Một xã ở Đồng Nai chỉ ra loạt vướng mắc khiến hồ sơ xin cấp sổ đỏ bị 'đứng hình'

UBND xã Bình Minh (tỉnh Đồng Nai) vừa tổng hợp ý kiến phản ánh của người dân trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ - sổ đỏ) lần đầu trên địa bàn.

Hồ sơ cấp sổ đỏ bị "ách tắc" vì giấy tay, vi bằng

Nhóm ý kiến chiếm tỷ lệ lớn liên quan việc người dân nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất mua bán bằng giấy tay, hợp đồng công chứng hoặc vi bằng qua nhiều đời chủ. Nhiều trường hợp sổ đỏ vẫn đứng tên chủ cũ, toàn bộ diện tích nằm trong một thửa lớn chưa được tách.

Khi nộp hồ sơ, dù được cán bộ chuyên môn giải thích quy định pháp luật, không ít người dân vẫn bức xúc, cho rằng mình đã mua và sinh sống ổn định nhiều năm. Họ đề nghị chính quyền “tạo điều kiện” chuyển mục đích sang đất ở và có hướng tháo gỡ cho các trường hợp tương tự.

Trung tâm phục vụ hành chính công xã Bình Minh. Ảnh: Hoàng Anh

Trước những băn khoăn của người dân, ông Đặng Văn Thắng, Phó Chủ tịch UBND xã Bình Minh, cho biết pháp luật quy định rất rõ về giá trị của vi bằng và hình thức chuyển nhượng đất đai.

Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP nêu rõ, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại chứng kiến theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức; không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có giá trị thay thế công chứng, chứng thực trong giao dịch đất đai.

“Luật Đất đai quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và được công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã mới có giá trị pháp lý. Do đó, các trường hợp mua bán bằng giấy tay hoặc chỉ lập vi bằng đều không được pháp luật công nhận”, ông Thắng nhấn mạnh.

Theo lãnh đạo xã, điều kiện để người sử dụng đất được chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:

Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Đất không có tranh chấp, hoặc tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của tòa án, trọng tài hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án.

Đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Dân xin tồn tại công trình vi phạm, chính quyền phân loại xử lý

Một nhóm phản ánh đáng chú ý khác đến từ các hộ dân có công trình xây dựng trên đất nhưng nằm trong các kết luận thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng. Khi nộp hồ sơ, người dân đều bị trả lại do thuộc diện vi phạm, buộc phải khôi phục hiện trạng ban đầu.

Các hộ dân đề nghị chính quyền xem xét cho tồn tại công trình, tạo điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất để khắc phục, thay vì yêu cầu phá bỏ.

Lực lượng chức năng xã Bình Minh cưỡng chế công trình xây dựng trái phép. Ảnh: Hoàng Anh

Trả lời vấn đề này, ông Đặng Văn Thắng cho biết, việc xử lý phải căn cứ theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành.

Theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014 sẽ được phân loại xử lý tùy theo hiện trạng sử dụng đất.

Nếu người dân đang sử dụng đất ổn định và thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện (cũ) hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất, đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Với các thửa đất không thuộc nhóm đủ điều kiện trên, người dân được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch. Trong thời gian này, hộ dân phải giữ nguyên hiện trạng đất và kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Đối với các hộ dân tự khai hoang, đất không tranh chấp sẽ được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hạn mức đất nông nghiệp của tỉnh. Phần diện tích vượt hạn mức sẽ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Ông Thắng cũng nhấn mạnh: “Đối với các vi phạm về đất đai diễn ra từ ngày 1/7/2014 trở về sau pháp luật quy định rõ, Nhà nước không cấp GCN đối với thửa đất và tài sản trên đất vi phạm; đồng thời các trường hợp này sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật hiện hành”.

Hoàng Anh