M&A tái định hình bất động sản công nghiệp

Một năm đáng nhớ

Đà tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam được duy trì trong nửa cuối năm 2024, nhưng bị chững lại bởi tình hình thuế quan của Mỹ hồi đầu năm nay, khiến thị trường gần như “đóng băng” trong khoảng 4 tháng. Trong giai đoạn này, hầu như không có quyết định nào được đưa ra từ phía khách thuê, nhà đầu tư, hay nhà phát triển và lý do thì đã rõ.

Nếu Việt Nam phụ thuộc nhiều vào hoạt động sản xuất trong “vùng xám” hoặc trung chuyển như những gì phía Mỹ ám chỉ, thì thị trường có thể đã đóng băng lâu hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, từ khoảng tháng 9/2025, tâm lý thị trường đã đảo chiều mạnh mẽ: khách thuê bắt đầu ký hợp đồng, nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội và các nhà phát triển tung ra dự án mới.

Thông điệp rút ra là, nền kinh tế Việt Nam vững vàng hơn nhiều so với suy nghĩ của phần lớn thị trường và tâm lý hoang mang lan rộng trên báo chí quốc tế, cũng như từ nhiều chuyên gia thực chất đã bị thổi phồng quá mức.

Trong bất động sản, đặc biệt là phân khúc sản xuất và logistics, mọi thứ vận hành rất chậm rãi. Việc dịch chuyển chuỗi cung ứng hay xây dựng các nhà máy quy mô lớn cần nhiều năm trời; những kế hoạch này không thể “lệch ray” hay bị hủy bỏ chỉ sau một đêm. Yếu tố này, cộng với phản ứng kịp thời của Chính phủ Việt Nam thông qua các động thái ngoại giao phù hợp, kịp thời và cam kết rõ ràng về các vấn đề như chuyển tiếp hàng hóa, đã giúp Việt Nam phát đi thông điệp mạnh mẽ về tính tuân thủ và độ tin cậy.

Đối với nhà đầu tư và nhà sản xuất, đây chính là yếu tố mang tính thu hút đầu tư cao.

Với kho vận xây sẵn, như nhận định trong vài năm qua, phân khúc này vẫn thân thiện nhất đối với khách thuê, từ giá thuê tới các gói ưu đãi. Sau một giai đoạn dài trầm lắng, chủ yếu do đại dịch chứ không phải vấn đề thuế quan, các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử đã hoạt động mạnh trở lại, giúp tỷ lệ lấp đầy (80-85%) song hành với nguồn cung mới. Điều này tạo ra một thị trường cân bằng, cạnh tranh và hấp dẫn để các tập đoàn đa quốc gia gia nhập.

Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn đã vượt trội hơn kho vận xây sẵn đúng như dự báo, với lượng hấp thụ gấp hơn hai lần và mức giá thuê cao hơn, trung bình 5 USD/m2/tháng so với 4,5 USD/m2/tháng của kho vận xây sẵn.

Dòng vốn ổn định

Các động lực thu hút đầu tư vào Việt Nam tiếp tục đến từ những nguồn quen thuộc như Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản, cho thấy các nhà sản xuất hỗ trợ, vốn là một phần của chuỗi sản xuất và cung ứng trong khu vực, vẫn duy trì nhu cầu ổn định, ngay cả khi một số “queen bee” tạm thời trì hoãn kế hoạch.

FDI vào lĩnh vực chế biến, chế tạo đạt 16 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2025, chiếm khoảng 62% tổng vốn FDI, phản ánh đúng xu hướng trong Chỉ số Nhà quản trị mua hàng (PMI). PMI đã duy trì trên ngưỡng 50 điểm kể từ tháng 7, dù chỉ ở mức nhẹ, cho thấy kỳ vọng tăng trưởng và thực tế trong quý II-III rằng, mức độ ảnh hưởng của thuế quan không nghiêm trọng như lo ngại ban đầu.

Xét về hoạt động M&A trong năm 2026, các dữ liệu trên tạo nên “playbook” (kịch bản hành động) và chỉ ra hướng đi của thị trường. Nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến các khu công nghiệp mới và nhà xưởng xây sẵn, trong khi mức độ chú ý dành cho kho vận xây sẵn giảm hơn. Khi ngày càng nhiều “queen bee” chọn Việt Nam, chúng tôi dự báo các ngành sản xuất hỗ trợ sẽ tiếp tục bị thu hút bởi thị trường, từ đó thúc đẩy nhu cầu đầu tư vào những trung tâm công nghiệp cốt lõi như TP.HCM, Hà Nội, Bình Dương (nay thuộc TP.HCM) và Hải Phòng, nơi tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn luôn duy trì quanh 90%.

Đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục là lựa chọn an toàn nhất, với tốc độ đưa vào thị trường tương đối nhanh nhờ thủ tục cấp phép và xây dựng thuận lợi. Vốn cho kho vận, logistics chuỗi lạnh vẫn có, nhưng sẽ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn trong tổng phân bổ.

Các yếu tố thúc đẩy sản xuất khác tiếp tục đến từ chi phí lao động cạnh tranh và những cải thiện lớn về hạ tầng, giúp giảm chi phí xuất khẩu.

Một bài học khác trong năm nay là cải thiện hạ tầng cũng hỗ trợ mạnh mẽ cho phân phối và tiêu dùng nội địa, vốn đã chứng tỏ sự bền bỉ trong giai đoạn gián đoạn do thuế quan.

Chuỗi cung ứng và đa dạng hóa sản xuất vẫn tiếp tục

Vào thời điểm lo ngại về thuế quan lên cao, một số doanh nghiệp đã dự tính tăng công suất sản xuất tại Việt Nam, nhưng sau đó đã điều chỉnh kế hoạch khi mức thuế ổn định, đặc biệt khi Mỹ giảm thuế đối với Trung Quốc nhờ quan hệ song phương cải thiện. Điều này cho thấy, Việt Nam không phải là quốc gia duy nhất chịu tác động trong giai đoạn đầu năm, nhưng cũng không miễn nhiễm trước sự dịch chuyển công suất sản xuất hai chiều theo “sóng” thuế quan. Tuy nhiên, về tổng thể, Việt Nam vẫn có được các lợi ích.

Tôi cũng thừa nhận dự đoán của mình từ hồi tháng 4 rằng, các doanh nghiệp Trung Quốc sẽ giảm tốc độ kinh doanh của họ là không chính xác. Họ chỉ chậm trong thời gian rất ngắn và nhu cầu từ các nhà sản xuất đã phục hồi mạnh mẽ.

Các nhà đầu tư, cụ thể là nhà đầu tư bất động sản, chứ không phải nhà sản xuất, vẫn quan tâm mạnh mẽ đến các tài sản công nghiệp tạo thu nhập.

Rào cản duy nhất, giống như những năm trước đây, là định giá. Giá bán từ phía người bán so với mức định giá của người mua vẫn còn khác biệt lớn và là vấn đề chưa được giải quyết trong thời gian dài. Các tài sản vận hành tại Việt Nam nhìn chung đắt đỏ hơn so với các tài sản cùng loại ở nước ngoài, nơi thời hạn sử dụng đất dài hơn (hoặc sở hữu lâu dài), hợp đồng thuê dài hạn hơn, quy mô lớn hơn và dòng tiền thuê ổn định hơn.

Đối với vốn quốc tế không bị giới hạn bởi biên giới, dòng tiền có thể tiếp tục tập trung mạnh vào các thị trường như Australia, Nhật Bản và Singapore, giống như những năm vừa qua.

Con đường phía trước

Vẫn còn một số vấn đề cần giải quyết trong năm 2026. Hạn chế về quỹ đất là một rào cản và chúng ta kỳ vọng, điều này sẽ được hỗ trợ nhờ một yếu tố rất quan trọng khác trong 12 tháng tới, cũng là yếu tố then chốt tạo niềm tin cho nhà đầu tư, đó là việc sáp nhập và tinh gọn các đơn vị hành chính sẽ tạo điều kiện phê duyệt các khu đất quy mô lớn hơn.

Tất nhiên, yếu tố này vừa mang lại cơ hội, vừa mang lại thách thức cho các nhà phát triển. Nguồn cung nhiều hơn đồng nghĩa với cạnh tranh về giá thuê sẽ gay gắt hơn. Nhìn chung, điều này sẽ giúp giữ giá đất và thuê cạnh tranh, thu hút nhiều tập đoàn đa quốc gia hơn. Tuy nhiên, nhà đầu tư và nhà phát triển sẽ phải cân bằng giữa thu nhập từ cho thuê với mức giá cạnh tranh với giá trị định giá và chi phí xây dựng.

Ngoài ra, Luật Đất đai mới, được ngành công nghiệp đón nhận nhờ áp dụng bảng giá đất dựa trên giá thị trường sẽ minh bạch hơn, nhưng làm tăng chi phí đầu vào cho nhà phát triển liên quan đến đất và bồi thường. Một hệ quả gián tiếp có thể là tăng tốc xu hướng hợp nhất mà chúng tôi đã quan sát một thời gian qua. Trong đó, các nền tảng phát triển công nghiệp nhỏ hoặc các nhà đầu cơ nhiều khả năng sẽ bị mua lại bởi các đối thủ hoặc nhà vận hành lớn hơn.

