Mã hóa tài sản là cơ hội đột phá cho thị trường bất động sản

Cơ hội tiếp cận dự án bất động sản thông qua token số

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 05 về thí điểm phát triển thị trường mã hóa, Meey Group nhìn nhận ra sao về cơ hội phát triển của thị trường tài sản mã hóa ở Việt Nam? Ở góc độ doanh nghiệp proptech, Meey Group đang chuẩn bị như thế nào, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản?

Ông Hoàng Mai Chung: Nghị quyết 05/2025/NQ-CP đánh dấu bước ngoặt lịch sử cho thị trường tài sản số Việt Nam, mở ra kỷ nguyên mới cho việc huy động vốn và giao dịch tài sản bất động sản. Việc chính thức hóa thị trường này không chỉ tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng mà còn mở ra cơ hội đột phá cho ngành bất động sản.

Từ góc độ doanh nghiệp proptech, Meey Group nhận thấy đây là cơ hội chiến lược để cách mạng hóa cách thức tiếp cận đầu tư bất động sản tại Việt Nam. Mã hóa tài sản bất động sản sẽ giúp giải quyết hai thách thức lớn nhất của thị trường: tính thanh khoản thấp và rào cản vốn cao, cho phép sở hữu phân quyền các dự án bất động sản thương mại cao cấp thông qua token số.

Việc mã hóa tài sản sẽ giúp thị trường bất động sản có cơ hội minh bạch giao dịch, phát triển đột phá

Meey Group đang theo dõi sát sao các quy định chi tiết của Nghị quyết 05, đặc biệt là các câu hỏi quan trọng còn cần làm rõ như: quy trình phát hành token có thực sự nhanh hơn phương thức tài chính truyền thống không, bất động sản và các quyền phát sinh từ bất động sản (như quyền nhận thu nhập/dòng tiền) có thể được mã hóa hay không, và các điều kiện áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài ra sao. Việc làm rõ các vấn đề này sẽ quyết định tính khả thi của mô hình mã hóa bất động sản tại Việt Nam.

Với nền tảng công nghệ và chuyển đổi số đã được chứng nhận ISO/IEC 27001:2022, Meey Group đang đầu tư nghiên cứu công nghệ blockchain và smart contract phù hợp cho việc mã hóa tài sản bất động sản. Điều này bao gồm việc đánh giá các nền tảng blockchain phù hợp, phát triển hợp đồng thông minh để quản lý quyền sở hữu và nghĩa vụ của nhà đầu tư một cách tự động và minh bạch.

Minh bạch giao dịch, nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ tham gia

Với những tiêu chí đặt ra trong giai đoạn “sandbox” (thí điểm), Meey Group đánh giá ra sao, đặc biệt với những start-up công nghệ?

Ông Hoàng Mai Chung: Nghị quyết 05 đã đánh dấu bước tiến lịch sử cho thị trường tài sản mã hóa Việt Nam, mở ra cơ hội phát triển thị trường token hóa tài sản thực (RWA) với quy mô dự kiến đạt 19 nghìn tỷ USD toàn cầu vào năm 2033. Tuy nhiên, các quy định hiện tại về đối tượng tham gia còn những hạn chế nhất định, chưa tận dụng tối đa tiềm năng của các doanh nghiệp công nghệ bất động sản (proptech) trong nước.

Ông Hoàng Mai Chung - Chủ tịch HĐQT Meey Group

Các tổ chức cung cấp tài sản mã hóa (VASP) phải đáp ứng một số điều kiện về vốn điều lệ, tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài, hạ tầng công nghệ. Các yêu cầu này nhằm đảm bảo an toàn hệ thống nhưng đồng thời tạo ra rào cản gia nhập cao cho các doanh nghiệp công nghệ đã có nền tảng sẵn có.

Chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm hạng mục mới cho phép các doanh nghiệp proptech có hệ sinh thái công nghệ bất động sản toàn diện tham gia thị trường với điều kiện linh hoạt hơn.

Cụ thể, yêu cầu vốn điều lệ tối thiểu 3.000 tỷ đồng (thay vì 10.000 tỷ) đối với doanh nghiệp tập trung vào token hóa bất động sản. Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư trong nước tối thiểu 51%, phù hợp với yêu cầu kiểm soát chủ quyền.

Về năng lực công nghệ và hệ sinh thái, doanh nghiệp đáng ứng được những điều kiện sau: Đã vận hành nền tảng công nghệ bất động sản tối thiểu 3 năm với ít nhất 10.000 giao dịch thành công; Có hệ sinh thái tích hợp tối thiểu 5 sản phẩm công nghệ phục vụ chuỗi giá trị bất động sản (dữ liệu, giao dịch, quản lý, định giá); Hạ tầng công nghệ đạt chuẩn an toàn cấp độ 4 theo quy định; Có cơ sở dữ liệu bất động sản đã được chuẩn hóa và xác minh.

Token hóa bất động sản sẽ giúp tháo gỡ tình trạng khan hiếm thanh khoản trong thị trường bất động sản Việt Nam

Về phạm vi hoạt động, doanh nghiệp chỉ được token hóa các loại tài sản bất động sản cụ thể: bất động sản thương mại, dự án phát triển, quỹ đầu tư bất động sản. Giới hạn giá trị tài sản token hóa tối đa 5.000 tỷ đồng trong giai đoạn thí điểm đầu tiên (2 năm). Bắt buộc có cơ chế bảo vệ nhà đầu tư với quỹ dự phòng tối thiểu 5% giá trị tài sản được token hóa.

Chúng tôi cho rằng, token hóa bất động sản sẽ giúp tháo gỡ tình trạng khan hiếm thanh khoản trong thị trường bất động sản Việt Nam, cho phép nhà đầu tư nhỏ lẻ tiếp cận với số vốn thấp hơn và giao dịch minh bạch hơn. Điều này phù hợp với xu hướng toàn cầu về RWA và giúp Việt Nam duy trì vị trí thứ 3 thế giới về giá trị giao dịch tài sản mã hóa.

Đối với cơ quan quản lý, mô hình cấp phép theo hạng mục chuyên biệt cho phép cơ quan quản lý kiểm soát rủi ro tốt hơn thông qua giới hạn phạm vi hoạt động và cơ chế giám sát tăng cường, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường theo hướng an toàn, minh bạch.

Với xu hướng tài sản mã hóa, Việt Nam cần ưu tiên hoàn thiện hành lang pháp lý ở mảng nào trước?

Ông Hoàng Mai Chung: Từ góc độ doanh nghiệp proptech và kinh nghiệm thực tiễn quốc tế, Meey Group cho rằng Việt Nam cần có cách tiếp cận đồng thời nhưng phân tầng trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường tài sản mã hóa, với quản lý dòng vốn và KYC/AML làm nền tảng ưu tiên số một. Đây không chỉ là yêu cầu bắt buộc từ các tiêu chuẩn quốc tế mà còn là điều kiện tiên quyết để các mảng khác hoạt động hiệu quả.

Chúng tôi cho rằng, quản lý dòng vốn và KYC/AML không chỉ là yêu cầu tuân thủ mà còn là nền tảng tạo lòng tin, giúp thu hút vốn đầu tư nước ngoài và xây dựng thị trường bền vững. Khi nền tảng này vững chắc, các mảng định danh tài sản và giấy phép phát hành sẽ phát triển tự nhiên và hiệu quả hơn, tạo ra một hệ sinh thái tokenization an toàn, minh bạch và phát triển bền vững cho Việt Nam.

Xin cảm ơn ông!

P.V