Mua bán nhà đất không cần công chứng: Nên hay không?

Tiết kiệm thời gian, chi phí

Bộ Công an đang lấy ý kiến về dự thảo bỏ thủ tục công chứng và xác nhận tình trạng hôn nhân trong giao dịch mua bán nhà, đất đối với các trường hợp đã có dữ liệu số hóa. Đề xuất này bước đầu nhận được sự ủng hộ của người dân.

Bà P.K.P. (ngụ phường Hiệp Bình, TPHCM) cho biết bà vừa bán căn hộ chung cư và khâu mất nhiều thời gian nhất khi công chứng mua bán là việc xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bà P. chia sẻ, người mua căn hộ của bà là người quen giới thiệu nên mọi thủ tục ký hợp đồng công chứng mua bán, hai bên tự thực hiện, không nhờ nhân viên môi giới.

Sau khi chuẩn bị các giấy tờ như sổ hồng, căn cước công dân, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, bà P. đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán.

Tại đây, bà P. và bên mua không thể ký công chứng hợp đồng mua bán vì trục trặc liên quan đến giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bà. Cụ thể, công chứng viên cho rằng giấy xác nhận độc thân của bà P. đã được cấp cách đây hai tháng.

Người dân chờ công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất tại một văn phòng công chứng ở TPHCM. Ảnh: Anh Phương

“Tôi giải thích rằng giấy này có hiệu lực trong sáu tháng, nhưng công chứng viên không đồng ý vì lo ngại tôi có thể kết hôn sau khi có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Vài ngày sau, công chứng viên cũng đồng ý cho hai bên ký hợp đồng, nhưng tôi phải viết cam kết”, bà P. chia sẻ.

Nếu bỏ yêu cầu nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và không bắt buộc công chứng khi mua bán nhà, đất, bà P. cho rằng việc này rất thuận tiện cho người dân, giúp tiết kiệm được thời gian. Tuy nhiên, điều khiến bà băn khoăn là việc liên thông dữ liệu dân cư, hộ tịch và đất đai phải đảm bảo chính xác, tránh nguy cơ giả mạo.

Có kinh nghiệm công chứng mua bán nhà, đất nhiều năm, một công chứng viên thuộc Văn phòng công chứng Đ.T.P. (TPHCM) cho biết việc xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên là thủ tục mất nhiều thời gian và tiềm ẩn rủi ro.

“Có trường hợp người bán khai độc thân nhưng thực tế đã kết hôn, hoặc ly thân nhưng chưa chính thức ly hôn. Nếu xảy ra kiện tụng, hợp đồng mua bán có thể bị tuyên vô hiệu và khi đó văn phòng công chứng phải bồi thường thiệt hại”, công chứng viên này nói và cho biết sẽ rất tiện lợi khi thủ tục này được xác thực điện tử.

Cần bổ sung quy trình ký hợp đồng đặt cọc

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Đỗ Thanh Lâm (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng có thể triển khai thủ tục mua bán nhà, đất và xác nhận tình trạng hôn nhân trên môi trường điện tử. Tuy nhiên, cần có thời gian chuẩn bị về nhân sự, hạ tầng kỹ thuật, không thể nóng vội.

Nếu thực hiện được, theo luật sư Lâm, sẽ giảm bớt thủ tục, giấy tờ cho người dân so với hiện nay. Khi đó, người dân có thể ký hợp đồng ngay tại cơ quan đăng ký đất đai nên việc kiểm tra thông tin nhà, đất, từ tình trạng pháp lý đến điều kiện đăng ký sang tên đều thuận tiện.

“Điều này tốt hơn so với quy trình hiện nay khi cơ quan công chứng hợp đồng khác với cơ quan đăng bộ sang tên, dẫn đến có tình trạng công chứng hợp đồng xong vẫn có thể bị vướng ở khâu sang tên”, luật sư Lâm đánh giá.

Tuy vậy, luật sư Lâm cho rằng vẫn có những khó khăn khi cơ quan đăng ký sang tên nhà, đất thực hiện luôn phần việc về hợp đồng công chứng. Nếu không bố trí đủ nhân sự, có thể dẫn đến quá tải, không đủ nguồn lực phục vụ người dân.

Bên cạnh đó, việc công chứng hợp đồng hiện nay đã được xã hội hóa cho các tổ chức hành nghề công chứng; có cơ chế thực hiện, tự chịu trách nhiệm và bồi thường khi sai sót. Nếu nghị quyết triển khai, các phần việc này được chuyển về cơ quan nhà nước nhưng chưa có quy định rõ về cơ chế chịu trách nhiệm và bồi thường khi cán bộ có sai sót, trong khi nhà, đất là tài sản lớn của người dân.

“Để triển khai, cần phải có đủ dữ liệu về tình trạng hôn nhân của người dân từ trước đến nay, vì nhiều giao dịch phải xác minh tình trạng này trong một giai đoạn nhất định chứ không chỉ tình trạng hiện tại”, luật sư Lâm góp ý.

Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, điểm mấu chốt khi bỏ yêu cầu nộp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân và bỏ công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất là cơ quan quản lý cần chuẩn bị tốt hệ thống cơ sở dữ liệu, bảo đảm tính đồng bộ và chính xác.

Theo ông, một vấn đề quan trọng khác trước khi ký mua bán nhà, đất là hợp đồng đặt cọc. Trong quy trình mua bán nhà, đất, cần bổ sung thêm bước hợp đồng đặt cọc.

Ngoài ra, luật sư Tư cho rằng vẫn còn một số bất cập đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng không còn quốc tịch, song được thừa kế nhà, đất. Theo quy định hiện hành, họ được hưởng giá trị quyền sử dụng nhà, đất nhưng không được đứng tên trên giấy chứng nhận. Trong tình huống này, thủ tục chuyển nhượng sẽ được thực hiện ra sao khi họ không có tài khoản trên hệ thống định danh và xác thực điện tử VNeID?

Nếu họ được cấp VNeID nhưng trên hệ thống không thể hiện quyền sở hữu nhà, đất thì việc xử lý sẽ như thế nào? Một tình huống khác là khi người sở hữu nhà, đất bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự, người giám hộ sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng ra sao?

Anh Phương