Loạt thương vụ M&A làm nóng thị trường bất động sản

Sôi động các thương vụ M&A bất động sản

Báo cáo thị trường M&A Việt Nam tháng 9/2025 của Grant Thornton ghi nhận 32 thương vụ với tổng giá trị 762 triệu USD. Trong đó, lĩnh vực bất động sản tiếp tục duy trì sức nóng và dẫn đầu thị trường với giá trị giao dịch khoảng 246 triệu USD.

Một trong những thương vụ đáng chú ý có thể kể đến là thương vụ Công ty TNHH Nova Rivergate và Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Rồng (các bên liên quan của Tập đoàn Novaland) thâu tóm 51% cổ phần tại Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 1 (ASCLT 1) và Công ty TNHH Đô thị dịch vụ Long Thành 2 (ASCLT 2) từ Công ty cổ phần Đô thị Amata Long Thành với tổng giá trị khoảng 46,5 triệu USD.

Hoạt động M&A bất động sản diễn ra sôi động với sự góp mặt của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Ảnh: SHUTTERSTOCK

Sơn Kim Land cũng vừa "chốt" thành công việc mua lại dự án Sài Gòn Broadway của Novaland. Giá trị thương vụ không được công bố, nhưng động thái này diễn ra sau khi Sơn Kim Land huy động thành công 200 triệu USD thông qua một khoản vay tín dụng riêng.

Ngoài dự án Sài Gòn Broadway, Sơn Kim Land còn là một trong 3 nhà đầu tư bên cạnh Sunshine Group (Sunshine - DIA) và Bcons Land tuyên bố tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Trong khi đó, Sunshine Group và Bcons rất tích cực với hoạt động M&A kể từ đầu năm đến nay.

Đối với Sunshine Group, ngoài việc vừa hoàn tất sáp nhập với Sunshine Homes (công ty con niêm yết trên sàn), tập đoàn này cũng liên tục thực hiện các thương vụ M&A lớn như nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại Công ty TNHH Thương mại Kim Thanh (chủ đầu tư dự án Noble Palace Riverside), mua lại Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu Thanh Xuân để triển khai dự án gần 55 ha, thuộc khu đô thị sinh thái Văn Giang (tỉnh Hưng Yên), do Xuân Cầu Holdings làm chủ đầu tư.

Còn Bcons, sau khi ký kết hợp tác với Mercuria SPV (Nhật Bản) hồi tháng 8/2025, đã chính thức cùng đối tác triển khai 490 căn hộ Bcons Asahi, vị trí ngay mặt tiền Quốc lộ 1K. Ông Lê Như Thạch - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Bcons cho biết, trước Mercuria SPV, Bcons đồng hành với một nhà đầu tư Thái Lan ngay từ giai đoạn sơ khai. Ngoài những đối tác ngoại đã và đang chuẩn bị hợp tác, Bcons cũng tiếp tục tìm kiếm đối tác khác từ Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc)…

Theo ông Thạch, định hướng của Bcons là phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn với các tuyến metro, những dự án quy mô lớn đòi hỏi nguồn lực tài chính mạnh và kinh nghiệm triển khai. Do đó, việc hợp tác với Mercuria SPV nói riêng và các đối tác nước ngoài nói chung không chỉ giúp Bcons bổ sung nguồn vốn, mà còn mang lại cơ hội học hỏi kinh nghiệm quốc tế.

Bên cạnh các nhà đầu tư trong nước, thị trường M&A Việt Nam còn chứng kiến sự hiện diện đông đảo của nhà đầu tư ngoại, với các thương vụ quy mô lớn, tập trung vào nhà ở cao cấp, khu đô thị và bất động sản công nghiệp.

Nổi bật là SkyWorld Development Berhad (thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam) ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát để M&A khu đất gần 1 ha tại phường Lái Thiêu (TP. Hồ Chí Minh). SkyWorld dự kiến mua lại toàn bộ vốn điều lệ và quyền lợi của Vina An Thuận Phát để triển khai dự án này.

