát triển, Việt Nam sẽ có thêm động lực mạnh mẽ để hướng tới tăng trưởng nhanh, bền vững và công bằng.

Võ Giang