Nới thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ lần đầu: giảm gánh nặng tài chính cho người dân

Được ghi nợ đến khi chuyển nhượng

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực từ 15/8/2025, với điểm mới đáng chú ý là điều chỉnh đối tượng được phép ghi nợ tiền sử dụng đất và thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ lần đầu. Cụ thể, theo quy định mới của Nghị định 226, hộ gia đình và cá nhân sẽ được phép ghi nợ toàn bộ tiền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu. Điều này khác biệt hoàn toàn so với quy định cũ chỉ giới hạn thời gian ghi nợ trong 5 năm. Giờ đây, thời hạn nợ sẽ được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Người dân chỉ cần nộp đủ số tiền còn nợ trước khi thực hiện các giao dịch này. Đặc biệt, trong trường hợp tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, nếu người nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc là người thừa kế, họ vẫn được tiếp tục ghi nợ. Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ vẫn là toàn bộ số phải nộp tại thời điểm cấp sổ đỏ lần đầu và cơ chế này sẽ được áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến hết ngày 31/7/2029.

Hướng dẫn người dân làm thủ tục tại điểm phục vụ hành chính công phường Tây Hồ. Ảnh: Hải Linh

Ngay khi Nghị định 226 với những nội dung trên được ban hành, dư luận xã hội đã đón nhận với sự phấn khởi rõ rệt. Đối với anh Phạm Thế Kiên (xã Thường Tín, Hà Nội), người đang trong quá trình làm sổ đỏ cho mảnh đất gia đình, chính sách này như mở ra một cơ hội mới. Anh vui mừng chia sẻ: “Nỗi lo về một khoản tiền lớn phải xoay sở ngay lập tức đã không còn. Giờ đây, tôi có thể an tâm hơn rất nhiều”. Tại phường Tân Khánh, TP Hồ Chí Minh, chị Nguyễn Trúc Linh cũng không giấu được sự kỳ vọng: “Việc ghi nợ theo giá đất tại thời điểm cấp sổ lần đầu giúp gia đình tôi tránh được rủi ro tiền nợ tăng cao sau này, khi bảng giá đất có thể thay đổi. Quan trọng hơn, tôi có thể chủ động về tài chính, chỉ trả nợ khi thực sự cần chuyển nhượng hay thế chấp để làm ăn, phát triển kinh tế gia đình”.

Chính sách mang giá trị xã hội to lớn

Để làm rõ hơn về tác động của Nghị định 226, Báo Kinh tế & Đô thị đã lắng nghe ý kiến từ các chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực đất đai. TS Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế đánh giá rất cao chính sách mới và gọi đây là “một bước điều chỉnh chạm đến trái tim người dân”. Ông nhấn mạnh, trong quá khứ, gánh nặng tài chính đã đè nặng lên không ít người dân khi họ không thể xoay xở đủ tiền để thanh toán các khoản phí sử dụng đất sau thời hạn ghi nợ chỉ vỏn vẹn 5 năm. Nhưng nay, với cơ chế mới, họ được kéo dài thời gian ghi nợ cho đến khi phát sinh các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp, sự linh hoạt này sẽ giúp giải tỏa khoản tài chính không hề nhỏ đối với rất nhiều gia đình.

Còn chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chú trọng vào việc, chính sách này đang gỡ bỏ một nút thắt lớn, giải quyết tình trạng hàng nghìn hồ sơ cấp sổ lần đầu đã và đang bị đình trệ. Thực tế không thiếu những gia đình đã an cư trên mảnh đất của cha ông từ bao đời, tưởng chừng đã ổn định, nhưng đến khi làm thủ tục hợp thức hóa lại phải đối mặt với những khoản tiền sử dụng đất khổng lồ, lên đến hàng trăm triệu đồng, hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng, vượt xa khả năng chi trả: “Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất không giới hạn thời gian, vì thế, đã mở ra một cơ hội rất cụ thể và thiết thực” - ông Trần Khánh Quang phân tích.

Trong khi đó, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh chỉ ra rằng, về bản chất, chính sách ghi nợ là một minh chứng cho tinh thần nhân văn sâu sắc. Việc cho phép người dân tiếp tục ghi nợ mà không bị giới hạn thời gian đã giảm thiểu gánh nặng tài chính cho các hộ nghèo. Chưa kể, nếu hoàn cảnh khó khăn vẫn còn đeo bám, quyền được tiếp tục ghi nợ có thể chuyển giao cho con cháu, phản ánh rõ ràng cam kết của Chính phủ trong việc đồng hành, sẻ chia với những tầng lớp yếu thế nhất trong xã hội.

Vẫn còn nhiều thách thức trong triển khai

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm đánh giá, đây là một chính sách không chỉ có lợi cho người dân mà còn có lợi cho cả ngân sách Nhà nước. Chính sách này không phải là xóa nợ, mà là trì hoãn thu và thu vào thời điểm phù hợp. Nghĩa vụ tài chính vẫn giữ nguyên, nhưng khi người dân có giao dịch, người dân sẽ chủ động hoàn tất. Về lâu dài, điều này còn giúp tăng tỷ lệ hợp thức hóa đất đai, giảm giao dịch ngầm và hạn chế thất thu thuế.

Đồng quan điểm, song luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) lưu ý, với một chính sách mang tính hỗ trợ như việc nới lỏng ghi nợ tiền sử dụng đất, mấu chốt để thành công nằm ở sự thiện chí và đồng điệu trong quá trình triển khai. Thế nhưng, nỗi lo canh cánh không xuất phát từ bản thân chính sách, mà từ thực tế hiện diện tại cấp cơ sở. Bởi lẽ, ngay cả khi chủ trương đã đúng đắn, nếu các cơ quan tiếp nhận vẫn còn lúng túng, thiếu một bộ biểu mẫu chuẩn mực hoặc mỗi nơi lại áp dụng một cách khác nhau, thì người dân sẽ không thể cảm nhận và hưởng trọn vẹn những lợi ích mà chính sách vốn dĩ đã mang lại.

Các chuyên gia đồng tình rằng, bên cạnh những ưu điểm vượt trội, vẫn còn những thách thức tiềm ẩn. Việc kéo dài thời gian ghi nợ có thể khiến ngân sách Nhà nước chậm thu, tạo ra tình trạng dồn nợ nếu thị trường bất động sản trầm lắng. Thậm chí, nguy cơ phát sinh giao dịch ngầm hoặc sang nhượng không đăng ký để né tránh nghĩa vụ tài chính cũng là một vấn đề cần được tính đến. Vì vậy, để Nghị định 226 thực sự đi vào đời sống, các chuyên gia kiến nghị Bộ TN&MT cùng các tỉnh, TP cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn rõ ràng, công khai quy trình, biểu mẫu và thời hạn thực hiện. Sự thay đổi tư duy từ "siết quản lý" sang "hỗ trợ thực thi" của các địa phương là yếu tố then chốt, bảo đảm Nghị định 226 thực sự trở thành một điểm sáng, thể hiện sự lắng nghe, thấu hiểu và bảo vệ quyền lợi thiết thực cho người dân trên khắp mọi miền đất nước.

Tiểu Thúy