Trước đó, vào tháng 8/2025, UOA Group (Malaysia) chi 68 triệu USD (tương đương 1.700 tỷ đồng) để mua lại Công ty cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất hơn 2.000 m2 trên đường Võ Thị Sáu (TP. Hồ Chí Minh). Sau thương vụ, UOA sẽ phát triển tòa nhà văn phòng hạng A đối diện công viên Lê Văn Tám.

Ngoài 2 thương vụ nêu trên, năm 2025 cũng chứng kiến nhiều nhà đầu tư ngoại mạnh tay thâu tóm dự án. Đơn cử, Gamuda Land mua lại khu đất 1,1 ha tại Hải Phòng với giá 38,9 triệu USD (1.000 tỷ đồng) để phát triển dự án chung cư cao cấp. CapitaLand mua lại 25 ha đất (phần lớn thuộc phân khu Hải Đăng) tại dự án Vinhomes Ocean Park 3 (tỉnh Hưng Yên) để phát triển dự án nhà ở thấp tầng The Fulton.

Bước chuyển từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược

Theo báo cáo mới nhất của Indochina Capital, mục tiêu tăng trưởng GDP đầy tham vọng của Việt Nam trong năm 2025 sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho nhiều hoạt động kinh doanh.

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao về Tư vấn đầu tư, Savills Việt Nam cho hay, tốc độ tăng trưởng nhanh sẽ thúc đẩy đầu tư, đa dạng hóa và tái cấu trúc thị trường. Khi doanh nghiệp trong nước tìm cách mở rộng quy mô, còn nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập thị trường nhanh hơn, M&A trở thành kênh hiệu quả để đạt được tăng trưởng.

Các yếu tố như dòng tiền rẻ liên tục được tung ra thị trường, tốc độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án được đẩy nhanh, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn… đang tạo điều kiện rất tốt cho thị trường phục hồi. Điều này kích thích khối nội và khối ngoại tích cực kiếm tìm dự án cho giai đoạn phát triển tiếp theo thông qua M&A.

Đồng quan điểm, ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Sohovietnam nhìn nhận, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường M&A bất động sản đã sôi động trở lại từ đầu năm 2025, đến từ bối cảnh có nhiều thuận lợi khi khung pháp lý được tháo gỡ.

Tuy nhiên, thay vì dùng "cơ bắp" tài chính để chiếm lĩnh thị trường, M&A bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi năng lực hợp tác, hiểu biết pháp lý, kiểm soát rủi ro và chiến lược dài hạn trở thành các yếu tố then chốt. Nhiều thương vụ trong thời gian qua được hợp tác - liên kết với cách thức: doanh nghiệp nội giữ quỹ đất và pháp lý, trong khi đối tác ngoại mang lại vốn, công nghệ và tiêu chuẩn phát triển quốc tế.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam nhấn mạnh, “cuộc chơi” giờ đây thuộc về những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, chiến lược rõ ràng và năng lực vận hành thực tế. Đây là bước chuyển từ M&A cơ hội sang M&A chiến lược, trong đó, các thương vụ dịch chuyển từ trạng thái “gom đất để trữ tài sản” sang giai đoạn khai thác hiệu quả từng mét vuông đất thông qua liên doanh, liên kết và hợp tác đa tầng.

Theo dự báo, giai đoạn 2024 - 2026 là thời kỳ "đỉnh cao" của hoạt động M&A bất động sản, với sự gia tăng cả về số lượng thương vụ lẫn giá trị đầu tư.

Tất nhiên, cũng cần lưu ý rằng, hoạt động M&A vẫn phải đối mặt với một số lực cản như tốc độ gỡ vướng pháp lý dự án còn chậm, tâm lý kỳ vọng giá quá cao và đặc biệt là sự bất định của chi phí đất. Đơn cử, bảng giá đất của Hà Nội đang được xây dựng với mức giá dự kiến tăng mạnh, có khu vực tăng tới 25% so với giá hiện hành. Đây có thể trở thành lực cản cho các thương vụ M&A, gây e ngại cho bên mua...

Do đó, các nhà đầu tư kỳ vọng, với những điều chỉnh sắp tới, nhất là dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai sẽ được thông qua tại Kỳ họp thứ 10 với nhiều quy định đột phá, cơ hội M&A sẽ rộng mở hơn.

Việt Dương