Ông Phạm Đức Toản: Doanh nghiệp kiệt quệ vì tình trạng 'tính lại' giá đất

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ

Phát biểu tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số”, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property), thẳng thắn nói: Luật Đất đai 2024 dù đã có nhiều cải tiến, song trong quá trình thực thi vẫn phát sinh những điểm nghẽn khiến doanh nghiệp bất động sản gặp vô vàn khó khăn.

Doanh nghiệp “khổ vì giá đất”

Theo ông Toản, hai vấn đề “khổ nhất” hiện nay đối với doanh nghiệp là thu hồi đất và xác định giá đất. Ở khâu thu hồi, giá bồi thường cho người dân và giá tính nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thường có sự chênh lệch rất lớn, tạo áp lực tài chính “khổng lồ” cho chủ đầu tư.

Ông cho biết, trước đây, việc nộp tiền sử dụng đất được tính theo thông lệ tương đối ổn định. Ví dụ tại các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ, chi phí nộp cho 1 ha đất chỉ khoảng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nay con số này thay đổi theo từng ngày, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp không thể dự báo được chi phí thực tế.

“Có những dự án kéo dài nhiều năm, khi mới khởi động giai đoạn 2018-2019, giá đất chỉ khoảng 21-22 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, sau khi điều chỉnh, giá có thể bị tính lên tới 49-50 triệu đồng/m2. Chênh lệch này khiến doanh nghiệp gần như kiệt quệ”, ông Toản dẫn chứng.

Ngoài ra, các dự án chậm tiến độ vì vướng mắc thủ tục hoặc giải phóng mặt bằng thường bị tính lại tiền sử dụng đất, thậm chí bị truy thu hàng trăm tỷ đồng. Ông Toản lấy ví dụ tại Hưng Yên, có dự án sau khi đã nộp tiền sử dụng đất theo quyết định phê duyệt, nhưng sau khi thanh tra, tỉnh lại yêu cầu tính lại, khiến doanh nghiệp phải nộp bổ sung hơn 100-200 tỷ đồng.

“Chính sự thiếu ổn định, thiếu nhất quán trong khâu định giá đã đẩy doanh nghiệp vào cảnh kiệt quệ tài chính”, ông nói.

Theo CEO EZ Property, Luật Đất đai 2024 đưa ra nguyên tắc định giá đất theo giá thị trường, nhưng thực tế lại rất khó áp dụng. “Cùng một vị trí tương đồng, nhưng hai địa phương có thể đưa ra hai mức giá hoàn toàn khác biệt, nơi chỉ 3,3 triệu đồng/m2, nơi lại hơn 10 triệu đồng/m2. Vậy đâu là giá thị trường?”, ông Toản đặt câu hỏi.

Việc xác định thời điểm tính giá đất cũng bất cập. Trên thực tế, ông Toản cho biết cơ quan quản lý thường chỉ xác định giá vào thời điểm bàn giao hoặc sau nhiều tháng, nhiều năm kể từ khi dự án triển khai. Trong khi đó, thị trường biến động liên tục, khiến chi phí đội lên ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.

Đề xuất bảng giá đất thống nhất, cơ chế công bằng

Để tháo gỡ, ông Toản kiến nghị Nhà nước cần ban hành bảng giá đất rõ ràng, thống nhất, áp dụng chung cho cả người dân và doanh nghiệp, thay vì để doanh nghiệp tự thỏa thuận với dân và sau đó lại phải chịu thêm nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

“Thực tế hiện nay, doanh nghiệp vẫn phải tự bỏ tiền để thỏa thuận với người dân. Nếu 5-10% hộ dân không đồng ý, dự án lập tức ách tắc. Tại sao không áp dụng một cơ chế công bằng hơn, để cả người dân và doanh nghiệp cùng được hưởng lợi từ bảng giá đất minh bạch?”, ông Toản đặt vấn đề.

Ông cũng đồng tình với hướng sửa đổi về việc công bố bảng giá đất (theo mục đích và khu vực), kết hợp với hệ số điều chỉnh để phản ánh lợi thế về vị trí. “Như vậy, doanh nghiệp có thể tiên liệu được chi phí, còn người dân được đảm bảo quyền lợi. Đây mới là giải pháp thực sự hài hòa”, ông nhấn mạnh.

Một trong những bất cập mà ông Toản nhiều lần nhắc tới tại hội thảo là tình trạng các địa phương “tính rồi lại tính lại giá đất”.

“Doanh nghiệp đã nộp tiền, đã hoàn tất nghĩa vụ, nhưng sau vài năm lại bị yêu cầu tính lại. Đây là điều không thể chấp nhận, bởi nó phá vỡ niềm tin, làm mất tính ổn định của môi trường đầu tư”, ông Toản nói.

Ông nhấn mạnh, nếu không xử lý triệt để, hàng loạt doanh nghiệp sẽ lâm vào cảnh “chết trên đống dự án”, bởi vừa không thể huy động vốn, vừa bị dồn gánh nặng tài chính từ chính sách đất đai thiếu nhất quán.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, CEO EZ Property bày tỏ kỳ vọng Nghị quyết 68 của Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong triển khai dự án bất động sản sẽ thực sự đi vào đời sống.

“Quan điểm là phải đứng về phía doanh nghiệp, xuất phát từ thực tế của doanh nghiệp. Nếu luật pháp chỉ dừng ở quy định, còn thực thi vẫn vướng chồng chéo, thì chúng ta vẫn sẽ loay hoay với những nút thắt cũ”, ông Toản nói.

Lệ Chi