M&A bất động sản vào mùa

Nhộn nhịp các thương vụ

Sau khi đón dòng vốn từ Thái Lan, Tập đoàn Bcons cùng đối tác ngoại mới là Công ty Mercuria SPV (Nhật Bản) sẽ triển khai dự án Bcons Asahi với quy mô 490 căn hộ trên mặt tiền Quốc lộ 1K. Dự án đang trong quá trình thi công phần móng hầm.

Dù chưa mở bán, nhưng theo các môi giới, mức giá tại dự án vào khoảng 46-48 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), dự kiến quý II/2027 sẽ bàn giao các căn hộ cho cư dân vào ở.

Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng quản trị Bcons cho biết, đây không chỉ là dấu mốc quan trọng, mở ra cơ hội hợp tác chiến lược và phát triển bền vững giữa 2 tập đoàn trong lĩnh vực bất động sản, mà còn là kết quả đầu tiên trong chiến lược thu hút, đa dạng dòng vốn của Bcons. Dù hợp tác theo hình thức đầu tư dự án, song Bcons vẫn nắm tỷ lệ cổ phần chi phối để dẫn dắt “cuộc chơi”.

Trước Mercuria SPV, Bcons đã có sự đồng hành từ một nhà đầu tư Thái Lan ngay từ giai đoạn sơ khai. Ngoài những đối tác ngoại đã và đang chuẩn bị hợp tác, Bcons tiếp tục tìm kiếm đối tác khác từ các thị trường Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)…

Theo ông Thạch, Bcons đang định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriente Development) gắn với các tuyến metro - là những dự án quy mô lớn đòi hỏi nguồn lực tài chính mạnh và kinh nghiệm triển khai. Do đó, việc hợp tác với Mercuria Holdings nói riêng và các đối tác nước ngoài nói chung không chỉ giúp Bcons bổ sung nguồn vốn, mà còn mang lại cơ hội học hỏi kinh nghiệm quốc tế.

Ngoài thương vụ của Bcons, hàng loạt doanh nghiệp nội địa khác cũng có những động thái đáng chú ý. Đơn cử, Tập đoàn Hoa Sen liên tục gom đất gần sân bay Long Thành (tỉnh Đồng Nai).

Báo cáo tài chính quý III niên độ 2024-2025 (từ 1/4-30/6/2025) cho thấy, Hoa Sen đã chi tổng cộng 900 tỷ đồng cho một thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất tại xã Long Thành (trước sáp nhập là xã Long An, huyện Long Thành), được ký kết ngày 12/6/2024.

Số tiền này được hạch toán ở khoản trả trước dài hạn cho người bán. Ngoài ra, khoản phải thu dài hạn khác liên quan tiền tạm ứng để mua đất cũng tăng lên 543 tỷ đồng.

Trước đó, ông Lê Phước Vũ - Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoa Sen cho biết, Tập đoàn sẽ đẩy mạnh đầu tư bất động sản, tận dụng cơ hội từ làn sóng phát triển quanh sân bay Long Thành. Đáng chú ý, ông Vũ khẳng định rằng, Hoa Sen không làm dự án nhỏ lẻ, mà đặt mục tiêu phát triển một khu đô thị quy mô 600-700 ha tại Long Thành.

Thực tế, trong tháng 5/2025, Hoa Sen đã lập liên danh với Công ty TNHH 276 Ngọc Long để đăng ký tham gia 2 dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai, trong đó một dự án quy mô 478 căn hộ ở Biên Hòa có vốn đầu tư hơn 700 tỷ đồng và một dự án 1.800 căn hộ tại Nhơn Trạch có vốn đầu tư 1.040 tỷ đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Dịch vụ tổng hợp Sài Gòn (Savico) đã hoàn tất việc chuyển nhượng phần vốn tại dự án Khu dân cư cao cấp Long Hòa - Cần Giờ, thu về hơn 619 tỷ đồng, bên nhận chuyển nhượng là Công ty cổ phần Hạ tầng Gelex.

Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng công bố chuyển nhượng 80% vốn dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản và dự kiến bán tiếp dự án Thuận An 2, tổng giá trị ước khoảng 5.200 tỷ đồng.

