Người mua nhà thấp thỏm trước biến động lãi suất

Người trẻ mua nhà ở, chung cư là đối tượng chịu ảnh hưởng nhiều từ động thái tăng lãi suất cho vay (Khu NOXH Minh Phương, phường Nông Trang, tỉnh Phú Thọ)

Áp lực “thả nổi”

Thị trường tài chính đã ghi nhận những biến động rõ rệt về lãi suất vay mua nhà ngay trong tháng 11/2025. Việc lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng thương mại đồng loạt tăng đã kéo theo sự điều chỉnh tương ứng ở lãi suất cho vay BĐS.

Sự biến động được thể hiện rõ qua các gói vay mà nhiều ngân hàng đang áp dụng. Đơn cử, BVBank đang triển khai gói vay mua nhà với mức lãi suất ưu đãi 8,49%/năm trong 12 tháng đầu. Tuy nhiên, mức lãi suất từ tháng thứ 13 trở đi được áp dụng là 14,8%/năm, một con số tạo áp lực không nhỏ lên người vay, dù thời hạn vay lên đến 25 năm và hạn mức cho vay tối đa 85% giá trị tài sản bảo đảm (tối đa 10 tỉ đồng). Đối với vay xây sửa nhà, mức lãi suất ưu đãi tương đương (8,49%/năm trong 12 tháng đầu) nhưng sau đó cũng thả nổi ở mức 14,8%/năm.

Tương tự, VIB đưa ra nhiều phương án linh hoạt hơn cho khách hàng lựa chọn: Cố định 5,9%/năm trong 6 tháng, 6,9%/năm trong 12 tháng, 7,9%/năm trong 24 tháng hoặc 8,9%/năm trong 36 tháng đầu tiên. Điều đáng quan tâm là mức lãi suất thực tế sau thời gian ưu đãi. Với gói cố định 6,9% trong 12 tháng, từ tháng thứ 13, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất cho vay bất động sản cơ sở (hiện khoảng 8,5%/năm) cộng thêm biên độ khoảng 2,8%/năm, tương đương với mức lãi suất thả nổi thực tế khoảng 11,3%/năm.

Mặc dù một số ngân hàng thương mại vẫn duy trì các gói vay ưu đãi cho người trẻ (dưới 35 tuổi) với mặt bằng lãi suất hấp dẫn chỉ từ 4%-6%/năm trong 6 đến 12 tháng đầu, nhưng ghi nhận thực tế cho thấy, mức lãi suất thả nổi cho các khoản vay mua nhà sau ưu đãi đang có xu hướng tăng cao, phổ biến từ 12% - 15%/năm.

Nhiều ngân hàng thương mại tăng lãi suất huy động khiến lãi suất cho vay rục rịch tăng theo

Sự tăng trưởng này khiến những người đã vay vốn cảm thấy thấp thỏm. Chị Hà Thị Hồng Thái (xã Sơn Lương, tỉnh Phú Thọ), hiện là nhân viên một doanh nghiệp cung ứng gỗ xuất khẩu. Chị đang có một khoản vay 1,5 tỉ đồng để mua căn hộ chung cư, với mức ưu đãi ban đầu là 5,5%/năm. Tuy nhiên, thời điểm áp dụng lãi suất thả nổi vào khoảng tháng 5/2026 đang đến gần và chuyên viên ngân hàng đã thông báo về khả năng lãi suất sẽ tăng lên mức 9%-10%/năm.

Chị Thái cho biết: “Chi phí lãi vay tăng lên buộc tôi phải tính toán lại mọi chi tiêu. Áp lực này sẽ không hề nhỏ, đặc biệt khi hợp đồng vay của tôi được giải ngân theo tiến độ và lãi suất tính theo thị trường tại thời điểm giải ngân”.

“Thanh lọc” thị trường BĐS

Động thái điều chỉnh tăng lãi suất cho vay của các ngân hàng đã tác động trực tiếp, khiến cho giao dịch BĐS trên thị trường có xu hướng chững lại. Lãi suất luôn là biến số vĩ mô nhạy cảm, ảnh hưởng tức thời đến thị trường. Khi lãi suất tăng, chi phí vốn của cả doanh nghiệp BĐS và người mua nhà đều tăng theo, dẫn đến sức cầu suy yếu, dòng tiền bị siết chặt và thanh khoản thị trường giảm mạnh.

Anh Lưu Công Sơn, một chuyên viên tư vấn BĐS tại địa bàn Phú Thọ nhận định: “Lãi suất là “van điều tiết” nhạy cảm nhất với thị trường BĐS. Khi chi phí vay vốn tăng, giá nhà khó có thể tăng mạnh như giai đoạn trước. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ buộc phải cơ cấu lại danh mục hoặc bán bớt tài sản để giảm gánh nặng nợ vay, trong khi người có nhu cầu ở thực cũng phải tính toán lại kế hoạch tài chính vì áp lực trả nợ hàng tháng tăng lên”.

Theo các chuyên gia tài chính, doanh nghiệp BĐS là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đặc thù sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, với phần lớn dự án được triển khai dựa vào vốn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Lãi suất tăng khiến chi phí tài chính “ăn mòn” lợi nhuận, buộc các DN phải cắt giảm chi phí, giãn tiến độ hoặc cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Người muốn sở hữu bất động sản từ đòn bẩy tài chính nên cân nhắc kỹ lưỡng trong thời điểm hiện nay

Các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho người dân có nhu cầu ở thực: “Việc lãi suất tăng không nên quá lo lắng, nhưng cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trong dài hạn, tránh tâm lý”mua bằng mọi giá". Trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động, người mua nên ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và đặc biệt là có chính sách hỗ trợ lãi suất cố định trong 2-3 năm đầu để giảm thiểu rủi ro tài chính tối đa".

Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay mua nhà nhích lên, đặt người mua nhà trước bài toán “cân não” về chi phí trả nợ và khiến thị trường bất động sản đối diện nguy cơ suy giảm thanh khoản.

Đây cũng là cơ chế thanh lọc buộc các chủ thể phải cơ cấu lại tài chính. Chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực cần tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn và ưu tiên các dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất cố định để tối đa hóa an toàn tài chính.

Trang Thùy