Khu Đông TPHCM hơn 1 tỷ đồng/m2 nhà liền thổ

Vẫn cao trong 2 năm tới

Theo dữ liệu của DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố, biệt thự của TPHCM và vùng phụ cận trong quý III/2025 đạt hơn 7.100 căn, tăng 27% so với cùng kỳ. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở TPHCM, chiếm 81% tổng nguồn cung. Tỷ lệ tiêu thụ đạt hơn 1.200 căn, tương đương 17%. Tỷ lệ tiêu thụ nhà phố, biệt thự gấp 3 lần cùng kỳ năm trước.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 5% so với quý trước. Giá bán thứ cấp duy trì xu hướng tăng ổn định với mức tăng phổ biến từ 4 - 9% so với quý II/2025, biên độ giá đạt mức tăng tích cực ở nhóm các dự án có pháp lý hoàn thiện, giao thương và kết nối vùng thuận lợi.

Biệt thự trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala vượt mốc 1 tỷ đồng/m2. Ảnh: Phạm Nguyễn.

Còn theo số liệu từ CBRE Việt Nam, giá nhà liền thổ TPHCM trong quý III/2025 là hơn 300 triệu đồng/m2, tăng 18% trên thị trường thứ cấp so với quý trước. CBRE ghi nhận quý III chỉ có khoảng 220 căn được mở bán mới, đến từ một dự án ở Bình Chánh.

Báo cáo của CBRE cũng chỉ ra, tại Thủ Đức (cũ) và khu Nam Sài Gòn, giá nhà phố, biệt thự đã tăng trung bình 12%/năm trong giai đoạn 2018 - 2024. Tỷ lệ khách mua để ở thực chiếm hơn 60%, còn lại là nhà đầu tư cho thuê tích sản.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Thị trường CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung khan hiếm trong khi chi phí triển khai ngày càng leo thang khiến các dự án nhà phố nội thành tiếp tục duy trì mức giá cao, chỉ phù hợp với một bộ phận nhỏ người mua.

Tương tự, báo cáo quý III của Avison Young Việt Nam cho thấy, mặt bằng giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố, shophouse) tại TPHCM hiện phổ biến ở mức từ 250 - 300 triệu đồng/m2, tiếp tục duy trì ở vùng cao.

Riêng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án nhà liền thổ duy trì giá bán bình quân từ 500 - 750 triệu đồng/m2, trong đó mức cao nhất vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 cho các căn nhà phố thương mại, biệt thự trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch, thuộc Khu đô thị Sala.

Loạt dự án liền thổ khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Eaton Park, Lumiere Riverside, Metropole Thủ Thiêm... cũng đang duy trì mặt bằng giá trung bình từ 250 - 450 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Avison Young dự báo mức giá này sẽ được giữ ổn định ít nhất 2 năm tới.

Còn dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá nhà liền thổ khu vực nội thành TPHCM tăng bình quân 16% trong 9 tháng đầu năm, riêng khu Đông tăng hơn 25%, dao động từ 250 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/m2.

Chần chừ xuống tiền

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp tại TPHCM hiện quá cao khiến ngay cả nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cũng chần chừ xuống tiền. Trong khi đó, các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương lại có quỹ đất rộng, giá mềm, nhờ vậy hấp dẫn cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Nghiên cứu của Savills Việt Nam chỉ ra, có khoảng 25 - 30% khách hàng mua nhà thấp tầng tại TPHCM đến từ miền Bắc, chủ yếu nhắm vào các khu vực hạ tầng phát triển bứt phá và có giá mềm hơn so với Hà Nội. Với tâm lý tích sản, nhà đầu tư miền Bắc ưa thích phân khúc nhà phố, biệt thự và Nam tiến để tìm dư địa tăng trưởng.

Mặt bằng giá sơ cấp biệt thự tại TPHCM hiện quá cao khiến ngay cả nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cũng chần chừ xuống tiền.

Khan hiếm nguồn cung là yếu tố giữ nhiệt cho phân khúc nhà thấp tầng, biệt thự, liền kề. Bộ Xây dựng thống kê, trong 3 năm qua, sản phẩm nhà thấp tầng chỉ chiếm khoảng 7 - 9% tổng nguồn cung nhà mới tại các đô thị lớn. Tỷ lệ này quá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, quá trình đô thị hóa nhanh, dân số đô thị tăng khoảng 1 triệu người mỗi năm khiến quỹ đất cho nhà thấp tầng ngày càng thu hẹp. Điều này khiến bất động sản nhà phố, biệt thự trở thành tài sản giá trị, luôn duy trì được sức hấp dẫn trong dài hạn.

Ông Võ Hồng Thắng dự báo, trong 3 tháng cuối năm, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự sẽ tiếp tục tăng nhẹ so với quý III/2025. Nguồn cung mới dao động trong khoảng từ 850 - 950 sản phẩm. Nguồn cung có xu hướng dịch chuyển về các khu đô thị vệ tinh nơi có quỹ đất lớn, thuộc vùng trũng về mặt bằng giá và được hưởng lợi trực tiếp từ hệ thống hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện.

“Sức cầu chung của thị trường dự kiến sẽ tiếp tục được cải thiện trong quý IV/2025. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của chi phí đầu vào, kết hợp các chương trình ưu đãi, hỗ trợ thanh toán từ chủ đầu tư tiếp tục được đẩy mạnh nhằm tăng tính thanh khoản. Mặt bằng giá thứ cấp duy trì xu hướng tăng. Trong đó, nhóm dự án hoàn thiện hạ tầng pháp lý, kết nối vùng thuận lợi... ghi nhận mức tăng giá nổi bật so với mặt bằng chung”, ông Thắng nói.

Duy Quang