Theo giới chuyên môn, hiện tại, nhà đầu tư trong nước đang chiếm ưu thế về số lượng thương vụ M&A dự án bất động sản nhờ am hiểu thị trường và khả năng ra quyết định nhanh. Dù vậy, nhà đầu tư ngoại vẫn đóng vai trò chủ đạo trong các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản công nghiệp.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến như CapitaLand (Sycamore) mua lại dự án từ Becamex IDC tại TP.HCM, trị giá 553 triệu USD; liên danh Sumitomo Forestry - Kumagai Gumi - NTT Urban Development hợp tác cùng Kim Oanh Group phát triển dự án The One World; hay Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long…

Ông Phan Công Chánh - chuyên gia đầu tư bất động sản đánh giá, khi các thương vụ M&A bất động sản được đẩy mạnh, thị trường sẽ hưởng lợi ở khía cạnh nguồn cung. Thay vì để dự án dở dang, chậm tiến độ do chủ đầu tư thiếu vốn, việc bắt tay với nhà đầu tư mới giúp tái khởi động và đưa sản phẩm trở lại thị trường.

Đặc biệt, với sự tham gia của các quỹ đầu tư, tập đoàn nước ngoài có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm quản trị, các dự án thường được triển khai đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng, tạo ra nguồn cung ổn định hơn. Nguồn cung này không chỉ giúp đáp ứng nhu cầu ở phân khúc nhà ở thực, nhất là căn hộ vừa túi tiền, mà còn tạo ra sự cân đối cung - cầu, tránh tình trạng khan hiếm cục bộ.

Chốt “deal” không còn dễ

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường M&A bất động sản trong nước đang sôi động hơn về cuối năm với số thương vụ đang được giao dịch tăng 20-30% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy vậy, việc chốt “deal” là không dễ khi các dự án hoàn thiện pháp lý - vốn được bên mua ưu tiên - có mức giá cao, chỉ phù hợp với nhà đầu tư ngoại hoặc doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh. Doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó tham gia đường đua này khi không có khả năng gánh chi phí đất lớn.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, khác với giai đoạn 2023-2024 khi bên mua nắm ưu thế, hiện tại, bên bán ở thế chủ động nhờ quỹ đất đẹp và số lượng dự án hoàn thiện pháp lý không nhiều.

DKRA Group đang hỗ trợ xúc tiến nhiều thương vụ M&A, nhưng trở ngại lớn nhất vẫn là đàm phán giá. Một dự án vị trí đẹp tại Thuận An từng có 3 nhà đầu tư quan tâm, song đến nay chỉ còn một bên tiếp tục thương lượng vì giá chào bán cao.

Bà Cao Thị Thu Hương - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills TP.HCM cũng cho hay, ngoài yếu tố pháp lý, áp lực chi phí tài chính, đặc biệt là giá đất chào bán ở mức cao, khiến việc tiếp cận dự án khó khăn. Nhiều doanh nghiệp hiện trong trạng thái thăm dò, quan sát diễn biến thị trường và chờ các tín hiệu chính sách trước khi quyết định mở rộng quỹ đất.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Anh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh, Công ty cổ phần Địa ốc Hà Đô - Chi nhánh phía Nam chia sẻ, khi hay tin một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM chào bán 2 khu bất động sản nhà ở nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa 3, ông đã tìm hiểu và đặt vấn đề mua lại, nhưng với mức giá chủ đầu tư đưa ra là hơn 6.600 tỷ đồng cho khu đất có diện tích 316.824 m2 (đất chung cư 29.613 m2, nhà thấp tầng 174.103 m2) nên đành bỏ cuộc.

Ở góc độ khác, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, tiền sử dụng đất là “ẩn số” lớn trong chiến lược mở rộng quỹ đất.

Hiện chi phí mua quỹ đất và tiền sử dụng đất gần như ngang nhau, trong khi doanh nghiệp không thể dự đoán mức thẩm định của chính quyền địa phương. Với những khu đất có giá mua ban đầu cao, nếu tiền sử dụng đất vượt dự toán thì dự án buộc phải tăng giá bán, nếu không sẽ khó đạt lợi nhuận kỳ vọng.

Theo ông Phúc, trước đây, khi mua quỹ đất, doanh nghiệp ít quan tâm đến tiền sử dụng đất vì mức thẩm định ổn định và hợp lý. Nhưng ở thời điểm hiện tại, đây là yếu tố được cân nhắc hàng đầu khi M&A dự án. Bởi nếu chi phí này quá cao, giá bán sẽ vượt mặt bằng chung thị trường và doanh nghiệp khó tiêu thụ sản phẩm.

Việt Dũng