Nguồn cung tăng nhưng giá nhà vẫn 'áp lực'

Cụ thể, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm nhà ở mới, gấp hơn 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong đó, phân khúc thấp tầng, đất nền có tỷ trọng tăng mạnh, đạt hơn 40%, tương đương 15 nghìn sản phẩm. Giỏ hàng chủ yếu là các sản phẩm biệt thự/liền kề cao cấp tại các dự án khu đô thị vùng ven.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mở bán mới, chiếm thị phần 56%, trong đó, căn hộ chung cư cao cấp, sang trọng vẫn chiếm tỷ trọng lớn, đạt 60%, tăng 2 điểm phần trăm so với quý trước và tương đương cùng kỳ năm 2024.

Căn hộ trung cấp có tỷ trọng cải thiện, đạt 35%, tăng khoảng 9 điểm phần trăm so với cùng kỳ nhờ có nhiều hơn các dự án mở bán mới ở các địa phương ven đô thị. Đáng chú ý, căn hộ bình dân vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp đến từ một số dự án nhà ở xã hội.

Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng cung nhà ở đạt khoảng 64.000 sản phẩm, trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Tuy nguồn cung nhà ở tăng nhưng cơ cấu vẫn mất cân đối. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2. Khả năng giảm giá gần như không có. Lý giải cho diễn biến này, đại diện VARS đưa ra 4 nguyên nhân, bao gồm:

Thứ nhất, do nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn còn thiếu và yếu so với nhu cầu. Cơ cấu nguồn cung vẫn chưa tìm được điểm cân bằng, chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư lớn (chiếm hơn 72% tổng nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II), giá trị cao, thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở giá phù hợp.

Thứ hai, do chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai tăng.

Thứ ba, do tâm lý đầu cơ, tích lũy tài sản, kỳ vọng tăng giá trước các thông tin về quy hoạch, sáp nhập, “ăn theo” đại dự án...

Thứ tư, do tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu cũng góp phần đẩy giá tăng…

Với thực trạng trên, VARS cho rằng, việc giá bất động sản tăng cao khiến người thu nhập trung bình và thấp ngày càng khó tiếp cận nhà ở; đồng thời, gây rủi ro trong quản lý nhà nước.

Mặt khác, việc sử dụng dữ liệu giá giao dịch trong thời kỳ “sốt nóng” để làm căn cứ xác định giá đất có thể dẫn đến định giá sai lệch, gây méo mó thị trường và bất cập trong thu ngân sách, đền bù, hoặc tính thuế; làm mất an toàn thị trường, nếu không được kiểm soát kịp thời, sẽ tạo ra nguy cơ bong bóng bất động sản, khiến thị trường đối mặt với rủi ro đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá, nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất...

Bên cạnh đó, tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể “bám sát" khu vực miền Bắc nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng “kén" khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Việt Dương