Nghịch lý Sa Pa và lựa chọn của Alphanam

Điểm đến nổi tiếng nhưng ‘vùng trũng’ của bất động sản nghỉ dưỡng

Trong nhiều năm, bản đồ bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam gần như được vẽ dọc theo đường bờ biển. Từ Đà Nẵng, Nha Trang đến Phú Quốc, những quần thể quy mô từ vài chục đến hàng trăm héc-ta liên tục xuất hiện, kéo theo sự hiện diện của các thương hiệu khách sạn quốc tế hàng đầu. Các doanh nghiệp lớn cũng mặc nhiên xem biển là “đường đua” chính của phân khúc nghỉ dưỡng, nơi quỹ đất rộng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mô hình kinh doanh đã được thị trường kiểm chứng.

Trong bối cảnh đó, những trung tâm du lịch vùng núi và cao nguyên như Sa Pa hay Đà Lạt gần như đứng ngoài cuộc chơi. Điều này khá nghịch lý. Là một trong những điểm đến nổi tiếng nhất của du lịch Việt Nam, Sa Pa đón hàng triệu lượt khách mỗi năm nhờ khí hậu ôn đới, cảnh quan ruộng bậc thang, văn hóa bản địa đặc sắc và sức hút của đỉnh Fansipan. Tuy nhiên, xét dưới góc độ bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường này lại phát triển chậm hơn đáng kể so với các địa phương ven biển. Dù có hàng trăm cơ sở lưu trú, Sa Pa chỉ có một khách sạn mang thương hiệu quốc tế, còn các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn gần như hiếm hoi.

Nguyên nhân không nằm ở nhu cầu. Sa Pa hấp dẫn du khách nhưng lại là một trong những thị trường khó phát triển nhất đối với các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Địa hình núi cao chia cắt khiến việc tìm kiếm quỹ đất đủ lớn để phát triển các tổ hợp nghỉ dưỡng gần như là bài toán nan giải. Những khu vực có cảnh quan đẹp nhất lại gắn với ruộng bậc thang, bản làng của đồng bào dân tộc hoặc nằm trong không gian cần được bảo tồn. Ngay cả khi có quỹ đất, chi phí đầu tư hạ tầng trên địa hình dốc cũng cao hơn đáng kể so với các dự án ven biển.

Thung lũng Mường Hoa. Ảnh: DN

Nói cách khác, Sa Pa không thiếu khách du lịch; điều thị trường thiếu là những dự án đủ quy mô và đủ tiêu chuẩn để nâng trải nghiệm lưu trú lên một nấc thang mới. Chính khoảng trống đó đang tạo ra cơ hội cho những doanh nghiệp chấp nhận đầu tư dài hạn. Thay vì tiếp tục tham gia cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt ở các thị trường ven biển, Alphanam lựa chọn phát triển Alphora Muong Hoa trên quỹ đất 83ha tại thung lũng Mường Hoa, một trong những dự án nghỉ dưỡng lớn nhất đang được triển khai ở vùng núi Tây Bắc.

Thay vì phát triển một khu nghỉ dưỡng đơn lẻ, doanh nghiệp đang hướng đến việc kiến tạo một điểm đến có khả năng cạnh tranh ở phân khúc nghỉ dưỡng cao cấp. Đây cũng là điểm khác biệt trong chiến lược của Alphanam so với cách tiếp cận quen thuộc của nhiều chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trước đây.

Kiến tạo điểm đến

Nếu chỉ nhìn vào những sản phẩm đang được Alphanam đưa ra thị trường, từ 31 căn nhà phố thương mại trong làng ẩm thực quốc tế đến 39 căn biệt thự nghỉ dưỡng ON 39 Villas, nhiều người có thể cho rằng đây là một dự án bất động sản nghỉ dưỡng theo mô hình quen thuộc. Nhưng những phân khu này thực chất chỉ là những mảnh ghép đầu tiên trong một chiến lược lớn hơn.

