Ngân hàng không dễ cho vay mua nhà

Cho vay mua nhà gặp khó là nguyên nhân chính khiến tín dụng của Vietcombank đến giữa tháng 6 chỉ tăng 2,1% so với đầu năm.

Lãi suất xuống đáy

Mức lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi trong năm đầu tiên trên thị trường hiện dao động trong khoảng 5 - 6%/năm. Thậm chí, có ngân hàng cho vay với lãi suất chỉ hơn 3 - 4%/năm trong vòng 3 - 6 tháng đầu tiên.

Chẳng hạn, tại Techcombank, khách hàng vay mua nhà được hưởng lãi suất 5%/năm, áp dụng cho kỳ hạn 3 tháng. Các kỳ hạn dài hơn, lãi suất ưu đãi dao động từ 6,1 - 7,5%/năm.

Đáng chú ý, mới đây, trên thị trường xuất hiện thông tin Techcombank cho vay mua nhà với lãi suất chỉ từ 3%/năm và thời gian áp dụng mức lãi suất này là 3 tháng. Trường hợp khách hàng lựa chọn gói lãi suất cho vay cố định 1 năm, mức lãi suất là 4,7%/năm. Hết thời gian ưu đãi, mức lãi suất thả nổi với biên độ 3,5%/năm.

Khách hàng vay tối đa 80% giá trị bất động sản và thời hạn cho vay tới 35 năm. Gói lãi suất này được áp dụng cho khách hàng vay mua nhà do One Housing (một đơn vị môi giới bất động sản) phân phối.

Tức là, đơn vị môi giới là One Housing và/hoặc đối tác kết hợp sẽ trả phần lãi suất chênh lệch đó thay khách hàng thông qua ngân hàng (nếu lãi suất 3%/năm thì sẽ phải trả thay thêm 2%/năm, tổng vẫn là 5%/năm - PV).

BVBank hiện đang có lãi suất từ 5%/năm áp dụng cho các khoản vay mua nhà, biên độ sau khi hết ưu đãi là 2%/năm. VPBank áp lãi suất từ 4,6%/năm cố định trong 3 tháng đầu; 5,9%/năm cố định trong 6 tháng; 6,8%/năm cố định trong 12 tháng; 7,8%/năm cố định trong 18 tháng hoặc 9,9%/năm cố định trong 24 tháng với khách vay mua nhà. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay thả nổi.

Đối với nhóm ngân hàng có vốn Nhà nước chi phối, lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất là 5 - 6%/năm, được Vietcombank, Agribank áp dụng trong 6 tháng hoặc 1 năm đầu kể từ khi giải ngân, sau đó cộng biên độ 3 - 3,5%/năm.

Tại nhóm ngân hàng nước ngoài, UOB đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà là 5,89%/năm, cố định trong năm đầu, hoặc 5,99%/năm cố định trong 2 năm đầu. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất là 8%/năm.

Wooribank áp dụng lãi suất 5,5%/năm cố định năm đầu, 5,9%/năm cố định 2 năm đầu, 6,1%/năm cố định 3 năm đầu, hoặc 5,7%/năm cố định 6 tháng đầu, 54 tháng tiếp theo cố định 8,4%/năm. Kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của nhà băng này vào khoảng 8,4 - 9%/năm…

Nhìn chung, mức lãi suất hiện nay được xem là thích hợp để vay mua nhà. Tuy nhiên, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, đến hết ngày 17/6/2024, dư nợ tín dụng của Ngân hàng mới tăng 2,1% so với đầu năm, do tín dụng cá nhân (chủ yếu là vay mua bất động sản) tăng chậm. Điều này có nguyên nhân là vướng mắc pháp lý của nhiều dự án khiến nguồn cung bất động sản hạn chế, thị trường địa ốc chưa hồi phục và thu nhập của người dân giảm.

Tại SHB, gần 6 tháng đầu năm, tín dụng doanh nghiệp tăng 3,26%, trong khi tín dụng cá nhân vẫn tăng trưởng âm. Tương tự, tại MB, lãnh đạo ngân hàng này cũng xác nhận, nhu cầu vay mua nhà của người dân vẫn ở mức thấp.

Tuy vậy, theo thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước thì tín dụng bất động sản và chứng khoán là hai lĩnh vực tăng trưởng trong 2 tháng đầu năm 2024. Cụ thể, tín dụng bất động sản tăng 0,23% và tín dụng chứng khoán tăng 2,56% so với cuối năm 2023.

Dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước, báo cáo về thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng cũng cho hay, tính đến 28/2/2024, dư nợ tín dụng riêng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.113.673 tỷ đồng.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ bất động sản đến cuối năm 2023 khoảng 2,88 triệu tỷ đồng, trong đó vay kinh doanh bất động sản khoảng 1,09 triệu tỷ đồng; vay tiêu dùng (mua, xây sửa nhà) đạt 1,79 triệu tỷ đồng. So sánh hai dữ liệu trên, có thể thấy, trong 2 tháng đầu năm, riêng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của hệ thống ngân hàng đã tăng thêm hơn 20.000 tỷ đồng.

Không dễ cho vay

Lĩnh vực bất động sản được các ngân hàng cổ phần xác định là trọng tâm cho vay. Giao dịch bất động sản hiện khá ít, giá cũng ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm, do đó, nhu cầu mua nhà của người dân khá ít.

Lĩnh vực khó khăn thứ hai là bất động sản nghỉ dưỡng. Lượng khách du lịch đã phục hồi một phần so với trước đại dịch Covid-19 nhưng do lượng cung quá lớn trước kia nên hiện phân khúc này vẫn gặp nhiều khó khăn. Bất động sản khu công nghiệp có thể nói là điểm sáng của thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm.

Đáng chú ý, theo Thông tư 22/2023/TT-NHNN, chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, ngân hàng thương mại chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn. Liên quan đến quy định này, một số ý kiến cho rằng, Thông tư 22 đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản, làm hạn chế quyền tiếp cận vốn của cá nhân tại ngân hàng.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB cho biết, cho vay bất động sản gồm 4 lĩnh vực: cho vay mua nhà để ở, cho vay dự án bất động sản khu công nghiệp, cho vay các dự án nhà ở, cho vay bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong 6 tháng đầu năm, cả 4 lĩnh vực này đều gặp khó khăn. Đối với cho vay mua nhà để ở, do kinh tế khó khăn và tình hình thu nhập của người dân chậm nên nhu cầu mua nhà, chuyển đổi nhà trong 6 tháng đầu năm khá chậm. Do đó, tín dụng bán lẻ của các ngân hàng, trong đó có MB, đều bị ảnh hưởng.

Theo lãnh đạo MB, các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp đều tăng trưởng. Các dự án bất động sản khu công nghiệp cơ bản được tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý. Ngân hàng Nhà nước cũng hạ hệ số rủi ro tín dụng bất động sản công nghiệp từ 200% xuống 160%, khuyến khích các ngân hàng cho vay lĩnh vực này. MB cũng cho vay nhiều trong mảng bất động sản công nghiệp.

Tuy vậy, ông Ánh kỳ vọng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên ở một số phân khúc sẽ là điều kiện để kích cầu tín dụng ở lĩnh vực này.

Còn theo ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, tín dụng bất động sản là lĩnh vực tiềm năng, mang lại lợi ích lớn cho ngân hàng, nhưng cần kiểm soát chặt để hạn chế nợ xấu. Tỷ trọng cho vay bất động sản của VPBank nằm ở một số nhóm như nhóm dự án cho vay xây dựng theo định nghĩa của Ngân hàng Nhà nước (19%), cho vay mua nhà khoảng 16%.

Tổng cộng lại vào khoảng 34 - 35%, trong đó tổng dư nợ cho vay mua nhà khoảng 90.000 tỷ đồng, nhưng năm vừa qua có sự sụt giảm nhẹ. Tuy nhiên, theo lãnh đạo VPBank, đây là vay với nhu cầu thực, không giống nhóm bất động sản cao cấp với yếu tố đầu cơ cao.

VPBank hiện là một trong ba ngân hàng cho vay mua nhà lớn nhất trên thị trường.

Nhận định được TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế đưa ra, tín dụng bất động sản chiếm 1/5 tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế.

Thời điểm áp dụng các luật mới ban hành như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng… được đẩy lên sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi.

Nhờ đó, tín dụng bất động sản nói riêng và hoạt động của các ngân hàng nói chung cũng sẽ tốt hơn trong nửa cuối năm, nhất là khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp.

Thùy Vinh