M&A bất động sản công nghiệp tỏa sức nóng

Bất động sản công nghiệp đang thu hút dòng vốn đầu tư lớn. Trong ảnh: Khu công nghiệp AMATA (Đồng Nai)

Dòng vốn tỷ USD đổ vào bất động sản công nghiệp

Cuối tháng 10/2025, ngay sau buổi làm việc giữa Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang với đoàn doanh nghiệp và nhà đầu tư quốc tế tại London (Anh), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đã ký biên bản ghi nhớ với Accelerated Infrastructure Capital (AIC) và VietinBank để phát triển khu phức hợp trung tâm dữ liệu ứng dụng trí tuệ nhân tạo (SGI-HCM Campus) tại Khu công nghiệp Tân Phú Trung (TP.HCM).

Theo thỏa thuận, ba bên sẽ phối hợp phát huy thế mạnh của từng đơn vị để triển khai giai đoạn đầu của dự án, đồng thời xem xét mở rộng sang các địa điểm khác trên cả nước trong những giai đoạn tiếp theo.

SGI-HCM Campus được định hướng trở thành tổ hợp trung tâm dữ liệu AI quy mô lớn, với công suất 200 MW IT load, khả năng vận hành 100.000 GPU, trên diện tích 10 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến gần 2 tỷ USD. Vốn đầu tư huy động từ cả vốn chủ sở hữu và vốn vay thương mại.

Trước đó, Sembcorp Development (Singapore) đã mua lại một nhà kho rộng khoảng 10.000 m2 tại Khu công nghiệp Đình Vũ (Hải Phòng), đồng thời công bố kế hoạch phát triển thêm 5 kho mới ngay trên khu đất này, hình thành tổ hợp Sembcorp Logistics Park - Đình Vũ. Đây là thương vụ acquire & expand (thu nhận và mở rộng) điển hình, giúp nhà đầu tư nhanh chóng thâm nhập thị trường và tối ưu hiệu quả khai thác.

Gần đây, Kawanishi Warehouse và MOL Logistics cũng chính thức trở thành cổ đông chiến lược của Công ty cổ phần Kho vận Toàn Phát, bên cạnh cổ đông sáng lập là Công ty TNHH Chiếu xạ Toàn Phát (TPI). Liên minh này hướng tới phát triển Mekong Logistics Hub tại cửa ngõ Đồng bằng sông Cửu Long - trung tâm logistics lạnh tích hợp đầu tiên tại Việt Nam.

Một điều kiện quan trọng để phát triển bất động sản công nghiệp là nguồn năng lượng ổn định, bền vững. Đầu tháng 11, SolarBK, Banpu NEXT và Amata Việt Nam đã công bố hợp tác chiến lược phát triển hệ thống điện mặt trời mái nhà tại 2 khu công nghiệp Amata Hạ Long (Quảng Ninh, 686 ha) và Amata Long Thành (Đồng Nai, 410 ha), với tổng công suất dự kiến 227 MW. Các dự án dự kiến khởi công từ đầu năm 2026, nhằm thúc đẩy quá trình chuyển đổi xanh cho khách hàng trong khu công nghiệp.

Ở chiều ngược lại, Amata Thái Lan cũng thông qua quyết định cho phép Công ty cổ phần Đô thị Amata Long Thành (thuộc Amata Việt Nam) chuyển nhượng toàn bộ 51% cổ phần tại 2 pháp nhân là Công ty TNHH Đô thị Dịch vụ Amata Long Thành 1 và Amata Long Thành 2.

Theo Grant Thornton, trong 9 tháng của năm 2025, thị trường ghi nhận 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 1,8 tỷ USD, trong đó bất động sản công nghiệp chiếm 55%, tương đương 1 tỷ USD. Con số này cao hơn nhiều so với cả năm 2024, khi chỉ có 7 thương vụ với tổng giá trị 90 triệu USD.

