Lý do giá chung cư TP.HCM cao hơn cả nhà phố

Căn hộ dự án Empire City tại Thủ Thiêm tăng giá lên đến 350 triệu đồng/m2, cao gấp 5 lần thời điểm mở bán 7 năm trước. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong 8 tháng đầu năm nay, dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận giá căn hộ tại khu đông TP.HCM tăng khoảng 30%, trong khi phân khúc nhà đất mới tăng 15%.

Tương tự, khu vực phía nam TP.HCM cũng chứng kiến mức tăng giá chung cư đạt đến 35%, cao hơn nhiều mức tăng khiêm tốn chỉ 10% của nhà ở riêng lẻ tại đây.

Đà tăng giá “chóng mặt” này cho thấy mặt bằng giá căn hộ TP.HCM đã tiệm cận, thậm chí vượt mặt bằng giá nhà đất, trong khi căn hộ vốn được xem là giải pháp an cư cho số đông.

Cụ thể, trên các sàn giao dịch bất động sản, trung bình các căn hộ mới khu vực phường An Khánh (Thủ Thiêm cũ) như The Privé, Eaton Park đang được chào bán ở mức 130-250 triệu đồng/m2, tức cao hơn nhà phố liền kề khoảng 50 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, dự án Empire City tại Thủ Thiêm hiện nay đang có giá 180-220 triệu đồng/m2. Với những căn có view sông, giá thậm chí đã đạt đến 300-350 triệu đồng/m2, tức tăng 5 lần so với giá khởi điểm 60-70 triệu đồng/m2 khi tòa đầu tiên được mở bán năm 2016.

Đồng thời ở khu nam TP.HCM, trong khi nhà phố có giá 60-70 triệu đồng/m2 thì căn hộ Celesta Rise (Nhà Bè cũ) được neo giá 80 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phân tích lý do cốt lõi khiến căn hộ phân khúc hạng sang tăng mạnh chủ yếu là do giá căn hộ sơ cấp tăng nhanh trong khi nguồn cung vẫn hạn chế.

Ngoài ra, căn hộ còn được đẩy giá nhờ lực cầu đầu tư mạnh mẽ. Theo ông Tuấn, những nỗ lực tháo gỡ pháp lý gần đây đã củng cố niềm tin thị trường, đồng thời, việc lãi suất giảm mạnh đã đẩy mạnh dòng tiền đầu tư vào phân khúc này.

Khảo sát của One Mount Group đối với hơn 300 khách hàng (phần lớn sinh sống tại TP.HCM và có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng) cũng cho thấy trong năm 2025, sản phẩm căn hộ chung cư vẫn là lựa chọn ưu tiên để đầu tư trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động.

Tại TP.HCM giờ đây gần như không còn phân khúc chung cư giá bình dân dưới 60 triệu đồng/m2 dù cho nguồn cầu lớn, trong khi chung cư hạng sang, cao cấp chiếm đến 62% nguồn cung mới, theo số liệu quý II/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Chia sẻ về thời gian tới, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE cho rằng việc nhiều địa phương sắp ban hành bảng giá đất mới, song song với chi phí giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất không hề nhỏ, sẽ đặt áp lực cho nhiều chủ đầu tư phải tiếp tục tăng giá.

Đà tăng giá của căn hộ được dự báo tiếp tục trong trung hạn, nhất là ở những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn như Thủ Đức hay Nhà Bè.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng một thị trường phát triển bền vững không thể dựa trên những sản phẩm xa xỉ. Nếu không có giải pháp phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở vừa túi tiền, thị trường sẽ rơi vào trạng thái mất cân bằng cung - cầu, khiến người mua căn hộ ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Lam Như