Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội của TP.HCM không dễ 'về đích'

Sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM được giao chỉ tiêu hoàn thành tổng cộng 199.400 căn nhà ở xã hội trong 10 năm (2021 - 2030)

“Hụt hơi“ tiến độ

Ngày 8/8, TP.HCM tổ chức lễ động thổ xây dựng Dự án Nhà ở xã hội tại phường Bình Thạnh. Dự án gồm 3 block chung cư cao 20 tầng, tổng số 864 căn hộ có diện tích 40 - 76 m2. Ông Nguyễn Văn Trường, Phó giám đốc Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp TP.HCM (chủ đầu tư Dự án) cho biết, Dự án có tổng mức đầu tư 997 tỷ đồng, mục đích cung cấp nhà ở tái định cư cho những hộ dân phải di dời để TP.HCM xây dựng dự án rạch Xuyên Tâm.

Đã từ rất lâu, TP.HCM mới có dự án nhà ở xã hội được tiến hành xây dựng. Tuy nhiên, dự án này không bán rộng rãi, mà chỉ phục vụ tái định cư.

Ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM chia sẻ, sau khi hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, TP.HCM được giao chỉ tiêu hoàn thành tổng cộng 199.400 căn nhà ở xã hội trong 10 năm (2021 - 2030). Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 dự kiến hoàn thành trên 18.000 căn; giai đoạn 2026 - 2030 tiếp tục hoàn thành 181.000 căn.

Tuy nhiên, báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM có 4 dự án nhà ở thương mại, gồm 3.353 căn nhà cao cấp đủ điều kiện huy động vốn (100% nhà ở cao cấp), với tổng giá trị 10.239 tỷ đồng, không có nhà ở trung cấp và nhà ở giá vừa túi tiền.

Đáng quan ngại là, kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ (bình quân căn hộ có diện tích 50 m2), đạt khoảng 11,7% kế hoạch phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025. Theo đó, mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội của TP.HCM (trước khi hợp nhất) giai đoạn 2021 - 2030 đang bị “hụt hơi”.

Đặc biệt, có khá nhiều dự án nhà ở xã hội được kỳ vọng giúp TP.HCM “về đích” trong mục tiêu phát triển nhà ở xã hội vẫn đang chờ gỡ vướng, như Dự án Khu dân cư 28 ha tại Nhà Bè (chủ đầu tư là Công ty TNHH MTV Dịch vụ công ích Nhà Bè) và Dự án Khu dân cư thương mại 12,3 ha tại Bình Chánh (chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông).

Theo UBND TP.HCM, 2 dự án này đang vướng bởi quy định: trường hợp Nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách, thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật trước khi bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước. Sau đó, chủ đầu tư sẽ được hoàn trả chi phí bồi thường, chi phí đầu tư hạ tầng cho quỹ đất 20%, hoặc cấn trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp của dự án. Tuy nhiên, chưa có quy định cụ thể thực hiện nội dung này để xác định cơ quan chủ trì thẩm định chi phí, giá trị đầu tư xây dựng, phương thức tiếp nhận quỹ đất và thanh toán…

Bên cạnh đó, còn hàng loạt dự án khác, như Dự án Khu chung cư cao tầng tại phường Trường Thạnh (nay là phường Long Phước) của Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh nhà Trường Tín; Dự án Chung cư Tân Tạo của Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo; Dự án Khu nhà ở tại phường Long Trường của Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước; Dự án Khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng của Công ty cổ phần Gamuda Land; Dự án Khu căn hộ tại phường Bình Thuận (nay là phường Tân Thuận) của Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát; Dự án Khu Sài Gòn - Thới An của Công ty cổ phần Xây dựng và thương mại Sài Gòn 9.

Các dự án trên đang “mắc kẹt” ở việc áp dụng quy định pháp luật về thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội khi điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án. Thực tế, nhiều dự án đến nay chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, có dự án bị hết hiệu lực...