Duy trì điểm sáng đầu tư

Bất động sản công nghiệp duy trì sức hút nhờ Việt Nam được xem là điểm đến chiến lược trong quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhu cầu thuê đất công nghiệp vẫn ổn định và đa dạng, tập trung vào các ngành sản xuất linh kiện điện tử, bo mạch, nhựa, thép...

Tại phía Nam, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, thị trường tiếp tục sôi động với khoảng 7.300 ha đất công nghiệp mới sẽ gia nhập trong 3 năm tới. Sau khi điều chỉnh đơn vị hành chính, khu vực có quy mô lớn hơn và nguồn cung dồi dào, trở thành “điểm rơi” hấp dẫn của dòng vốn FDI, đặc biệt là các dự án công nghệ cao đang tìm kiếm cứ điểm sản xuất tại Đông Nam Á.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc, Vành đai 3, 4, sân bay Long Thành, cảng Cái Mép - Thị Vải sẽ tạo “đòn bẩy kép”, tăng cường kết nối liên vùng giữa các khu công nghiệp và cảng biển, tối ưu hóa chuỗi cung ứng, từ đó nâng cao sức cạnh tranh của các nhà đầu tư.

Hoạt động M&A cũng giúp doanh nghiệp nhanh chóng mở rộng quy mô, gia tăng thị phần và phát triển bất động sản theo tiêu chuẩn cao hơn về kỹ thuật, chất lượng và môi trường.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, hiện thị trường có hai hình thức đầu tư phổ biến.

Một là, đầu tư trực tiếp. Nhà đầu tư thuê đất từ Nhà nước hoặc mua lại quyền sử dụng đất để phát triển hạ tầng khu công nghiệp mới. Họ có thể liên danh với đối tác nội để tận dụng lợi thế về vốn, pháp lý và triển khai. Một số nhà đầu tư tiêu biểu gồm Amata, VSIP - AMATA - Sumitomo (KCN Quảng Trị), VSIP (liên danh Sembcorp - Becamex), DEEP C Hải Phòng (liên danh DEEP C Holdings - TP. Hải Phòng).

Hai là, đầu tư gián tiếp. Nhà đầu tư thuê lại đất trong khu công nghiệp có sẵn hạ tầng để phát triển và mở rộng danh mục tài sản. Tiêu biểu có Mitsubishi Estate (Logicross), Gaw NP Capital, KCN Việt Nam, hay BW Industrial với chuỗi nhà xưởng, kho xây sẵn. Những khu công nghiệp có vị trí kết nối giao thông thuận tiện, cách trung tâm sản xuất hoặc cửa ngõ xuất khẩu 1-2 giờ di chuyển luôn được săn đón.

Có thể thấy, từ những thương vụ M&A quy mô lớn, đến sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, bức tranh bất động sản công nghiệp Việt Nam đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới, vững chắc và dài hơi hơn trước.

Diễn đàn M&A Việt Nam 2025
Diễn đàn M&A Việt Nam 2025 là sự kiện thường niên uy tín nhất trong lĩnh vực mua bán - sáp nhập doanh nghiệp, do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức. Diễn đàn sẽ quy tụ hơn 500 lãnh đạo cấp cao từ các tập đoàn, quỹ đầu tư, tổ chức tài chính và đơn vị tư vấn trong nước và quốc tế.
Với chủ đề “Vị thế mới, Vận hội mới”, Diễn đàn phản ánh sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường Việt Nam trên bản đồ đầu tư khu vực, trong bối cảnh môi trường pháp lý minh bạch hơn, thị trường vốn mở rộng và nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp gia tăng.
Sự kiện bao gồm hội thảo chuyên sâu, vinh danh thương vụ, nhà tư vấn M&A tiêu biểu và các hoạt động kết nối đầu tư.
Diễn đàn diễn ra ngày 9/12/2025, tại Khách sạn JW Marriott Saigon, TP.HCM.

Trọng Tín