Nhiều chủ đầu tư 'nhờ cậy' kênh chứng khoán

Thị trường bất động sản đang ở trạng thái “vừa có kỳ vọng, vừa nhiều thách thức”

Kế hoạch phát hành cổ phiếu

Chỉ trong thời gian ngắn, hàng loạt doanh nghiệp niêm yết trong lĩnh vực bất động sản và hạ tầng đã công bố kế hoạch phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ, với tổng giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.

Công ty cổ phần Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Hoàng Quân, mã HQC) công bố kế hoạch phát hành 50 triệu cổ phiếu nhằm thu về 500 tỷ đồng để xử lý nợ. Trong đó, khoản nợ 212 tỷ đồng của Hoàng Quân với Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (mã HPX) sẽ được chuyển đổi thành 21,2 triệu cổ phiếu, tương đương 3,38% tỷ lệ sở hữu sau phát hành.

Một trường hợp lớn hơn là Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã NVL), với kế hoạch phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu để chuyển đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng cho các chủ nợ, bao gồm NovaGroup, Diamond Properties và bà Hoàng Thu Châu. Không dừng lại ở đó, Novaland dự kiến tiếp tục phát hành gần 152 triệu cổ phiếu với giá 40.000 đồng/cổ phiếu để hoán đổi toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu phát hành giai đoạn 2021 - 2022, với tổng giá trị 6.074 tỷ đồng.

Việc doanh nghiệp đồng loạt “trả nợ bằng cổ phiếu” là một giải pháp giảm tải áp lực từ khối nợ trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn 2023 - 2025. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là bất động sản, không đủ dòng tiền để trả nợ, trong khi huy động vốn mới từ ngân hàng hay thị trường trái phiếu gặp khó khăn.

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land nhận định, đây là phương án hài hòa lợi ích cho cả trái chủ và doanh nghiệp. Khi thị trường bất động sản vẫn ảm đạm, nhiều doanh nghiệp khó tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán trái phiếu đến hạn. Việc hoán đổi trái phiếu thành cổ phiếu giúp họ tránh nguy cơ mất khả năng chi trả, đồng thời mở ra dư địa tái phân bổ nguồn lực, tập trung cho các dự án mang tính sống còn.

Phát hành thêm cổ phiếu đồng nghĩa với pha loãng quyền lợi của cổ đông hiện hữu trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, đây là quyết định cần thiết để giảm áp lực dòng tiền, cải thiện hệ số an toàn tài chính và duy trì khả năng vận hành ổn định. Quan trọng hơn, nó thể hiện tư duy chuyển từ “chữa cháy” sang “tái thiết”, đặt nền móng cho sự phục hồi bền vững và bảo vệ lợi ích lâu dài của các bên liên quan.

Ghi nhận trên thị trường cho thấy, ngoài việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ, không ít doanh nghiệp còn sử dụng công cụ này để huy động vốn phát triển dự án.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã TCH) sẽ chào bán hơn 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 10:3. Tổng số tiền dự kiến thu gần 2.005 tỷ đồng sẽ được Công ty sử dụng cho dự án Hoàng Huy Green River (1.200 tỷ đồng), phần còn lại gần 805 tỷ đồng dành cho dự án Hoàng Huy Commerce - tòa H2.

Tương tự, Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã DIG) lên kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, dự kiến thu về 1.800 tỷ đồng trong giai đoạn quý III/2025 - quý I/2026.

Trong đó, DIC Corp dự kiến dùng 600 tỷ đồng cho dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques - giai đoạn 3 (CSJ); 600 tỷ đồng cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình trên đất tại dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh; còn lại 600 tỷ đồng thanh toán trái phiếu DIG12301. Nếu nguồn thu không đủ, doanh nghiệp sẽ ưu tiên cho dự án CSJ giai đoạn 3, sau đó đến Vị Thanh, cuối cùng mới đến việc mua lại trái phiếu.

Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) cũng thông qua kế hoạch chào bán riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu với giá dự kiến 18.600 đồng/cổ phiếu, ước tính huy động 1.739 tỷ đồng. Số vốn này sẽ được góp vào công ty con - Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An - để triển khai dự án Khu chung cư cao tầng, thương mại, dịch vụ DatXanhHomes Parkview, diện tích 103.889 m2, tổng vốn đầu tư 1.680 tỷ đồng.

Phép thử sức bền của doanh nghiệp

Tại các diễn đàn gần đây, nhiều chuyên gia nhận định, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản vẫn tích cực. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại là “phép thử” khắc nghiệt đối với sức bền tài chính của doanh nghiệp. Phần lớn chủ đầu tư phải xoay xở với dòng tiền hạn hẹp, trong khi dự án mới chưa đến thời điểm tạo doanh thu và chi phí vốn vẫn neo cao.

Ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Phân tích Công ty cổ phần Đầu tư FIDT cho rằng, các vướng mắc về quy hoạch, định giá đất và thủ tục đầu tư tiếp tục khiến dòng vốn bị nghẽn. Trong khi đó, sức cầu chưa phục hồi mạnh khi thu nhập chưa theo kịp giá nhà, tâm lý người mua vẫn thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng.

Theo Bộ Xây dựng, đến cuối quý II/2025, lượng tồn kho căn hộ trên cả nước tăng hơn 40% so với quý I, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Nguyên nhân chính là giá bán vượt quá khả năng chi trả của đa số người mua để ở, trong khi dòng tiền nhà đầu tư cũng không còn dồi dào.

Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư hiện không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà cả nhóm trung bình khá. Ngay cả người có thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng cũng khó tự tin mua nhà nếu thiếu sự hỗ trợ từ gia đình.

Thực tế tại Hà Nội cho thấy, giá chung cư cũ tháng 6/2025 đã tăng 120 - 180% so với tháng 8/2024. Với mức thu nhập 15 - 20 triệu đồng/tháng, người dân gần như không còn cơ hội tiếp cận nhà ở thương mại, buộc phải tìm đến chung cư mini - dù nhận thức rõ rủi ro pháp lý và an toàn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cảnh báo, lượng tồn kho đáng lo nhất là sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa bán được, bởi nó tạo áp lực tài chính trực tiếp và kéo dài cho doanh nghiệp. Nếu không sớm xử lý, lượng hàng này sẽ trở thành gánh nặng, kìm hãm khả năng triển khai dự án mới.

CBRE đánh giá, thị trường đang ở trạng thái “vừa có kỳ vọng, vừa nhiều thách thức”. Các yếu tố hỗ trợ như tín dụng cải thiện, chính sách pháp lý dần tháo gỡ vướng mắc, tâm lý đầu tư tích cực hơn. Tuy nhiên, rào cản vẫn lớn: giá đất và chi phí đầu vào tăng, pháp lý thiếu ổn định, sức mua yếu. Doanh nghiệp cần hành động thận trọng nhưng không thể chần chừ.

Việt Dũng