Khu 'nhà giàu' TP.HCM thường xuyên ngập, sao giá nhà vẫn tăng nóng?

Triều cường dâng qua các miệng cống vào đường nội khu chung cư Sky Garden 3 (phường Tân Phong, quận 7 cũ). Ảnh: Lam Như.

Chia sẻ với Tri Thức - Znews, anh Ngọc Tuấn (34 tuổi, TP.HCM) cho biết mình đã "suy nghĩ lại" về kế hoạch mua căn hộ tại dự án Sky Garden 3 (phường Tân Hưng), dù dự định này đã được anh theo đuổi gần 2 năm.

Năm 2023, anh được môi giới giới thiệu một căn góc 3 phòng ngủ, diện tích 74 m2 với giá 5,2 tỷ, tương ứng khoảng 74 triệu đồng/m2. "Trong một khu như Phú Mỹ Hưng, mức này là quá ổn. Tôi khá hài lòng lúc đó", anh Tuấn nhớ lại.

Tuy nhiên đến tháng 10 năm nay, khi hợp đồng thuê nhà ở quận 10 cũ chuẩn bị hết hạn và anh quyết định "xuống tiền", giá căn hộ anh từng xem đã tăng lên gần 7 tỷ đồng, tức xấp xỉ 90 triệu đồng/m2.

"Dự án đã 16 năm tuổi mà giá vọt thêm gần 2 tỷ chỉ sau 2 năm, nên tôi thấy lựa chọn này không còn phù hợp", anh Tuấn chia sẻ.

Loạt tuyến đường ngập nặng

Một trong những lý do chính khiến anh Tuấn bất ngờ về đà tăng giá này là bởi nơi đây thường xuyên ngập khi triều cường lên.

Các ngày triều cường đầu tháng 11, anh chứng kiến các tuyến đường như Phạm Văn Nghị, Bùi Bằng Đoàn, hay lân cận Phú Mỹ Hưng như đường Lê Văn Lương, Nguyễn Thị Thập đồng loạt ngập sâu, nước tràn lênh láng từ miệng cống.

Trường hợp của Thu Hà (21 tuổi) - sinh viên đang thuê căn hộ tại dự án The Era Town cũng tương tự. Những ngày triều cường dâng, Hà gặp khó khăn khi đi học qua tuyến Nguyễn Lương Bằng, nơi nhiều xe "chết máy" vì ngập tới ngang bánh, về hướng Hồ Bán Nguyệt.

"Đỉnh điểm là ngày 6/11, giao lộ Nguyễn Lương Bằng - Hoàng Quốc Việt - Huỳnh Tấn Phát ngập sâu, xe cộ đứng chờ hàng dài. Có đoạn nước dâng sát yên xe, cực kỳ nguy hiểm", Hà kể.

Ngay cả tuyến đường Tôn Dật Tiên gần Hồ Bán Nguyệt, vốn nằm sâu trong Phú Mỹ Hưng, cũng ghi nhận xảy ra tình trạng ứ đọng nước khi triều cường kết hợp mưa lớn.

Người dân giao thông qua tuyến Nguyễn Lương Bằng - Hoàng Quốc Việt - Huỳnh Tấn Phát chịu cảnh ngập nước, ùn tắc giao thông hỗn loạn. Ảnh: Lam Như.

Theo Đài Khí tượng Thủy văn Nam Bộ, trong giai đoạn 20-22/11, đỉnh triều tại các trạm Phú An và Nhà Bè dự báo đạt 1,65-1,7 m, vượt báo động 3 từ 5 đến 10 cm.

Đây là một trong những đợt triều cường cao nhất năm, khiến những khu vực ven sông, vùng trũng thấp, nhiều kênh rạch như phường Tân Thuận, phường Tân Mỹ, phường Phú Thuận (quận 7 cũ); xã Nhà Bè, xã Hiệp Phước (huyện Nhà Bè cũ)... ngập nặng.

