Nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật đăng ký biện pháp bảo đảm

Cần quy định “tranh chấp đất đai” là gì?

Dự Hội thảo có ông Cù Thu Anh (Cục trưởng Cục ĐKGDBĐ và Bồi thường nhà nước); bà Nguyễn Thị Thu Hằng (Phó Cục trưởng); cùng sự tham gia của 90 đại biểu trực tiếp và 180 đại biểu dự trực tuyến đến từ các cơ quan Trung ương và địa phương; các tổ chức tín dụng (TCTD); tổ chức hành nghề công chứng; luật sư...

Phát biểu tại Hội nghị, Cục trưởng Cù Thu Anh cho biết: Việc hoàn thiện pháp luật và đẩy mạnh chuyển đổi số trong ĐKBPBĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo đảm minh bạch thông tin, an toàn tín dụng, thúc đẩy phát triển kinh tế số. Ông nhấn mạnh, trong bối cảnh Cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang tác động sâu rộng đến mọi lĩnh vực, hệ thống ĐKBPBĐ cần được đổi mới mạnh mẽ về thể chế, công nghệ và phương thức vận hành để đáp ứng yêu cầu hội nhập và phục vụ tốt hơn người dân, DN.

Báo cáo tại Hội nghị, bà Cao Thị Phương Linh (PGĐ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ số 2 TP HCM, trước đây là Chi nhánh VPĐKĐĐ Thủ Đức) cho biết, trong 1 tháng, đơn vị này giải quyết gần 40.000 hồ sơ, trong đó GDBĐ là 12.550. Dù đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn khó khăn, vướng mắc cần được giải quyết và có hướng dẫn giải quyết.

Về khó khăn như thông tin ngăn chặn, tranh chấp chưa kịp thời; mã căn hộ trước khi thế chấp và sau khi được cấp sổ không trùng khớp; Nghị định 99/2022/NĐ-CP về ĐKBPBĐ chưa hướng dẫn cụ thể hồ sơ; phần mềm một cửa và chuyên ngành có lúc bị mất trục liên thông dẫn đến không đồng bộ; Luật Đất đai 2024 cũng chưa hướng dẫn cụ thể “tranh chấp đất đai” là gì.

Theo bà Linh, cần cập nhật hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính; hướng dẫn cụ thể, thời gian giải quyết các loại hồ sơ ĐKBPBĐ kết hợp để thống nhất phương thức thực hiện; làm rõ nội dung và quy định cụ thể tranh chấp đất đai là gì, để có cơ sở pháp lý rõ ràng; quy định thành phần hồ sơ đăng ký thế chấp căn hộ/nhà ở hình thành trong tương lai cho cá nhân để có căn cứ xác định tài sản đó đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành dự án; tập trung thống nhất cơ sở dữ liệu, vận hành phần mềm VBDLIS, đồng thời phần mềm phai được kết nối ổn định, không bị gián đoạn.

Cục trưởng Cục ĐKGDBĐ và Bồi thường nhà nước Cù Thu Anh phát biểu tại Hội nghị.

Ngân hàng kiến nghị sớm tháo gỡ một số vướng mắc

Dưới góc nhìn TCTD, ông Trần Văn Nhiên (PGĐ phụ trách điều hành Khối Pháp chế và Kiểm soát tuân thủ Eximbank) nêu ra một số vấn đề từ thực tiễn áp dụng Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

Thứ nhất, tại Điều 36, việc cấp đổi sổ đỏ mà không làm thay đổi quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản thì VPĐKĐĐ có trách nhiệm ghi lại nội dung bảo đảm. Nhưng thực tế, một số VPĐKĐĐ từ chối ghi lại việc này dẫn đến ảnh hưởng đến sự thống nhất của hồ sơ tài sản bảo đảm, gây khó khăn cho TCTD. Do đó, cần thống nhất về trách nhiệm trên toàn quốc trách nhiệm của VPĐKĐĐ và cơ chế giám sát, kiểm tra, xử lý.

Thứ hai, Nghị định 99 đã tháo gỡ được vấn đề tài sản sở hữu chung của vợ chồng khi giấy tờ chỉ ghi thông tin của 1 người (vợ hoặc chồng). Nhưng hiện nay áp dụng thực tiễn vẫn còn khó khăn, gây rủi ro cho hợp đồng thế chấp có thể bị vô hiệu một phần hoặc toàn phần. Ông Nhiên mong muốn khi thực hiện ĐKGDBĐ, cần tuân thủ đúng Điều 36 Nghị định 99. Đồng thời, bổ sung quy định để cụ thể về nội dung văn bản từ chối đăng ký trong trường hợp này.

Thứ ba, việc xóa ĐKBPBĐ khi thực hiện đăng ký biến động đất đai (cập nhật biến động). “Khi đăng ký biến động, VPĐKĐĐ yêu cầu phải xóa thế chấp, tạo ra rào cản hành chính và tiềm ẩn rủi ro cho TCTD. Khi xóa thế chấp, TCTD mất đi quyền kiểm soát với tài sản. Sau khi đăng ký biến động, không có gì bảo đảm bên thế chấp phải tái lập hợp đồng thế chấp và đăng ký lại BPBĐ”, ông Nhiên nói.

Thứ tư, tình trạng trên cũng xảy ra với với động sản là phương tiện giao thông khi yêu cầu xóa thế chấp trước khi cập nhật chủ sở hữu mới, đổi biển số.

Thứ năm, việc đăng ký thay đổi nội dung ĐKGDBĐ khi chuyển giao khách hàng giữa các chi nhánh trong nội bộ TCTD. Trong quá trình nhận thế chấp, vì nhu cầu kinh doanh, vận hành, các TCTD thường phát sinh việc sắp xếp, thay đổi về chi nhánh, phòng giao dịch. Việc này không làm thay đổi chủ thể nhận thế chấp, không thuộc trường hợp phải đăng ký thay đổi BPBĐ. Nhưng thực tế, một số đơn vị yêu cầu phải thay đổi BPBĐ dẫn đến chưa thống nhất, gây ảnh hưởng thủ tục thế chấp.

Ông Nhiên kiến nghị Cục ĐKGDBĐ nghiên cứu, xem xét phối hợp có văn bản hướng dẫn thống nhất các VPĐKĐĐ, Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản về nội dung trên theo hướng tiết giảm thủ tục hành chính cho TCTD; theo nguyên tắc "TCTD là một pháp nhân duy nhất", chi nhánh ngân hàng chỉ là đại diện theo ủy quyền, việc điều chuyển khách hàng giữa các chi nhánh không làm phát sinh nghĩa vụ đăng ký thay đổi GDBĐ nếu không thay đổi về chủ thể nhận bảo đảm.

Thứ sáu, về ĐKBPBĐ khi bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm, cũng cần hướng dẫn thống nhất với các cơ quan đăng ký tại địa phương; hoặc hướng dẫn không cần đăng ký thay đổi BPBĐ khi bổ sung thêm “giá trị nghĩa vụ được bảo đảm”.

Bùi Yên