Mua bán nhà đất bằng mã định danh: Người dân cần biết những gì?

Trong tương lai, bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Ảnh: Tuấn Đông

Mã định danh đã có, nhưng chưa bắt buộc cho mọi giao dịch

Điểm cần làm rõ trước tiên là sự khác nhau giữa quy định đã có hiệu lực và quy định đang được đề xuất.

Từ ngày 1.3.2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực. Nghị định quy định mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản là nhà ở và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Mã được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Theo quy định, mã định danh điện tử của nhà ở gồm các nhóm thông tin như mã định danh thửa đất, mã số thông tin dự án hoặc công trình xây dựng, mã định danh địa điểm nếu có và dãy ký tự tự nhiên. Có thể hiểu đơn giản, đây là một dạng “số căn cước” của bất động sản, giúp xác định chính xác tài sản trong hệ thống dữ liệu.

Tuy nhiên, Nghị định 357 không đồng nghĩa từ ngày 1.3.2026 mọi giao dịch mua bán nhà đất đều bắt buộc phải sử dụng mã định danh.

Nội dung này hiện được đặt trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo dự thảo, bất động sản khi đưa vào giao dịch phải sử dụng mã định danh điện tử trong quá trình thực hiện giao dịch. Dự luật đang được Quốc hội thảo luận và chưa phải quy định đã được thông qua.

Vì vậy, người dân đang mua bán nhà đất không nên hiểu rằng từ 1.3.2026 đã có một quy trình mới bắt buộc tất cả giao dịch phải thực hiện qua mã định danh hoặc một sàn giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý.

Nếu được thông qua, mã định danh sẽ được dùng thế nào?

Theo định hướng trong dự thảo, mã định danh sẽ trở thành khóa nhận diện thống nhất của bất động sản trong toàn bộ quá trình giao dịch.

Trước khi mua, người dân có thể sử dụng mã để xác định đúng bất động sản, đối chiếu thông tin về vị trí, diện tích, dự án và tình trạng pháp lý được cập nhật trên hệ thống dữ liệu.

Khi giao dịch, mã được sử dụng để xác định chính xác tài sản là đối tượng của hợp đồng. Sau đó, các thủ tục về xác lập hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực, thanh toán, thực hiện nghĩa vụ tài chính, đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận vẫn được thực hiện theo quy định của pháp luật.

Như vậy, mã định danh không thay thế sổ đỏ, hợp đồng, công chứng hay thủ tục sang tên. Nó là công cụ để liên kết và quản lý thông tin về chính bất động sản đó.

Dự thảo cũng xác lập quy trình giao dịch theo các nhóm công việc gồm kiểm tra thông tin và điều kiện của bất động sản; chuẩn bị hồ sơ; xác lập giao dịch; công chứng hoặc chứng thực theo quy định; thanh toán và thực hiện nghĩa vụ tài chính; bàn giao, hoàn thành giao dịch và cấp giấy chứng nhận hoặc thực hiện thủ tục liên quan.

Đặc biệt, cần phân biệt mã định danh điện tử với giao dịch điện tử. Mã định danh là “ID của tài sản”, không đồng nghĩa người mua và người bán bắt buộc phải thực hiện toàn bộ giao dịch trên môi trường số. Đây cũng là nội dung được đại biểu Quốc hội đề nghị làm rõ tại phiên thảo luận ngày 22.8.

Đối với bất động sản chưa được cấp mã định danh, dự thảo quy định vẫn có thể giao dịch theo pháp luật hiện hành; khi tài sản đã được cấp mã thì việc giao dịch phải sử dụng mã để xác định và quản lý tài sản trong quá trình giao dịch.

Số hóa để minh bạch thị trường, nhưng không thay thế kiểm tra pháp lý

Ý nghĩa lớn nhất của việc định danh bất động sản là tạo ra một “dấu vết dữ liệu” xuyên suốt vòng đời của tài sản.

Khi mỗi bất động sản có một mã riêng và dữ liệu được cập nhật liên tục, người mua có thêm cơ sở để kiểm tra thông tin thay vì chỉ phụ thuộc vào hồ sơ do người bán hoặc môi giới cung cấp. Cơ chế này cũng có thể hạn chế tình trạng một tài sản được đưa ra giao dịch cho nhiều người hoặc sử dụng thông tin, hồ sơ không thống nhất.

Ở góc độ quản lý, dữ liệu được chuẩn hóa còn giúp cơ quan chức năng theo dõi lịch sử giao dịch, hỗ trợ quản lý thuế, định giá và phòng chống các hành vi gian lận. Việc kết nối dữ liệu về tài sản, giao dịch và dòng tiền về lâu dài có thể góp phần hạn chế tình trạng khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế hoặc tạo giao dịch ảo để thổi giá.

Tuy nhiên, có mã định danh không có nghĩa bất động sản đương nhiên đủ điều kiện mua bán. Người dân vẫn phải kiểm tra giấy chứng nhận, quyền của người bán, tình trạng thế chấp, tranh chấp, quy hoạch và các điều kiện giao dịch khác theo pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Tại phiên thảo luận ngày 22.8, các đại biểu cũng đề nghị tiếp tục hoàn thiện cơ chế kiểm soát quảng cáo, giao dịch không có thật, thổi giá và tạo khan hiếm giả. Một số ý kiến đề xuất tiến tới việc các dự án bất động sản mở bán mới phải có mã định danh điện tử, nhưng đây mới là đề xuất trong quá trình xây dựng luật.

Như vậy, với người mua nhà đất, thay đổi đáng chú ý trong thời gian tới không phải là “mua nhà bằng một mã số”, mà là mỗi bất động sản sẽ dần được đưa vào một hệ thống dữ liệu thống nhất, trong đó mã định danh trở thành công cụ để nhận diện và theo dõi tài sản trong suốt quá trình giao dịch.