Điểm khác biệt của Alphora Muong Hoa nằm ở chỗ Alphanam không phát triển từng hạng mục riêng lẻ mà xây dựng một hệ sinh thái nghỉ dưỡng hoàn chỉnh, nơi bất động sản, khách sạn, ẩm thực và dịch vụ được quy hoạch để cùng tạo ra sức hấp dẫn cho toàn bộ điểm đến.

Chiến lược này thể hiện rõ nhất qua việc Alphanam hợp tác đồng thời với ba tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế là IHG, Marriott International và Accor để đưa sáu thương hiệu khách sạn đến cùng một quần thể, gồm Sofitel, InterContinental, JW Marriott, Courtyard by Marriott, Apartments by Marriott Bonvoy và Holiday Inn. Theo đại diện Alphanam, đây sẽ là một trong số rất ít quần thể nghỉ dưỡng tại châu Á hội tụ nhiều thương hiệu khách sạn quốc tế đến như vậy.

Phối cảnh quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Alphora Muong Hoa. Ảnh: DN

Trong nhiều năm, việc hợp tác với một thương hiệu khách sạn quốc tế gần như đã trở thành “công thức” của các dự án nghỉ dưỡng cao cấp. Tuy nhiên, phần lớn dự án chỉ lựa chọn một thương hiệu duy nhất để gia tăng khả năng nhận diện và hỗ trợ bán hàng. Alphora Mường Hoa lại phát triển nhiều thương hiệu trong cùng một điểm đến nhằm mở rộng tệp khách hàng và đa dạng hóa trải nghiệm lưu trú.

Đây cũng là mô hình phổ biến tại nhiều quần thể nghỉ dưỡng hàng đầu thế giới. Một thương hiệu siêu sang có thể phục vụ nhóm khách tìm kiếm trải nghiệm riêng tư và đẳng cấp, trong khi một thương hiệu khác hướng đến khách gia đình, khách doanh nhân hoặc nhóm lưu trú dài ngày. Mỗi thương hiệu giữ bản sắc riêng nhưng cùng chia sẻ hạ tầng, tiện ích và không gian của toàn bộ điểm đến.

Với Sa Pa, chiến lược này còn mang một ý nghĩa khác. Sa Pa thiếu cơ sở lưu trú thương hiệu quốc tế nên mức độ tiếp cận đến thị trường khách du lịch quốc tế vẫn hạn chế so với những điểm đến ven biển đã hội tụ nhiều tập đoàn lớn như Nha Trang hay Đà Nẵng. Nhưng khi một quần thể như Alphora Muong Hoa có khả năng cung cấp nhiều trải nghiệm khác nhau, từ lưu trú, ẩm thực, mua sắm đến nghỉ dưỡng cao cấp, cơ hội kéo dài thời gian ở lại của du khách cũng lớn hơn. Giá trị vì thế không chỉ đến từ từng khách sạn hay từng căn biệt thự, mà đến từ sức hút tổng thể của cả điểm đến.

Đó cũng là lý do Alphanam không chỉ bán một sản phẩm bất động sản mà đang đầu tư vào khả năng vận hành của toàn bộ hệ sinh thái. Khi nhiều thương hiệu quốc tế cùng hiện diện, mỗi tập đoàn quản lý mang theo mạng lưới phân phối, chương trình khách hàng thân thiết và tiêu chuẩn dịch vụ riêng. Những yếu tố này không chỉ giúp tiếp cận nhiều nhóm khách quốc tế hơn mà còn góp phần nâng vị thế của Sa Pa trên bản đồ nghỉ dưỡng khu vực.