Sở Xây dựng TP.HCM thống kê trên toàn thành phố có 23 tuyến đường bị ngập nước khi triều cường bắt đầu vượt mức báo động, trong đó có đường Trần Xuân Soạn, Huỳnh Tấn Phát của quận 7 cũ và đường Lê Văn Lương, Đào Sư Tích, Phạm Hữu Lầu, Nguyễn Bình của Nhà Bè cũ.

Dù vậy, khi được khuyên chuyển sang sinh sống tại khu vực khác, Thu Hà cho biết gia đình vẫn muốn tìm mua căn hộ ở đây, như dự án Lavida Plus, Celesta Rise hay Sunrise Riverside, vì đã quen hạ tầng, tiện ích, lại gần người thân, chấp nhận nguy cơ ngập.

Đường ngập nhưng nhà vẫn bán chạy, giá liên tục tăng

Thực tế, quận 7 cũ, đặc biệt là Phú Mỹ Hưng, luôn là một trong những khu vực thu hút người mua bất động sản ở TP.HCM suốt những năm qua.

Lý giải chung về tình trạng "ngập vẫn bán chạy" ở các đô thị như TP.HCM và Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng đây là sự kết hợp giữa tâm lý thị trường và sự hạn chế nguồn cung.

"Người mua nhà biết đến rủi ro ngập úng nhưng vẫn sẵn sàng chi trả vì lo sợ giá còn tăng tiếp, hoặc đơn giản là không có nhiều lựa chọn trong cùng tầm tiền", ông nhận định.

Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee - đơn vị chuyên review các dự án bất động sản, quận 7 cũ là thị trường có mức tăng mạnh nhất TP.HCM từ đầu năm đến nay. "Tại Phú Mỹ Hưng và vùng lân cận, các dự án bàn giao nhiều năm trước đã tăng bình quân 30-50% chỉ trong năm nay, có nơi tăng đến 50-70%", ông Phúc nói.

Một số dự án tăng giá mạnh đến 70% so với cùng kỳ được ông Phúc chỉ ra là The View Riviera Point (bàn giao cuối 2019), Grand View (cuối 2006) và The Panorama (2013).

Trên các nền tảng giao dịch bất động sản, hiện các căn hộ tại dự án The View Riviera Point được rao bán với giá 75-86 triệu đồng/m2, Grand View ở mức 80-95 triệu đồng/m2, còn giá trung bình tại The Panorama đã vượt 100 triệu/m2, có căn chạm 120 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh bất động sản khu nam TP.HCM tăng nóng, chuyên gia cho rằng cần những giải pháp tập trung vào nhà ở vừa túi tiền mới hạ nhiệt được giá nhà. Ảnh: Quỳnh Danh.

Ông Phan Đình Phúc cho rằng nguyên nhân tăng giá không chỉ đến từ chất lượng quy hoạch đồng bộ và tiện ích khép kín tại Phú Mỹ Hưng, mà còn do mức giá nơi này từng thấp hơn quá nhiều so với khu đông TP.HCM.

"Nếu khu đông ở mức 100 triệu/m2 thì Phú Mỹ Hưng chỉ 50 triệu/m2. Sự chênh lệch này buộc giá phải điều chỉnh vì chất lượng sống và tiện ích ở đây vốn rất đồng bộ", ông Phúc nêu quan điểm.

Theo ông, chính người mua cũng nhận ra rằng không phải dự án mới nào cũng tốt hơn dự án cũ. Sau nhiều năm "chạy" theo truyền thông và dự án mới ở khu đông, người mua để ở hoặc khai thác cho thuê quay lại tìm các dự án đã vận hành ổn định, có tiện ích thật, cư dân thật - điều mà Phú Mỹ Hưng sở hữu.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá căn hộ khu nam TP.HCM đã tăng bình quân 35% từ đầu năm, cao hơn mức tăng trung bình ở khu đông (30%).

Lam Như