Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, coi chừng rủi ro 'mất trắng'

Anh Đỗ Minh Hiếu (Hà Nội) hỏi: “Tôi được người quen giới thiệu mua một mảnh đất ở ngoại thành với giá khá rẻ, nhưng thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng thì họ bảo tôi chỉ cần làm hợp đồng ủy quyền toàn quyền là xong. Xin hỏi, có nên mua đất kiểu như vậy không?”.

Trả lời vấn đề này, chuyên gia Đinh Thị Nhân (Joyce Nguyễn), cố vấn chuyên môn Công ty Luật Mina cho biết, thời gian gần đây, hình thức mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền ngày càng phổ biến, đặc biệt là tại các khu vực "sốt đất" hoặc những nơi thủ tục pháp lý còn vướng mắc.

"Nhiều người lựa chọn cách này để tiết kiệm thời gian, chi phí hoặc nhằm lách thuế. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp cho người mua và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mất trắng tài sản".

Những rủi ro tiềm ẩn khi mua bán đất qua hợp đồng ủy quyền

Chuyên gia Đinh Thị Nhân cho rằng, trước hết người dân cần nắm rõ "Hợp đồng ủy quyền toàn quyền là gì?". Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Trong giao dịch nhà đất, hợp đồng ủy quyền toàn quyền thường cho phép người được ủy quyền thay mặt chủ đất thực hiện mọi giao dịch: bán, cho thuê, thế chấp...

Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền phải đối mặt với hàng loạt rủi ro. Ảnh minh họa

"Cần nhấn mạnh, đây là một hình thức cực kỳ rủi ro cho người mua, để tránh những nguy cơ bị mất trắng khi giao dịch mua bán bằng hình thức này, người mua cần hết sức cẩn trọng", bà Đinh Thị Nhân nhấn mạnh.

Theo đó, một số rủi ro người dân có thể sẽ gặp phải như:

Không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu đất

Theo Luật Đất đai 2024, để chuyển nhượng đất hợp pháp, phải trải qua đủ ba bước: Công chứng hợp đồng, kê khai thuế và đăng ký sang tên. Hợp đồng ủy quyền không phải là hợp đồng chuyển nhượng và không thể thay thế thủ tục sang tên. Nghĩa là người được ủy quyền sẽ không được pháp luật công nhận là chủ đất.

Không được toàn quyền định đoạt nếu hợp đồng thiếu nội dung

Hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực trong phạm vi các quyền được liệt kê. Nếu thiếu, ví dụ không ghi quyền thế chấp, thì người mua không thể mang sổ đỏ đi vay vốn. Rất nhiều trường hợp tưởng là “toàn quyền” nhưng khi đi làm việc với ngân hàng hay cơ quan công chứng lại bị từ chối vì thiếu nội dung cụ thể.

Hợp đồng dễ bị đơn phương chấm dứt hoặc hết hiệu lực

Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên ủy quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào (nếu không có thù lao). Ngoài ra, thời hạn ủy quyền thường chỉ kéo dài 1 năm nếu không có thỏa thuận. Khi hết hạn, hợp đồng mất hiệu lực và người mua buộc phải làm lại từ đầu. Nếu bên ủy quyền “lật kèo”, rủi ro tranh chấp là rất lớn.

Một trong hai bên chết, hợp đồng tự động vô hiệu

Theo khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong hai bên chết hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc mất tích, hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc đó, tài sản sẽ trở về người thừa kế của bên ủy quyền, còn người mua có thể mất trắng quyền lợi.

Không được bồi thường hoặc tái định cư nếu bị thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 quy định: chỉ người đứng tên trong sổ đỏ mới được hưởng các quyền khi nhà nước thu hồi đất. Người nhận ủy quyền nếu chưa sang tên sẽ không được nhận bồi thường hay hỗ trợ tái định cư, dù đang “sử dụng” đất hợp pháp trên thực tế.

Vướng rắc rối về nghĩa vụ tài chính

Nếu người ủy quyền đang bị nợ thuế, bị thi hành án, hoặc đã thế chấp mảnh đất, thì tài sản đó vẫn có thể bị kê biên hoặc phong tỏa, bất chấp hợp đồng ủy quyền. Người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ vì không phải là chủ sở hữu hợp pháp.

Có nên mua đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Theo chuyên gia Đinh Thị Nhân, người dân chỉ nên sử dụng hợp đồng ủy quyền nếu có mối quan hệ thân thiết, tin cậy với bên bán; hiểu rõ các rủi ro pháp lý; chỉ đầu tư ngắn hạn và có sự tư vấn của luật sư chuyên môn.

Trong mọi trường hợp còn lại, đặc biệt khi mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, bắt buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định tại Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai.

"Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản tuy tiện lợi nhưng tiềm ẩn vô số rủi ro. Chỉ cần một sơ suất nhỏ, người mua có thể mất trắng cả tiền và đất. Đừng vì muốn “lách” vài khoản thuế mà đặt cược cả tài sản của mình vào một giao dịch pháp lý mong manh", chuyên gia Đinh Thị Nhân nói thêm.

Y Nhụy