Đứng sau dự án còn có là các tên tuổi thiết kế hàng đầu thế giới như DPA, WATG cùng hai kiến trúc sư danh tiếng. Bill Bensley mang đến triết lý thiết kế gắn với bản sắc địa phương sau quá trình nghiên cứu sâu về văn hóa Sa Pa, trong khi Salvador Pérez Arroyo tạo dấu ấn bằng những công trình biểu tượng, nơi kiến trúc hòa quyện với cảnh quan và văn hóa bản địa để kiến tạo trải nghiệm khác biệt.

Khung cảnh siêu thực của một dự án thành phần trong quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Alphora Muong Hoa. Ảnh: DN

THương hiệu quốc tế không chỉ là công cụ bán hàng

Sự hiện diện của các thương hiệu khách sạn quốc tế vẫn được xem là “bảo chứng” cho khả năng bán hàng của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Việc một dự án gắn với thương hiệu của Marriott, InterContinental hay Accor thường đủ để tạo niềm tin với nhà đầu tư. Nhưng, những thương hiệu quốc tế không đơn thuần khẳng định vị thế của chủ sở hữu bất động sản, mà ở góc độ khác, còn khẳng định giá trị của tài sản đó sẽ gia tăng thế nào trong 10 hay 20 năm tới.

Ở góc độ này, việc Alphanam đưa đồng thời nhiều thương hiệu quốc tế đến Alphora Mường Hoa không đơn thuần nhằm gia tăng sức hút cho dự án mà hướng tới là năng lực vận hành dài hạn của toàn bộ quần thể.

Mỗi tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế không chỉ mang theo một thương hiệu mà còn mang đến hệ thống tiêu chuẩn thiết kế, quy trình quản trị, công nghệ vận hành, mạng lưới phân phối toàn cầu và hàng chục triệu thành viên trong các chương trình khách hàng thân thiết. Đó là những yếu tố quyết định khả năng duy trì công suất phòng, mức giá và chất lượng dịch vụ sau khi dự án đi vào hoạt động.

Chính vì vậy, giá trị của một bất động sản nghỉ dưỡng ngày nay không còn được quyết định vào ngày mở bán mà được kiểm chứng trong suốt vòng đời khai thác.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa bất động sản nghỉ dưỡng và nhà ở thông thường. Nếu căn hộ để ở chủ yếu gia tăng giá trị nhờ vị trí và sự phát triển của đô thị, thì bất động sản nghỉ dưỡng còn phụ thuộc vào khả năng tạo ra dòng khách ổn định và duy trì chất lượng trải nghiệm theo thời gian. Một khu nghỉ dưỡng có thể sở hữu vị trí đẹp, nhưng nếu vận hành không hiệu quả, giá trị tài sản rất khó được bảo toàn.

Từ góc nhìn đó, việc Alphanam hợp tác với các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế không chỉ là câu chuyện thương hiệu, mà còn là một khoản đầu tư vào chất lượng vận hành. Đổi lại, doanh nghiệp phải chấp nhận những tiêu chuẩn khắt khe hơn về quy hoạch, thiết kế, xây dựng và dịch vụ để đáp ứng yêu cầu của từng thương hiệu.

Một chi tiết đáng chú ý là Alphanam cũng không lựa chọn phát triển nguồn cung đại trà. Khu ON 39 Villas chỉ gồm 39 căn biệt thự, trong khi The Residences at InterContinental dự kiến có 79 căn biệt thự. Quy mô hữu hạn này cho thấy doanh nghiệp không theo đuổi mục tiêu tối đa hóa số lượng sản phẩm, mà hướng đến việc duy trì tính khan hiếm, yếu tố thường tạo nên giá trị của các tài sản nghỉ dưỡng cao cấp.

Khu nhà phố đã hoàn thiện. Ảnh: DN

đặt cược trước hạ tầng

Nếu có một yếu tố quyết định thành công của bất động sản nghỉ dưỡng, đó là khả năng kết nối. Một khu nghỉ dưỡng có thể sở hữu cảnh quan đặc biệt, dịch vụ đẳng cấp hay thương hiệu quốc tế, nhưng nếu du khách mất quá nhiều thời gian để tiếp cận, sức hấp dẫn của điểm đến sẽ bị giới hạn. Ngược lại, mỗi bước tiến của hạ tầng giao thông đều có thể mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường du lịch.

