Luật siết tách thửa, tay to 'ôm' đất phân lô sắp trở lại thời 'ăn bằng lần'?

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

“Thanh lọc” đất phân lô

Với quy định mới, trừ các đô thị nằm ngoài danh sách quy định, tất cả phải lập dự án, xin phê duyệt theo quy hoạch của địa phương, nhằm chấm dứt tình trạng tự phát mua bán đất nền những năm qua.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III và 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V.

Quản lý chặt hoạt động phân lô tách thửa sẽ giúp thị trường đất nền ổn định trong dài hạn.

Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã, tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định cũ. Đồng nghĩa, hầu hết các đô thị lớn khắp cả nước sẽ không còn được phép phân lô bán nền.

Chưa kể, luật cũng không cho phép phân lô bán nền trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời, ở những khu vực khác, các địa phương sẽ quyết định cụ thể khu vực nào được phép phân lô bán nền, khu vực nào không.

Những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền ở hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho hay hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

"Khi luật mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa này sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó", ông Tuấn phân tích.

“Tay to” kỳ vọng bung hàng

Tình trạng phân lô bán nền được quản lý chặt chẽ trong luật mới mang theo kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch, tạo ra giá trị thực từ việc sử dụng đất đai.

Tuy nhiên, những quy định mới cũng đang được không ít nhà đầu tư “ôm” nhiều đất đã được phân lô sẵn kỳ vọng giá loại hình này sẽ tăng mạnh, thậm chí “nhảy múa” trong thời gian tới, khi nguồn cung giảm.

Như trường hợp của anh Trần Minh Tuấn đang sở hữu 6 lô đất tại khu vực cửa ngõ TP.Bắc Giang, đoạn cắt giữa quốc lộ 31 và 1A. Nhà đầu tư gốc Hà Nội tiết lộ 6 lô đất này được anh tách ra từ một khu đất lớn rộng gần 1.000 m2, các lô đều có 45-80m2 đã có sổ thổ cư, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm hoặc đất ruộng.

“Khu đất này được tôi mua vào đầu cuối năm 2020, sốt đất bắt đầu vùng lên, thủ tục tách thửa, làm sổ đỏ khá dễ dàng. Bình quân mỗi lô có giá gốc từ 1,5-2,3 tỷ đồng, diện tích bình quân 150-200 m2/lô.

Sau thời gian trầm lắng, tôi hy vọng giá có thể bật tăng trở lại, đặc biệt là trong bối cảnh luật mới sẽ siết phân lô, nguồn cung sẽ hiếm hơn. Mặt bằng giá khu này hiện vào khoảng 20-30 triệu đồng/m2, tức nếu bán được giá cao hơn, tôi có thể lãi gấp đôi”, anh Tuấn thổ lộ với VnBusiness.

Không chỉ riêng anh Tuấn, không ít nhà đầu tư nắm nhiều đất phân lô hiện hữu cũng có chung kỳ vọng giá có thể “té nước theo mưa”, dù chỉ trong ngắn hạn. Và, ở một khía cạnh nào đó, những kỳ vọng này là có cơ sở, bởi quy luật là nguồn cung ít thì đương nhiên giá sẽ được đẩy lên.

Hy vọng của người này nhưng lại là nỗi lo của người khác. Không ít chuyên gia, người mua đất phục vụ ở thực lo ngại quy định siết phân lô sẽ khiến nguồn cung giảm, giá đất nền vốn đã cao lại càng cao hơn. Những nhà đầu tư đang có đất nền lô to cũng đứng trước nguy cơ không thể chia nhỏ để bán ra.

“Những quy định mới được ví như “thêm dầu vào lửa” trong bối cảnh không ít nhà đầu tư đất nền lô to đang đứng ngồi không yên. Nhiều người thậm chí đang tính toán các phương án cắt lỗ sâu hơn để bán ra sớm trước khi luật mới được áp dụng chậm nhất vào đầu năm 2025”, một nhà đầu tư chuyên đất phân lô tại vùng ven Hà Nội chia sẻ.

Có thể thấy, sau mỗi quy định mới, luôn tồn tại cả hai trạng thái kỳ vọng và lo lắng song hành. Tuy nhiên, về dài hạn, việc quản lý chặt hoạt động phân lô bán nền được đa số chuyên gia đánh giá sẽ giúp thị trường phát triển bền vững trong ngắn hạn.

Thực tế, phân lô bán nền nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị. Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.

Tuy nhiên, ngược lại, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp, các “đội lái” lợi dụng chính sách để đi gom đất, gây nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để lập lại trật tự cho thị trường vốn còn không ít bất ổn.

Các địa phương bị “siết” phân lô khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực

2 đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM; 22 đô thị loại 1 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.Huế, TP.Vinh, TP.Đà Lạt, TP.Nha Trang, TP.Quy Nhơn, TP.Buôn Ma Thuột, TP.Thái Nguyên, TP.Nam Định, TP.Việt Trì, TP.Vũng Tàu, TP.Hạ Long, TP.Thanh Hóa, TP.Biên Hòa, TP.Mỹ Tho, TP.Thủ Dầu Một, TP.Bắc Ninh, TP.Hải Dương, TP.Pleiku, TP.Long Xuyên.

36 đô thị loại 2 bao gồm các TP thuộc tỉnh như: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

45 đô thị loại 3 bao gồm 29 TP: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã cũng bị cấm phân lô, bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.

Hưng Nguyên