Chi phí đất và xây dựng tiếp tục tăng và các nhà phát triển quy mô nhỏ, không có quỹ dự án phát triển dài hạn hoặc bảng cân đối tài chính mạnh, có thể sẽ phải tìm vốn bổ sung từ các đối tác khác hoặc rút lui một cách âm thầm khỏi thị trường.

Những nhà phát triển quốc tế mới vào thị trường, có nguồn tài chính vững mạnh, dự kiến tiếp tục đầu tư vào Việt Nam. Một số trường hợp thông qua sáp nhập hoặc đầu tư gián tiếp có thể hợp lý, nhưng mức giá chào bán vẫn cần đi kèm với động lực thực sự. Phát triển công nghiệp tại Việt Nam hiện nay đòi hỏi bảng cân đối tài chính vững mạnh hơn bao giờ hết và một số nhà tham gia hiện tại có thể phải nhường chỗ cho các đối thủ mạnh hơn.

Với các nhà phát triển và nhà đầu tư Việt Nam chuẩn bị cho vài năm tới, dòng vốn từ các tập đoàn đa quốc gia và nhà đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục hướng vào Bắc Ninh và Hải Phòng ở phía Bắc, nhờ cụm ngành điện tử phát triển mạnh. Ở phía Nam, Đồng Nai là khu vực tăng trưởng rõ ràng nhờ Sân bay quốc tế Long Thành và tác động sẽ lan tỏa ra vùng Bà Rịa-Vũng Tàu cũ, nơi có quỹ đất tốt và tiếp cận hệ thống cảng thuận lợi.

Để thu hút khách thuê và nhà đầu tư tốt nhất, điều cần thiết là sự rõ ràng về pháp lý liên quan đến đất và thanh toán phí đất. Thời hạn sử dụng đất trở thành vấn đề quan trọng đối với nhà đầu tư và các khoảng thời gian giảm dần này cần được tính vào yếu tố định giá và chiến lược phát triển.

Tiêu chí môi trường, xã hội và quản trị (ESG) sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các khách thuê đa quốc gia, dù là mua lại hay thuê nhà xưởng xây sẵn/kho vận xây sẵn. Giống như thị trường văn phòng 12 năm qua, một khoản “chi phí xanh” (green premium) khiêm tốn nhưng giá trị xuất hiện ngày càng nhiều trong giá thuê nhà xưởng và kho vận.

Nhà đầu tư nước ngoài ngày càng thoải mái với cấu trúc sáng tạo cùng các nhà phát triển và nhà đầu tư nội địa có hồ sơ uy tín. Cơ hội liên doanh sẽ xuất hiện, tạo ra các lựa chọn thay thế cho việc thoái vốn hoàn toàn, đồng thời mang lại các lợi ích cho cả thị trường, như cùng chia sẻ kiến thức, áp dụng thực tiễn toàn cầu, chuyên môn vận hành và mạng lưới khách thuê.

Danh sách các đối tác có nguồn vốn tiềm năng sẵn sàng hợp tác với các nhóm nội địa đang mở rộng và linh hoạt hơn theo từng năm. Thẩm định tài chính vững chắc và định giá chuẩn xác sẽ là nền tảng cho bất kỳ động thái lớn nào từ nhà đầu tư nước ngoài và thời gian cho một số thương vụ lớn đang gần lại, trong khi nhu cầu là có thật.

Bước sang năm 2026, thị trường vận hành tương tự cuối năm 2024, với niềm tin có tính toán vào nhu cầu từ nhà sản xuất và khách thuê, cùng khả năng của nhà phát triển và nhà đầu tư nội địa làm nền tảng cho sự thăng hạng giá trị của Việt Nam.

Hầu hết những yếu tố cần thiết để trở thành thị trường công nghiệp phát triển mạnh trong khu vực đã sẵn sàng như các hiệp định thương mại được ký kết, đầu tư hạ tầng và cải cách pháp lý đẩy mạnh. Một giai đoạn tương đối ổn định từ thời điểm hiện tại là tất cả những gì cần có để hỗ trợ bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục vươn lên, trở thành một trong những điểm đến hấp dẫn nhất châu Á cho các nhà sản xuất.n

(*) Giám đốc điều hành Knight Frank Vietnam

Alex Crane (*)