Khai mở thị trường quyền phát triển đô thị

Quyền phát triển trở thành nguồn lực mới

Trong góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Phát triển đô thị, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã đề xuất bổ sung cơ chế TDR tại các khu vực phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Cùng với đó, Hiệp hội này cũng kiến nghị nghiên cứu cơ chế khai thác không gian ngầm, hành lang sông, quảng trường và các không gian công cộng nhằm mở rộng nguồn lực phát triển đô thị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhiều quốc gia trên thế giới hiện nay đã áp dụng cơ chế TDR để giải quyết đồng thời yêu cầu bảo tồn và phát triển đô thị. Theo đó, tại những khu vực cần hạn chế xây dựng, phần quyền phát triển chưa sử dụng có thể được chuyển sang khu vực khác theo quy hoạch thay vì bị “đóng băng” trên chính khu đất đó. Ông Châu cho rằng, đây là cách khai thác giá trị từ chính quá trình phát triển đô thị, thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào mở rộng quỹ đất hoặc tăng nguồn thu từ đất.

Đề xuất trên của HoREA cũng mở ra góc nhìn mới trong huy động nguồn lực cho phát triển đô thị. Thay vì chỉ khai thác giá trị từ quyền sử dụng đất, cơ chế TDR hướng đến việc khai thác cả phần giá trị được tạo ra từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng.

TS. Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, khi quyền phát triển được xác lập và có cơ chế chuyển giao, phần giá trị được tạo ra từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng có thể trở thành nguồn lực cho các dự án hạ tầng và không gian công cộng.

Theo bà Hạnh, phần giá trị tăng thêm của đất chủ yếu được tạo ra từ đầu tư công và các quyết định quy hoạch, nhưng hiện nay phần lớn vẫn mới chỉ phản ánh vào giá bất động sản, trong khi cơ chế điều tiết trở lại để tái đầu tư cho hạ tầng còn hạn chế. Vì vậy, cần bổ sung các công cụ phù hợp để phân bổ hợp lý hơn phần giá trị này.

Ở góc độ pháp lý, TS. Nguyễn Phương Thảo, giảng viên Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nhiều quốc gia đã coi quyền phát triển là một quyền tài sản có thể chuyển giao độc lập với quyền sử dụng đất. Nhờ đó, các khu vực cần bảo tồn vẫn giữ được hiện trạng nhưng chủ sở hữu không bị mất cơ hội khai thác giá trị tài sản. “Cơ chế này giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, giảm áp lực thu hồi đất hoặc điều chỉnh quy hoạch để bù đắp quyền lợi cho từng trường hợp”, bà Thảo nhấn mạnh.

Nhiều chuyên gia khuyến nghị nghiên cứu cơ chế khai thác không gian ngầm, hành lang sông, quảng trường và các không gian công cộng nhằm mở rộng nguồn lực phát triển đô thị

Pháp lý mở đường cho thị trường

Theo các chuyên gia, điểm khác biệt của cơ chế TDR là đối tượng được chuyển giao không phải quyền sử dụng đất mà là quyền phát triển được xác lập từ quy hoạch. Vì vậy, để cơ chế này vận hành, pháp luật không chỉ dừng ở việc cho phép chuyển quyền mà còn phải xác định rõ quyền nào được giao dịch, chuyển đến đâu và theo cơ chế nào.

Theo nghiên cứu của nhóm tác giả Đoàn Diệp Thùy Dương và Nguyễn Phạm Quỳnh Giang (Trường Đại học Bách khoa TP. Hồ Chí Minh), khu vực tiếp nhận là yếu tố quyết định khả năng vận hành của TDR. Đây phải là những địa bàn còn dư địa tăng mật độ xây dựng, có hạ tầng đủ sức đáp ứng và phù hợp với định hướng quy hoạch. Nếu không có khu vực tiếp nhận phù hợp, quyền phát triển sẽ thiếu đầu ra, khó xác lập giá và không tạo được giao dịch.

Từ nghiên cứu trường hợp biệt thự cũ tại TP. Hồ Chí Minh, nhóm tác giả này đề xuất chuyển phần quyền phát triển chưa sử dụng tại khu vực bảo tồn sang những nơi được quy hoạch tăng mật độ. Chủ sở hữu biệt thự được bù đắp phần lợi ích bị hạn chế, còn dòng vốn đầu tư được dẫn về các khu vực có hạ tầng đủ khả năng tiếp nhận.

Bên cạnh khu vực chuyển và nhận quyền, các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng thị trường cần có căn cứ thống nhất để lượng hóa phần quyền được giao dịch. Theo đó, quyền phát triển có thể được xác định bằng diện tích sàn xây dựng, hệ số sử dụng đất hoặc phần khả năng xây dựng còn lại theo quy hoạch. Đây cũng là cơ sở để các bên định giá, thỏa thuận và thực hiện nghĩa vụ tài chính.

TS. Nguyễn Văn Minh, Tổng Giám đốc CTCP Kiến trúc, Đầu tư và Thương mại Việt Nam cho rằng, việc xác định giá trị quyền phát triển không nên chỉ dựa trên các chỉ tiêu quy hoạch mà cần tính đến cảnh quan và không gian của từng khu vực. Theo ông Minh, cùng một quyền phát triển nhưng giá trị kinh tế có thể rất khác nhau nếu gắn với vị trí ven sông, quảng trường, không gian công cộng hay các khu vực có lợi thế về cảnh quan. Vì vậy, việc lượng hóa quyền phát triển cần phản ánh đầy đủ giá trị mà quy hoạch tạo ra, qua đó bảo đảm việc chuyển giao diễn ra công bằng và sát với giá trị thị trường.

Nhiều chuyên gia nhận định rằng, nếu cơ chế TDR được nghiên cứu luật hóa, các thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ sẽ có thêm một kênh huy động nguồn lực bên cạnh quỹ đất và ngân sách. Về dài hạn, nếu Luật Phát triển đô thị xác lập được các quy định về quyền phát triển, cơ chế định giá và chuyển giao thì quyền phát triển có thể trở thành một loại tài sản được thị trường ghi nhận. Đây cũng là hướng đi mở thêm nguồn lực cho phát triển các đô thị lớn trong giai đoạn mới.

Thạch Bình