Sa Pa là một ví dụ điển hình. Trong nhiều năm, sức hút của vùng đất này gần như chỉ dựa vào vẻ đẹp thiên nhiên và bản sắc văn hóa. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển dài khiến Sa Pa chưa thể khai thác hết tiềm năng của một điểm đến nghỉ dưỡng cao cấp. Chỉ khi tuyến cao tốc Hà Nội - Lào Cai đi vào hoạt động và cầu Mống Sến hoàn thành, việc tiếp cận Sa Pa mới trở nên thuận tiện hơn, tạo động lực cho lượng khách tăng trưởng mạnh trong những năm gần đây.

Nhưng với Alphanam, đó mới chỉ là điểm khởi đầu. Doanh nghiệp kỳ vọng dư địa tăng trưởng của Sa Pa sẽ còn được mở rộng khi các dự án hạ tầng chiến lược như tuyến đường sắt kết nối Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng hay sân bay Sa Pa được triển khai trong tương lai. Chính vì vậy, thay vì chờ hạ tầng hoàn thiện rồi mới đầu tư, Alphanam lựa chọn đẩy nhanh tiến độ xây dựng các hợp phần quan trọng của Alphora Mường Hoa, từ ON 39 Villas đến The Residences at InterContinental và Sofitel Sapa Hotel & Residences.

Trong kinh doanh, phần thưởng lớn nhất thường không thuộc về doanh nghiệp phản ứng nhanh nhất với thị trường, mà thuộc về doanh nghiệp nhìn thấy xu hướng trước khi thị trường trở nên rõ ràng. Điều này đặc biệt đúng với bất động sản nghỉ dưỡng, nơi quỹ đất đẹp là nguồn lực hữu hạn và gần như không thể thay thế.

Đợi đến khi sân bay đi vào hoạt động hay tuyến đường sắt được hoàn thành mới bắt đầu tìm kiếm quỹ đất đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí đầu vào cao hơn, quỹ đất hạn chế hơn và cạnh tranh khốc liệt hơn. Ngược lại, đầu tư sớm giúp doanh nghiệp có thời gian hoàn thiện quy hoạch, xây dựng hệ sinh thái dịch vụ và chuẩn bị năng lực vận hành để đón đầu làn sóng tăng trưởng mới của thị trường.

Nhìn từ góc độ đó, Alphora Muong Hoa không chỉ phản ánh chiến lược của một doanh nghiệp, mà còn cho thấy một hướng đi mới của bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam.

Sau giai đoạn phát triển dựa trên quy mô và tốc độ bán hàng, cuộc cạnh tranh đang chuyển dần sang chất lượng của điểm đến, năng lực vận hành và tầm nhìn đầu tư dài hạn. Trong cuộc chơi mới ấy, lợi thế không còn thuộc về doanh nghiệp xây nhiều sản phẩm nhất, mà thuộc về doanh nghiệp có khả năng tạo ra một hệ sinh thái đủ sức thu hút du khách, giữ chân họ lâu hơn và duy trì giá trị tài sản trong nhiều năm sau khi dự án đi vào hoạt động.

Nếu chiến lược này thành công, giá trị mà Alphanam tạo ra sẽ không chỉ được đo bằng số lượng biệt thự hay căn hộ nghỉ dưỡng bán ra. Quan trọng hơn, doanh nghiệp có thể góp phần định hình một mô hình phát triển mới cho du lịch nghỉ dưỡng miền núi, nơi giá trị của bất động sản được tạo nên từ sức hấp dẫn bền vững của cả điểm đến chứ không chỉ từ chính công trình được xây dựng trên đó.

Giang Sơn