'Mở khóa' cho phát triển đô thị và thị trường bất động sản

Ông Sơn Huỳnh, Đồng sáng lập Civitas (giải pháp phân tích dữ liệu thị trường bất động sản)

Theo ông, việc sáp nhập địa giới hành chính cấp tỉnh sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản và đô thị trong thời gian tới?

Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, rút gọn số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn 34, là một nghị quyết mang tính bước ngoặt. Đây là dấu mốc lịch sử, thể hiện tầm nhìn chiến lược và khát vọng phát triển đất nước, đánh dấu bước chuyển chiến lược hướng tới mô hình quản trị thông minh, hiệu quả hơn, đồng thời mở ra những cơ hội chưa từng có cho phát triển đô thị và đầu tư bất động sản, đặc biệt tại các trung tâm kinh tế lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng.

Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố và triển khai mô hình chính quyền địa phương 2 cấp giúp giảm tầng nấc hành chính, loại bỏ chồng chéo chức năng, tăng tính minh bạch và nâng cao khả năng phản ứng nhanh của bộ máy.

Tái cấu trúc không chỉ là việc vẽ lại bản đồ, mà còn nhằm hình thành các vùng kinh tế quy mô lớn, đủ sức hấp dẫn để thu hút đầu tư vào hạ tầng và công nghiệp. Lợi ích có thể thấy ngay là sự hình thành các vùng kinh tế lớn, cạnh tranh hơn. Việc sáp nhập giúp các địa phương tận dụng và bổ sung thế mạnh cho nhau. Ví dụ, tỉnh giàu quỹ đất nhưng hạn chế vốn, kết hợp với tỉnh dồi dào tài chính, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực. Quy mô kinh tế hợp nhất sẽ hấp dẫn hơn với nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Ông có thể phân tích rõ hơn tác động đối với từng lĩnh vực?

Một thách thức lớn trong quá trình phát triển đô thị là quy hoạch phân mảnh. Sắp xếp lại địa giới hành chính sẽ cho phép lập quy hoạch thống nhất, quy mô lớn cho các lĩnh vực then chốt như giao thông, đô thị, khu công nghiệp (KCN), đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng liên tỉnh.

Còn với bất động sản, quy hoạch tổng thể đồng bộ hơn, hạ tầng kết nối tốt hơn, tầm nhìn dài hạn, rõ ràng, giúp giảm rủi ro cho nhà đầu tư. Các địa phương sẽ có điều kiện phân vùng, phát triển các KCN chuyên biệt hoặc cụm ngành, ví dụ công nghiệp hỗ trợ, ô tô, bán dẫn…

Việc mở rộng địa giới cũng tạo điều kiện cho các KCN, khu đô thị phát triển với quy mô lớn, đa dạng lựa chọn kinh doanh. Nguồn cung đất dồi dào hơn, giúp giảm tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại những “điểm nóng”, mở rộng cơ hội cho doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Với đô thị, đây là cơ hội để hình thành các quỹ đất lớn cho dự án hiện đại mà khu vực nội đô chật hẹp khó đáp ứng, mở ra cơ hội cho nhiều phân khúc.

Bên cạnh đó, nhu cầu nâng cấp hạ tầng giao thông, điện, nước, logistics và hạ tầng số tại các khu vực mới sáp nhập sẽ tăng mạnh, trực tiếp thúc đẩy thị trường bất động sản.

Các trung tâm kinh tế lớn của đất nước đứng trước cơ hội và thách thức gì, thưa ông?

Với TP.HCM, quy hoạch điều chỉnh đến năm 2040, tầm nhìn năm 2060 hướng tới xây dựng “thành phố toàn cầu, văn minh, hiện đại, nghĩa tình”; trung tâm kinh tế, tài chính, dịch vụ của châu Á. Việc sáp nhập TP.HCM - Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ hỗ trợ mục tiêu kết nối, hình thành vùng siêu đô thị.

Đường Vành đai 4 (dài 207 km) là ví dụ tiêu biểu cho hạ tầng thúc đẩy liên kết vùng. Tuyến này kết nối các trung tâm sản xuất với cửa ngõ logistics, giúp giảm chi phí và tạo động lực thu hút dòng vốn mới. Vành đai 4 cũng là trục xương sống của mô hình đô thị đa trung tâm của TP.HCM, kết nối các đô thị chức năng, giảm tải cho khu lõi.

Tại Hà Nội, Dự án Vành đai 4 khởi công năm 2023 kết nối Thủ đô với Hưng Yên, Bắc Ninh và các địa phương khác trong vùng. Việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ thúc đẩy đô thị hóa vùng Thủ đô. Các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội sẽ phát triển nhanh hơn nhờ hạ tầng và quỹ đất dồi dào, tạo dư địa cho dự án hiện đại. Giá bất động sản tại các địa phương trong vùng Thủ đô vẫn thấp hơn Hà Nội, mở ra cơ hội kép cho nhà đầu tư và người mua nhà.

Còn tại miền Trung, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố sẽ giúp hình thành vùng kinh tế lớn hơn, mở rộng tiềm năng du lịch, bất động sản nghỉ dưỡng, công nghiệp, logistics và đô thị quy mô lớn.

Cải cách sâu rộng không tránh khỏi phức tạp và nhà đầu tư có thể gặp chậm trễ trong ngắn hạn... Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để xây dựng khung pháp lý minh bạch, hiệu quả hơn, bảo đảm cải cách hành chính trở thành bệ phóng cho môi trường đầu tư công bằng và nhất quán.

Sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh là tuyên bố mạnh mẽ về cam kết hiện đại hóa quản trị, nâng cao năng lực cạnh tranh. Với các vùng kinh tế tích hợp, quy hoạch thống nhất và hạ tầng được đẩy mạnh, cuộc cải cách này sẽ “mở khóa” cho thị trường bất động sản và đô thị phát triển mạnh mẽ.

Bích Ngọc