Cách đây hơn 3 năm, vào dịp 30/4/2022, Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức lễ động thổ, ép cọc thử cho Dự án Nhà lưu trú công nhân tại Khu chế xuất Linh Trung II, do Công ty Thiên Phát làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô 360 căn hộ, có thể đáp ứng 1.000 chỗ ở cho công nhân, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 408 tỷ đồng. Đến nay, Dự án cũng chưa thể triển khai xây dựng, do chưa hoàn tất các thủ tục về quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tương tự, Dự án Nhà ở xã hội MR1 thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây được Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Xuân Mai Sài Gòn động thổ cách đây 2 năm. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 6.994,3 m2, nằm trong tổ hợp rộng 14,36 ha thuộc Dự án Khu đô thị Eco Green. Theo kế hoạch, sau khi hoàn thành, Dự án sẽ cung cấp khoảng 712 căn hộ cho khoảng 1.400 người lao động có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, hiện tại, khu đất này đang được tận dụng làm bãi giữ xe, chưa có dấu hiệu của một công trình nhà ở sắp triển khai.

Không dễ đạt mục tiêu

Từ đầu năm 2025 đến nay, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông) liên tục tìm kiếm cơ hội phát triển dự án nhà ở xã hội bằng việc tham gia đấu thầu phát triển dự án tại TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng… Từ thực tế thị trường, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông cho rằng, TP.HCM không dễ đạt được mục tiêu xây dựng hàng trăm ngàn căn nhà ở xã hội.

Ông Phúc chia sẻ, từ năm 2023, khi Chính phủ và TP.HCM kêu gọi các doanh nghiệp tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp lớn như Novaland, Hưng Thịnh… đều đăng ký tham gia với số lượng hàng chục ngàn căn, nhưng tới nay, họ vẫn chưa thể thực hiện được.

“Khi tham gia đấu thầu phát triển dự án nhà ở xã hội, chúng tôi nhận thấy, rất khó trúng thầu. Lý do là, khi dự án được chào thầu, có rất nhiều doanh nghiệp tham gia, trong đó có cả những doanh nghiệp chưa có thương hiệu cũng như kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội. Họ bỏ thầu với giá trị rất thấp, thậm chí phi thực tế, để trúng thầu, khiến những doanh nghiệp như chúng tôi không có cơ hội”, ông Phúc chia sẻ.

Ngoài ra, theo phản ánh của các doanh nghiệp, còn có trường hợp doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực không liên quan tới ngành bất động sản, nhưng lại trúng thầu phát triển nhà ở xã hội hoặc được cấp phép làm dự án nhà ở xã hội. Sau đó, các doanh nghiệp này chào bán dự án với giá cao.

Đơn cử, Dự án Nhà ở xã hội Thái Dương (phường Thuận Giao, TP.HCM), do Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương làm chủ đầu tư. Được biết, doanh nghiệp này hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất và phân phối thức ăn chăn nuôi. Có quỹ đất 16.886 m2, Công ty TNHH Thức ăn chăn nuôi Thái Dương đăng ký làm dự án nhà ở xã hội vào năm 2024 và đến tháng 1/2025 được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp này chào bán Dự án với giá 240 tỷ đồng. Tới ngày 27/6/2025, Dự án Nhà ở xã hội Thái Dương được cấp phép Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chủ đầu tư liền đẩy giá chào bán lên 300 tỷ đồng.

Được biết, hiện có khá nhiều doanh nghiệp đang chào bán dự án nhà ở xã hội, như Công ty cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City chào bán phân khu nhà ở xã hội tại Dự án Gold Coast Vũng Tàu, Tập đoàn Him Lam chào bán dự án nhà ở xã hội tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3 (Tây Ninh)…

Theo phân tích của ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Eagle Academy, trường hợp doanh nghiệp không có kinh nghiệm phát triển dự án nhà ở xã hội, nhưng lại được cấp phép dự án nhà ở xã hội, sau đó chào bán với giá cao, thì cũng rất hiếm đơn vị chấp nhận mua. Bởi vì, biên độ lợi nhuận của dự án nhà ở xã hội chỉ là 10%, mà phải chi hàng trăm tỷ đồng để mua lại dự án, thì nguy cơ lỗ rất cao. Nếu không bán được dự án, doanh nghiệp sẽ kéo dài thời gian xây dựng và điều này sẽ gây ra không ít hệ lụy cho thị trường.

Gia Huy