Kho xưởng xây sẵn vẫn 'hốt bạc' nhờ điều bất ngờ

Báo cáo mới nhất của Công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam cho thấy, 3 tháng đầu năm 2025, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đạt trung bình 4,9 USD/m2/tháng (tương đương gần 125.000 đồng/m2/tháng), tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và tăng 1,5% so với cùng kỳ năm 2024.

Giá vẫn tăng đều

Tỷ lệ hấp thụ ròng tại phân khúc kho xưởng phía Nam cũng duy trì ổn định, với khoảng 88.000 m2 nhà kho được thuê trong 3 tháng đầu năm. Đặc biệt, dù không có thương vụ cho thuê quy mô lớn nào diễn ra trong quý qua, song khách thuê tại phân khúc chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa đã tạo ra động lực lớn cho phân khúc này.

Tương tự, báo cáo của CBRE Việt Nam cũng chỉ ra sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, trong quý I năm 2025, các tỉnh phía Nam không có thêm nguồn cung kho, xưởng cho thuê mới. Phần lớn dự án mới vẫn trong quá trình xây dựng và hoàn thiện, dự kiến kéo dài đến cuối năm.

Tình trạng thiếu hụt nguồn cung góp phần đẩy giá thuê nhà kho xây sẵn tăng 7,6% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng 2,6% so với quý liền trước, đạt trung bình 4,9 USD/m2/tháng.

Kho xưởng xây sẵn đang duy trì đà tăng trưởng tốt nhờ động lực từ nhu cầu thuê của các doanh nghiệp nội.

Không chỉ giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy nhà kho và xưởng xây sẵn phía Nam lần lượt đạt 72% và 89%, tăng tương ứng 14% và 3% so với cùng kỳ năm 2024. Những con số biết nói trên cho thấy sức hút ổn định của phân khúc này bất chấp những nguy cơ từ đòn thuế của Mỹ.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhìn nhận khối nội đang ngày càng cho thấy vai trò trụ cột, giúp bất động sản công nghiệp, nhất là phân khúc nhà kho, xưởng cho thuê duy trì hoạt động ổn định. Nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp trong nước, tỷ lệ hấp thụ và giá thuê ít chịu tác động tiêu cực từ mức thuế “siêu to” từ Mỹ trong quý đầu năm.

Trong khi đó, các chuyên gia của Knight Frank khu vực châu Á – Thái Bình Dương đánh giá thị trường nhà xưởng/nhà kho xây sẵn Việt Nam với vị trí thuận lợi cùng với chi phí cạnh tranh trở thành điểm đến nổi trội trong chiến lược "Trung Quốc + 1", đặc biệt kể từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung năm 2018.

Trong nửa thập kỷ qua, nguồn cung nhà xưởng/nhà kho xây sẵn đã tăng gấp đôi từ 6,6 triệu m2 trong năm 2018 lên đến hơn 15,6 triệu m2 sàn trong năm 2024, phần lớn nhờ vào sự tham gia của các nhà đầu tư như BW, SLP, Frasers, Cainiao và Khu công nghiệp Việt Nam.

Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn giữ vai trò là trung tâm công nghiệp chính tại khu vực miền Bắc với nguồn cung mới đến từ BW Thuận Thành 3B – giai đoạn 1, Industrial Centre Yên Phong 2C – giai đoạn 1, BW ESR Nam Đình Vũ, và SLP Park Bắc Ninh.

Cạnh tranh sẽ khốc liệt

Còn tại miền Nam, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An tiếp tục là khu vực phát triển khu công nghiệp chính với các dự án như khu công nghiệp Hố Nai, Phú An Thạnh, BW Xuyên Á và SLP Park Long Hậu.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của cả hai miền đều ở mức trên 80% trong năm 2024, bởi sự phát triển mạnh mẽ của lĩnh vực thương mại điện tử và sự dịch chuyển sản xuất từ các công ty vừa và nhỏ của Trung Quốc và châu Âu vào Việt Nam.

Đáng chú ý, theo Knight Frank, cơ sở vật chất hiện đại cùng với tiêu chuẩn kỹ thuật cao đã góp phần đẩy giá thuê trung bình lên cao trong năm 2024, năm 2025, đồng thời thu hẹp mức chênh lệch về giá thuê giữa miền Nam và miền Bắc một cách đáng kể.

"Dự kiến trong năm 2025, nhu cầu về nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ vẫn tiếp tục mạnh mẽ, nhờ vào làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và các hỗ trợ từ chính phủ đối với sản xuất và thương mại nhằm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8%", ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Knight Frank Việt Nam nhận định.

Sự tăng trưởng cả về giá và tỷ lệ lấp đầy phần nào cho thấy khả năng “miễn dịch” của phân khúc kho xưởng xây sẵn của Việt Nam. Chính sự hấp dẫn này đã thu hút hàng loạt “đại bàng” cả trong và ngoài nước nhảy vào tranh thị phần tại phân khúc này, từ đó đẩy sức cạnh tranh trở nên ngày càng khốc liệt.

Cụ thể, ngoài dự án của các chủ đầu tư lớn hiện nay như BW Industrial, LOGOS, SLP, KCN Vietnam…, thị trường kỳ vọng chào đón những tên mới như Tập đoàn Mitsubishi Estate (Nhật Bản) với dự án Logicross Hải Phòng hay Daiwa House - WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang.

Điển hình, đầu tháng 1/2025, Tập đoàn Hulic (Nhật Bản) và Indochina Kajima thành lập liên doanh đầu tư vào 2 dự án nhà xưởng xây sẵn là Core5 Hưng Yên và Core5 Quảng Ninh.

Sự hiện diện của các doanh nghiệp quốc tế hùng mạnh cũng đòi hỏi các nhà đầu tư kho, xưởng xây sẵn phải liên tục nâng cao chất lượng, hoàn thiện hạ tầng kết nối để nâng cao sức cạnh tranh.

Thực tế cho thấy, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, thời gian qua các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước bắt đầu tham gia phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh hơn.

Khi cạnh tranh tăng, theo giới chuyên gia, các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm hỗn hợp dự kiến sẽ tăng trưởng tốt, trong khi đó lợi thế về quỹ đất, giá thuê cạnh tranh và những nâng cấp về hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước phát triển hơn.

“Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp thế hệ mới (đầu tư có thêm nhiều tính năng về logistics, kho bãi, nhà xưởng, đặc biệt chức năng về đô thị dịch vụ...) đang tăng sức hút nhà đầu tư. Vì vậy các nhà đầu tư cần quan tâm nhiều tới vấn đề dịch vụ để hút khách, đặc biệt là các “đại bàng” tỷ USD đến thuê nhà xưởng”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Hưng Nguyên