Nhà đầu tư bất động sản quay về 'phòng thủ'?

Chung cư quay trở lại là phân khúc được nhiều nhà đầu tư quan tâm tại cả Hà Nội và TP.HCM. Ảnh: Hoàng Anh.

Đầu tư đất nền bước vào giai đoạn thận trọng

Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh hồi đầu năm, thị trường đất nền trong quý II/2025 ghi nhận xu hướng hạ nhiệt rõ rệt cả về mức độ quan tâm lẫn nguồn cung, nhường chỗ cho phân khúc chung cư dẫn sóng thị trường.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản với đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3. Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền Hà Nội giảm 47%, TP.HCM (cũ) giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM (cũ) giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%.

Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ gia tăng và chính sách chưa rõ ràng. Nhiều thông tin liên quan đến đánh thuế bất động sản, biến động về thuế quan xuất hiện trên thị trường thời gian gần đây đang khiến nhiều người mua nhà lo ngại.

Bên cạnh đó, mức độ quan tâm đất nền trong quý cũng cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền Nam, mức độ tập trung cao quanh TP.HCM, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Miền Bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền Nam. Giá đất nền Bắc Ninh khoảng 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu/m2. Trong khi miền Nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu/m2, Cần thơ 28,9 triệu/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu/m2…

Một số tỉnh miền Bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý II/2025 như Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%), Vĩnh Phúc (+26%). Trong khi đó, miền Nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Bình Dương (+25%), Đồng Nai (+23%), Long An (+36%), Bà Rịa – Vũng Tàu (+18%), Bình Phước và Tây Ninh (0%).

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong 6 tháng đầu năm 2025, biến động giảm của thị trường trong quý II đang đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, miền Bắc tiếp tục dẫn dắt đà tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng.

Nhà đầu tư bất động sản quay lại chung cư

Thay vì tập trung vào phân khúc đất nền, dòng tiền của các nhà đầu tư bất động sản đang có xu hướng trở lại phân khúc chung cư. Trong quý II/2025, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản cả về nguồn cung và mức giá.

Tại Hà Nội, giá bán chung cư tiếp tục duy trì đà tăng và neo ở mức cao hơn so với tại TP. HCM. Nếu như đầu năm 2023 giá bán chung cư Hà Nội trung bình ở mức 38 triệu đồng/m2, thấp hơn 23% so với mức giá trung bình ở TP.HCM cũ là 47 triệu đồng/m2, thì năm 2024, giá chung cư Hà Nội đuổi kịp TP.HCM và đến nay đã đạt mức trung bình 70 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 11% so với TP.HCM.

Hậu sáp nhập, giá trung bình tại TP.HCM mới là 57 triệu đồng/m2, thấp hơn 25% so với Hà Nội.

Ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ tại Sự kiện “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” tại Hà Nội của Batdongsan.com.vn.

Mặt bằng giá bán tăng phản ánh rõ rệt sức cầu ổn định và mức tăng trưởng mạnh của thị trường Thủ đô, đặc biệt là tại các quận cận trung tâm – nơi đang được đầu tư hạ tầng đồng bộ và hình thành các đại đô thị quy mô lớn.

Cụ thể, các quận cận trung tâm như Hà Đông, Gia Lâm, Hoàng Mai đang là tâm điểm tăng giá của thị trường chung cư. Lý do đến từ sự hình thành các đại đô thị đồng bộ về tiện ích, quy hoạch, các dự án hạ tầng lớn như vành đai 4, cầu Trần Hưng Đạo, Tứ Liên... giúp rút ngắn thời gian di chuyển.

Mặc dù giá các quận trung tâm vẫn cao hơn 20–30%, song vùng cận trung tâm đang có tốc độ tăng trưởng vượt trội, quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối tốt, trở thành điểm đến mới cho cả người mua để ở và nhà đầu tư dài hạn.

Trước mức giá chung cư Hà Nội tăng mạnh, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ vào Nam. TP.HCM và các tỉnh vùng ven tiếp tục là điểm đến hấp dẫn với nhà đầu tư miền Bắc.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Guru Việt Nam, sự vươn lên của phân khúc chung cư cho thấy hành vi của người mua nhà đang dịch chuyển rõ rệt từ xu hướng đầu cơ sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền ổn định. Các nhà đầu tư đang có xu hướng thận trọng hơn, quay về các phân khúc bất động sản an toàn.

Ngược lại, phân khúc đất nền giảm mức độ quan tâm, cho thấy sự “hạ nhiệt” rõ rệt sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Các nhà đầu tư trên thị trường đang có xu hướng phòng thủ trước những biến động vĩ mô, quay trở về với những loại hình bất động sản ở thực, dễ khai thác.

Theo ông Quốc Anh, các nhà đầu tư đang có xu hướng chuyển từ “lướt sóng” sang “khai thác thực tế”, tập trung vào khả năng sinh lời ổn định qua thời gian. Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt. Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Bên cạnh đó, dòng tiền trở lại phân khúc chung cư cũng được xem là động thái tất yếu từ thị trường sau loạt điều chỉnh giảm lãi suất vay mua nhà, cùng với sự xuất hiện của các dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM.

Phương Linh