Intresco: Dự án tồn kho khủng nhưng không thể bán hàng vì pháp lý

Chứng khoán DSC vừa có báo cáo phân tích CTCP Đầu tư - Kinh doanh nhà (Intresco, HoSE: ITC) với chủ đề Chờ đợi tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý quan trọng.

ITC là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhỏ, được cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước vào năm 2000. Địa bàn kinh doanh của ITC rải rác tại TP. HCM và các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai, Bình Dương,...

Về kết quả kinh doanh 9 tháng 2024, ITC ghi nhận doanh thu thuần đạt 404 tỷ, lợi nhuận sau thuế đạt 23 tỷ, lần lượt hoàn thành 66% và 32% kế hoạch năm 2024.

Với kỳ vọng ITC có thể bắt đầu bàn giao các dự án mới (có thể là Sabinco) sớm nhất vào năm 2026 sau khi được phê duyệt vào năm 2025, DSC dự phóng doanh thu thuần 2025 đạt 568 tỷ (+6% so cùng kỳ), lợi nhuận sau thuế đạt 64 tỷ (+22% so cùng kỳ).

DSC tiếp tục duy trì khuyến nghị Mua cổ phiếu ITC với mức giá hợp lý cho giá trị nội tại của doanh nghiệp là 16.500 đồng/cp. DSC cũng lưu ý, khuyến nghị này chỉ phù hợp với tầm nhìn dài hạn trong bối cảnh kết quả kinh doanh năm 2025 không có khởi sắc. Đồng thời, các thông tin liên quan tới pháp lý về đất đai tại tỉnh Bình Dương là yếu tố quan trọng cần theo dõi và có ảnh hưởng đáng kể lên giá cổ phiếu. Vùng giá mua hợp lý cho khuyến nghị này là 10.000 đồng/cp.

Chờ đợi tháo gỡ các "nút thắt" pháp lý quan trọng

ITC đang trong quá trình chờ đợi các phê duyệt pháp lý để đưa vào kinh doanh các dự án quan trọng. Trong đó, dự án Sabinco tiếp tục xuất hiện trong danh sách dự án có đất trong diện chuyển mục đích sử dụng đất trong năm 2024 của Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Bình Dương.

Trong đó, vấn đề vướng mắc chủ yếu vẫn nằm ở việc chưa thống nhất được do thiếu căn cứ để xác định tiền sử dụng đất đối với diện tích xen cài trong dự án.

Với việc Luật Đất đai 2024 được áp dụng từ tháng 8, TPHCM công bố bảng giá đất mới vào cuối tháng 10, DSC kỳ vọng, Bình Dương sẽ là một trong những địa phương tiếp theo phê duyệt bảng giá đất mới theo các hướng dẫn từ Luật Đất đai vào năm 2025. Từ đó, dự án Sabinco có thể đưa vào kinh doanh sau khi các vướng mắc được tháo gỡ.

Dự án tồn kho khủng nhưng không thể bán hàng vì pháp lý

Hiện nay, tổng giá trị tồn kho của ITC là 1.756 tỷ, rất lớn so với vốn hóa hiện tại của Công ty. Tuy nhiên, kể từ năm 2023, ITC gần như không thể bán được sản phẩm hay dự án nào đáng kể vì các vướng mắc pháp lý khác nhau.

Mặt khác, DSC nhận thấy, những vấn đề mà ITC gặp phải chủ yếu do sự thay đổi đột ngột của luật pháp, cùng sự thiếu thống nhất về về áp dụng luật ở các cơ quan có thẩm quyền. Từ đó, rủi ro của ITC về pháp lý không phải là vấn đề về mặt phạm pháp hay kiện tụng, mà nghiêng về việc dự án bị đình trệ, chi phí bị thổi phồng làm hao tổn tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Minh An