Minh bạch giá bất động sản cần cải cách toàn diện

Phát triển nhà ở xã hội cần có một lộ trình rõ ràng và nguồn vốn dài hạn. Ảnh minh họa: ITN

Để đưa giá bất động sản về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, các chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ một loạt nút thắt từ thể chế, thủ tục đến định hướng phát triển thị trường.

Có phản ánh đúng giá trị thực?

Bên cạnh các vướng mắc về thủ tục pháp lý, hành chính, hiện tượng “thổi giá”, “làm giá”, đầu cơ và “té nước theo mưa” vẫn tồn tại dai dẳng. Các vụ đấu giá đất bất thường, hiện tượng cò mồi thao túng phân khúc nhà ở xã hội và các chiêu trò làm nhiễu loạn thị trường đã khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, không còn phản ánh đúng giá trị thực.

Một vấn đề lớn khác là việc Việt Nam hiện chưa áp dụng thuế tài sản, trong khi thuế chuyển nhượng và thuế cho thuê bất động sản vẫn ở mức khá thấp. Điều này tạo điều kiện cho dòng tiền đổ vào bất động sản quá dễ dàng, góp phần đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.

Thông tin trên tạp chí Nhà Đầu tư, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, một nguyên nhân dẫn tới giá tăng hiện nay là sự dẫn dắt bởi người đầu tư. Trên thị trường hiện nay, 60 - 70% người mua nhà là dân đầu tư bất động sản.

Chính vì vậy, để khách hàng mua thấy được lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ phải hạ giá bán thời điểm mở bán ban đầu. Tới đợt thứ 2 sẽ tăng 5 - 10% và các đợt mở bán tiếp theo sẽ tiếp tục tăng giá.

“Tăng để cho khách hàng đầu tư thấy rằng, đầu tư tại dự án này sẽ có lợi nhuận bởi dự án liên tục lập mức giá mới. Tuy nhiên, việc tăng giá phục vụ chủ yếu cho giới đầu tư, còn khách hàng mua nhà ở thực sẽ chịu thiệt bởi khi tới tay khách hàng ở thực sẽ phải cộng thêm lợi nhuận của nhà đầu tư đã mua những đợt đầu”, ông Nguyễn Hoàng nói.

Tại cuộc họp với Bộ Xây dựng, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, thị trường bất động sản đang tồn tại nhiều vướng mắc kéo dài, “lúc thì đóng băng, lúc lại sốt nóng bất thường” dẫn tới biến động lớn về giá cả và gây ảnh hưởng dây chuyền tới tín dụng, tài chính.

Cũng theo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà, hiện nay thị trường vẫn còn nhiều dấu hiệu bất ổn. Nhiều nghiên cứu cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản ở Việt Nam thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng giảm. Đây là một thực trạng rất đáng lo ngại.

Đưa giá bất động sản về giá trị thực

Để đưa giá bất động sản về gần hơn với khả năng chi trả của người dân, các chuyên gia cho rằng cần tháo gỡ một loạt nút thắt từ thể chế, thủ tục đến định hướng phát triển thị trường.

Theo TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, thủ tục pháp lý chồng chéo và tâm lý e ngại trách nhiệm đã làm tê liệt nhiều dự án, khiến nguồn cung bị bóp nghẹt trong khi nhu cầu vẫn cao. Theo ông, cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt và xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng sẽ là giải pháp cấp thiết giúp thị trường khơi thông.

Ngoài ra, việc tăng cường minh bạch thị trường, kiểm soát tình trạng “thổi giá”, “làm giá” và đầu cơ cũng là yêu cầu cấp bách. Những hành vi thao túng giá, đấu giá đất bất thường hay đầu cơ diện rộng cần được xử lý nghiêm để lập lại trật tự.

“Đồng thời, Việt Nam cũng cần nghiên cứu áp dụng chính sách thuế tài sản ở mức hợp lý nhằm điều tiết dòng tiền vào bất động sản một cách lành mạnh, bền vững hơn”, TS Cấn Văn Lực đề xuất.

Nếu được thực hiện đồng bộ, các giải pháp này có thể giúp đưa giá bất động sản trở lại mặt bằng hợp lý, tạo cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân thu nhập trung bình và thấp.

Bên cạnh đó, cần kiểm soát và hạ thấp chi phí đầu vào cho doanh nghiệp bất động sản. Những khoản chi như tiền thuê đất, giải phóng mặt bằng, tài chính và nguyên vật liệu đang tăng phi mã, đẩy giá thành mỗi mét vuông nhà ở lên cao. Việc hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý sẽ góp phần giảm áp lực giá bán.

Về dài hạn, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cũng được xác định là giải pháp then chốt để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu. Theo TS Cấn Văn Lực, thị trường đang quá tập trung vào phân khúc cao cấp, nơi có biên lợi nhuận cao nhưng không phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Ông đề xuất cần có chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc vừa túi tiền thông qua tín dụng ưu đãi, quỹ đất sạch và quy trình phê duyệt nhanh gọn.

Trong một góc nhìn khác, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam nhận định, dù nguồn cung bất động sản trong 5 năm tới có tăng, nhưng vẫn sẽ duy trì ở mức thấp so với thời kỳ cao điểm trước đây, đặc biệt là phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

“Sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu đã được hình thành, đồng thời giá bán liên tục tăng cao, tạo ra khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân”, bà Dung phân tích. Theo đó, hiện tại chưa có yếu tố nào đủ mạnh để kéo giảm giá bán trên thị trường.

Nhà ở xã hội được xem là một giải pháp khả thi nhằm cải thiện nguồn cung và kiểm soát giá cả. Tuy nhiên, lĩnh vực này vẫn gặp khó khăn khi nhà đầu tư tư nhân thiếu động lực do lợi nhuận thấp.

Báo cáo mới đây từ Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, từ năm 2021 đến cuối năm 2024, thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 4 dự án đang trong quá trình thi công với tổng số gần 6.000 căn hộ. Mặc dù, gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội đã chính thức triển khai từ tháng 4/2023, tỷ lệ giải ngân vẫn còn rất hạn chế.

Hà Trang