Những thay đổi về dòng vốn cấp cho bất động sản

Tín dụng cho bất động sản.

Khơi thông vốn nhưng không "mở van" đại trà

Nhiều năm qua, mỗi khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, câu chuyện được nhắc đến nhiều nhất luôn là "khơi thông dòng vốn". Tuy nhiên, thông điệp từ Ngân hàng Nhà nước tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" diễn ra ngày 20/7 cho thấy cách tiếp cận đã khác.

Theo ông Đào Văn Hà, Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê (Ngân hàng Nhà nước), vấn đề hiện nay không còn đơn thuần là bơm thêm tín dụng cho bất động sản, mà là phân bổ dòng vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực.

Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, thống kê cho rằng điều này xuất phát từ thực tế thị trường đang tồn tại nhiều nghịch lý. Một mặt, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân vẫn thiếu nghiêm trọng. Mặt khác, nhiều dự án tiếp tục vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian phê duyệt khiến ngân hàng gặp khó trong thẩm định và giải ngân.

Bên cạnh đó, hệ thống dữ liệu về đất đai, nhà ở và giao dịch chưa liên thông, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp hay thị trường chứng khoán chưa phát triển tương xứng. Hệ quả là tín dụng ngân hàng vẫn phải "gánh" phần lớn nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.

Theo ông, đây là cấu trúc vốn không bền vững đối với một lĩnh vực có nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn.

Ông Hà cho biết Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã và đang triển khai đồng bộ nhiều chính sách thông qua việc điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác, ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần ổn định mặt bằng lãi suất cho vay.

Đáng chú ý, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn đối với các khoản vay mua nhà ở xã hội so với bất động sản thương mại.

Đặc biệt, từ cuối tháng 5/2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm dành cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp sẽ không bị tính vào hạn mức kiểm soát tăng trưởng tín dụng của ngân hàng. Đây được xem là một cơ chế "nới room" có mục tiêu, nhằm khuyến khích các tổ chức tín dụng mạnh dạn cho vay đối với phân khúc ưu tiên.

Song song với đó, từ ngày 1/7/2026, tỷ lệ tối đa sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30% lên 40%, giúp các ngân hàng có thêm dư địa tài trợ cho các dự án quy mô lớn.

Tuy nhiên, cùng với việc tạo điều kiện cho vay, cơ quan quản lý cũng siết chặt kiểm soát rủi ro. Theo ông Đào Văn Hà, các khoản tín dụng dành cho dự án chưa đầy đủ pháp lý, nhóm khách hàng lớn hoặc các địa bàn tiềm ẩn rủi ro sẽ trở thành trọng tâm của hoạt động thanh tra trong thời gian tới.

Điều đó đồng nghĩa, tín dụng sẽ không còn chảy theo quy mô doanh nghiệp hay sức nóng của thị trường, mà phụ thuộc ngày càng nhiều vào chất lượng dự án.

"Nút thắt" lớn nhất vẫn là nguồn cung

Nếu dòng vốn được khai thông nhưng nguồn cung nhà ở giá rẻ không cải thiện, giá nhà rất khó giảm. Đây cũng là vấn đề được nhiều chuyên gia đặt ra tại hội thảo.

Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thời gian qua, nhiều điểm nghẽn pháp lý đã được tháo gỡ.

Riêng đối với nhà ở xã hội, thời gian thực hiện thủ tục đầu tư đã được rút ngắn đáng kể; nhiều khâu trung gian được cắt giảm, chủ đầu tư được quyền tự xác định giá bán thay vì chờ thẩm định nhiều tháng như trước.

Các diễn giả tại hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững" do Báo Thanh tra tổ chức.

Bộ Xây dựng cũng đang sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tiếp tục đơn giản hóa thủ tục, đồng thời chuyển trọng tâm từ phát triển nhà để bán sang phát triển nhà ở cho thuê.

Theo cơ quan quản lý, mô hình nhà ở cho thuê sẽ trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường trong giai đoạn tới, song muốn phát triển cần có nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Một điểm đáng chú ý khác là gần như tất cả các diễn giả đều thống nhất rằng tín dụng ngân hàng không thể tiếp tục là nguồn vốn chủ đạo cho bất động sản.

Theo ông Nguyễn Sơn, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tổng công ty Lưu ký và Bù trừ Chứng khoán Việt Nam (VSDC), Việt Nam cần phát triển đồng thời thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư bất động sản (REITs), cùng với việc thu hút mạnh hơn dòng vốn FDI và hoạt động M&A.

Việc thị trường chứng khoán Việt Nam được FTSE Russell nâng hạng lên thị trường mới nổi thứ cấp từ tháng 9/2026 được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, qua đó giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank cũng đề xuất phát triển mô hình cho vay theo chuỗi và kéo dài thời hạn tín dụng lên tới 50 năm đối với nhà ở xã hội, trong khi ABBank cho biết sẽ linh hoạt hơn trong đánh giá thu nhập của khách hàng để mở rộng cơ hội tiếp cận vốn cho người mua nhà lần đầu.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đang xuất hiện một xu hướng rõ rệt. Trong 6 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ người tìm mua bất động sản để ở chiếm khoảng 67%, trong khi mục đích đầu tư chỉ còn 33%.

Người mua hiện quan tâm nhiều hơn tới tổng giá trị căn nhà, khả năng trả góp và chất lượng sống thay vì kỳ vọng tăng giá.

Đồng thời, họ cũng thận trọng hơn khi vay vốn. Phần lớn chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản và mong muốn tổng số tiền trả nợ hằng tháng không vượt quá 40% thu nhập.

Xu hướng này buộc cả chủ đầu tư lẫn ngân hàng phải thay đổi cách tiếp cận, từ phát triển sản phẩm, chính sách bán hàng đến thiết kế các gói tín dụng phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Lệ Chi